每經(jīng)記者 葉燕婷 羅碧 楊羚強(qiáng)發(fā)自深圳、上海

近日，央視《每周質(zhì)量報(bào)道》報(bào)道稱，2005年至2012年間，45家上市房企應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元，其中雅居樂以83億元 “欠繳額”排名榜首，SOHO中國(guó)、富力、萬科、招商地產(chǎn)等公司亦榜上有名。

一石激起千層浪。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)首先以“愚蠢與無知”評(píng)價(jià)央視，并列舉8條理由予以反駁。而富力、萬科等房企已陸續(xù)就央視報(bào)道作出回應(yīng)，否認(rèn)欠稅或者違法。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，央視報(bào)道所指的應(yīng)交土地增值稅，其實(shí)是企業(yè)自己的預(yù)估，而并非稅務(wù)部門核算后的結(jié)果。因此，僅以會(huì)計(jì)報(bào)表中所提的“應(yīng)交土地增值稅”來調(diào)查房企真實(shí)的欠稅情況，很難獲得真實(shí)的結(jié)果。 全國(guó)律協(xié)財(cái)稅法專業(yè)委員會(huì)委員劉福元告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企若要真想拖欠土地增值稅，不會(huì)通過財(cái)報(bào)反映，他們有能力用更隱蔽的方法偷漏土地增值稅。

央視：房企欠稅3.8萬億

央視報(bào)道中稱，北京職業(yè)律師李勁松以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部以及國(guó)稅總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分析測(cè)算得出結(jié)果顯示，8年間（2005年1月1日至2012年12月31日）全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而國(guó)家在此期間實(shí)際征收到的土地增值稅為0.8萬億元，二者存在3.8萬億元的差額。報(bào)道稱，該結(jié)果已得到中國(guó)科學(xué)院社會(huì)發(fā)展與公務(wù)創(chuàng)新研究部部長(zhǎng)康小明的重核算和確認(rèn)。

據(jù)其測(cè)算，雅居樂以83億元的應(yīng)交而未交土地增值稅額高居榜首；另外，SOHO中國(guó)數(shù)字為64億元、富力地產(chǎn)為58億元、萬科為58億元、深圳華僑城為49億元。

目前我國(guó)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，以毛利率34.63%作為交稅門檻，針對(duì)房企銷售收入去除開發(fā)成本等支出后的增值部分，按土地增值率的高低相應(yīng)收稅。按照現(xiàn)行規(guī)定，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目滿足銷售超過85%或獲得商品房預(yù)售許可證滿3年的條件之一，就應(yīng)該由政府部分按規(guī)定對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算征繳。

報(bào)道稱，李勁松依據(jù)國(guó)內(nèi)45家上市房地產(chǎn)公司年報(bào)進(jìn)行分析后，認(rèn)為這些房企均存在應(yīng)交而未交的土地增值稅，且數(shù)額巨大。而且不少房企將應(yīng)交的土地增值稅掛在賬上，長(zhǎng)期不交，數(shù)額不斷累積增加。

房企：不欠稅、不違法

報(bào)道播出后，任志強(qiáng)首先在微博上發(fā)聲，稱“看完了才知道央視的愚蠢與無知”，隨后表示“正在研究如何公開起訴央視的事宜”，并發(fā)了8個(gè)觀點(diǎn)予以回?fù)簟Ｆ渲邪ㄍ恋卦鲋刀惖恼骼U是由項(xiàng)目所在地稅務(wù)部門而非集團(tuán)總部的稅務(wù)部門征管；稅收在未達(dá)到清算條件時(shí)，可以不繳；企業(yè)在預(yù)征土地增值稅時(shí)，需要為未來的清算預(yù)提土地增值稅等。

中國(guó)指數(shù)研究院華中研究總監(jiān)李國(guó)政則表示，央視的調(diào)查有不嚴(yán)謹(jǐn)之處，但確實(shí)反映出大公司成立馬甲項(xiàng)目公司，樓盤賣完不結(jié)算，將資金轉(zhuǎn)移，拖繳土地增值稅的部分現(xiàn)實(shí)。

此后，多家房企紛紛否認(rèn)“欠稅”說法。萬科對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，萬科一貫堅(jiān)持守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅。央視相關(guān)報(bào)道應(yīng)該是源于誤解，是把會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”，其實(shí)這是完全不同的概念。房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會(huì)計(jì)上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對(duì)尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。

萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來萬科每年納稅額都約為凈利潤(rùn)的兩倍。2012年，萬科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。

此外，金地當(dāng)日下午發(fā)布澄清公告，稱截至2012年12月31日，公司計(jì)提的土地增值稅余額為25.48億元，該計(jì)提部分未達(dá)到稅法規(guī)定的土地增值稅清算條件，尚未實(shí)際產(chǎn)生納稅義務(wù)，公司并無欠繳土地增值稅的情況。華僑城地產(chǎn)總裁陳劍則對(duì)媒體明確表示，目前華僑城地產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅已全額繳納。公司已達(dá)清繳條件的稅款正在繳納辦理過程中，未達(dá)清繳條件的稅款，一旦達(dá)到清繳條件將立即清算。

真相：財(cái)務(wù)處理造成“拖欠”

一位高級(jí)財(cái)務(wù)經(jīng)理告訴記者，任志強(qiáng)所指的預(yù)提土地增值稅，其實(shí)就是央視所指的企業(yè)應(yīng)繳而未繳土地增值稅的由來。國(guó)稅總局2006年12月28日發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，上市房企開始普遍在預(yù)征稅收同時(shí)計(jì)提土地增值稅。

由于土地增值稅的計(jì)提都是會(huì)計(jì)師根據(jù)項(xiàng)目的不同情況，預(yù)先作出的會(huì)計(jì)假設(shè)。在實(shí)際操作過程中，往往會(huì)發(fā)生實(shí)際繳納額和應(yīng)繳土地增值稅不一致的現(xiàn)象。由企業(yè)自己預(yù)估且并不準(zhǔn)確的應(yīng)繳土地增值稅，用來說明企業(yè)的拖欠稅收情況，其結(jié)論本身就很難站住腳。此外，按照土地增值稅的清算規(guī)定，只有滿足具體的清算條件，土地增值稅才可能清算。

劉福元告訴記者，土地增值稅清算本身難度就大。原因之一在于房地產(chǎn)開發(fā)周期漫長(zhǎng)，有些項(xiàng)目開發(fā)周期往往超過10年，如果要清算，需要找到原始票據(jù)來核算土地增值稅進(jìn)行清算。但由于時(shí)間久遠(yuǎn)，這些票據(jù)早已不存在或難以找到。這樣確實(shí)會(huì)出現(xiàn)一些項(xiàng)目清算不了了之。

然而，無論報(bào)道是否為烏龍，房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅的現(xiàn)象確實(shí)存在。此前上海市稅務(wù)部門曾多次公布拖欠稅款的名單，今年廣州市地稅局公布的1號(hào)欠稅公告中也出現(xiàn)部分拖欠土地增值稅的企業(yè)。

不過，劉福元說，拖欠土地增值稅本身很難在財(cái)務(wù)報(bào)表中顯示出來。開發(fā)商如果要想規(guī)避土地增值稅，方法要隱蔽得多。比如開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常使用股東借款方式向地產(chǎn)企業(yè)投資。由于房企通常會(huì)和項(xiàng)目公司約定借款成本，按照土地增值稅清算規(guī)定，這部分成本在清算土地增值稅時(shí)，可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)的公開利率作為參照進(jìn)行抵扣。部分公司就會(huì)抓住這一規(guī)定的漏洞，增加大股東借款的財(cái)務(wù)成本，達(dá)到節(jié)稅的目的。

同時(shí)，開發(fā)商還會(huì)選擇將部分集團(tuán)人員工資、管理費(fèi)用等分?jǐn)偟巾?xiàng)目公司來增加項(xiàng)目的成本?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》此前還報(bào)道，有房企通過項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，規(guī)避土地增值稅。有些企業(yè)甚至為項(xiàng)目公司專門設(shè)立了海外母體，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)直接在境外轉(zhuǎn)讓海外母公司股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)避稅。