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每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

香港瑞安房地產(chǎn)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)瑞安房地產(chǎn)）于11月14日，與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、上海銀行等組建的銀團(tuán)簽署協(xié)議，獲得總額100億元貸款，用于上海中心城區(qū)最大的舊城改造項(xiàng)目——虹鎮(zhèn)老街。

據(jù)上海政務(wù)網(wǎng)報(bào)道，上述百億元資金將用于支持虹鎮(zhèn)老街的舊改征收和新建項(xiàng)目。同時(shí)，這也是瑞安房地產(chǎn)自今年年初拋出供股計(jì)劃籌資41.37億港元，用于上海太平橋和虹鎮(zhèn)老街舊改之后，又一次針對(duì)上海市中心舊改項(xiàng)目的融資。在此之前，上置集團(tuán)也曾經(jīng)通過(guò)發(fā)行總規(guī)模為14.6億元的信托（優(yōu)先級(jí)），用于公司在上海黃浦區(qū)的一個(gè)舊改項(xiàng)目。

金融機(jī)構(gòu)大規(guī)模“輸血”上海舊區(qū)改造，釋放的信號(hào)意味深長(zhǎng)。中房信研究總監(jiān)薛建雄說(shuō)，在可供開(kāi)發(fā)用地?cái)?shù)量有限的情況下，大力推動(dòng)舊改，將為上海的住宅供應(yīng)增加新的來(lái)源。

羅康瑞曾稱(chēng)不再參與舊改

瑞安房地產(chǎn)此次融資百億參與上海虹鎮(zhèn)老街的舊改，出乎很多人意料。

由于動(dòng)遷速度緩慢，又占用了集團(tuán)大量資金，瑞安房地產(chǎn)董事主席羅康瑞曾對(duì)外表示，以后不會(huì)再參與舊改項(xiàng)目。

受舊改速度緩慢的牽連，瑞安房地產(chǎn)去年業(yè)績(jī)不佳。2012年報(bào)顯示，其負(fù)債率由2011年的65%上升至70%；全年?duì)I業(yè)額為人民幣48.21億元，而2011為84.84億元；凈利潤(rùn)較2011年下跌41%至20.29億元。

羅康瑞在接受媒體采訪時(shí)曾認(rèn)為，去年業(yè)績(jī)不佳與公司主攻“舊城改造”的模式有關(guān)，大型動(dòng)遷項(xiàng)目導(dǎo)致公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)靈活度遠(yuǎn)不如其他開(kāi)發(fā)商。

根據(jù)2012年年報(bào)，瑞安已投入88.51億元用于太平洋、瑞虹新城數(shù)個(gè)地塊的動(dòng)遷工作，為了在近3年內(nèi)完成這幾個(gè)地塊的動(dòng)遷，還需投入39.15億元。

中房信研究總監(jiān)薛建雄也認(rèn)為，瑞安房地產(chǎn)的資金緊張和業(yè)績(jī)不佳，與公司舊城改造項(xiàng)目動(dòng)遷緩慢有一定關(guān)系，這些項(xiàng)目大量吞噬公司的現(xiàn)金流，卻幾乎不貢獻(xiàn)收入。

不但不貢獻(xiàn)收入，動(dòng)遷進(jìn)展緩慢，給瑞房帶來(lái)了巨大的資金壓力。截至2012年12月31日，公司現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)為人民幣88.63億元，負(fù)債凈額則高達(dá)260.35億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為70%。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，隨著城市房?jī)r(jià)上漲、百姓維權(quán)意識(shí)提高，房企拆遷的成本越來(lái)越大，陷入動(dòng)遷僵局往往會(huì)吞噬大量資金和利息，從而加劇企業(yè)資金的緊張程度。

加之以舊改項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款，難度也大，很多開(kāi)發(fā)商寧可在土地市場(chǎng)上高價(jià)拍地，也不愿收購(gòu)參與舊城改造的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。

這些因素的存在，拖累了上海城市舊改進(jìn)度。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱(chēng)，按照規(guī)劃，上海“十一五”期間將完成中心城區(qū)400萬(wàn)平方米成片二級(jí)舊里以下房屋的改造任務(wù)，但最終只完成了343萬(wàn)平方米。

“二次征詢(xún)”加速動(dòng)遷

為解決資金壓力，瑞安房地產(chǎn)欲將其部分投資物業(yè)打包上市。

今年10月31日，瑞安房地產(chǎn)與美國(guó)Brookfield基金宣布進(jìn)行投資合作，Brookfield以5億美元，成為中國(guó)新天地的策略性基礎(chǔ)股東。

據(jù)悉，這5億美元的投資可轉(zhuǎn)換成中國(guó)新天地上市擴(kuò)大股本后的21.8%股權(quán)。Brookfield同時(shí)承諾了第二批合共2.5億美元的投資資金。

瑞安房地產(chǎn)方面認(rèn)為，此次引入Brookfield是其分拆中國(guó)新天地的重要一步，估計(jì)可透過(guò)中國(guó)新天地套現(xiàn)7.5億美元，可用于償還部分將到期的票據(jù)（債券）及未來(lái)開(kāi)發(fā)用途資金。11月20日，瑞安向其票據(jù)及永久證券持有人征求同意，分別修訂其人民幣票據(jù)契約、美元票據(jù)契約、新加坡元票據(jù)契約及永久證券若干條款，以完成有關(guān)交易及分拆上市。

薛建雄表示，瑞安在中國(guó)新天地項(xiàng)目上投入了大量資金，同時(shí)還需償還商業(yè)貸款，資金壓力不小。與Brookfield基金的合作，有助于其提高資金周轉(zhuǎn)速度，提升凈資產(chǎn)收益率，對(duì)于下一步擴(kuò)張有著深遠(yuǎn)的意義。

中國(guó)新天地要完成拆分上市尚需時(shí)日，瑞安又大量融資參與舊改，無(wú)疑引起各種猜疑：此次百億元貸款的融資，是否也會(huì)像之前那樣深陷舊改泥潭？

現(xiàn)在看來(lái)，情況是樂(lè)觀的。今年10月，瑞虹新城3號(hào)地塊完成拆遷，并于11月開(kāi)始動(dòng)工。上述地塊是2010年底才開(kāi)始動(dòng)遷的，完成整個(gè)動(dòng)遷只花了兩年多時(shí)間。而在以往，瑞安改造一幅地塊，通常需要需要5年。

事實(shí)上，從2010年開(kāi)始，上海已經(jīng)找到辦法來(lái)解決動(dòng)遷緩慢的 “頑癥”，即采用“二次征詢(xún)”的舊城改造方法。第一次征詢(xún)，主要征求居民改造意愿，居民同意改造的比例達(dá)到規(guī)定要求的，列入改造計(jì)劃；第二次，征詢(xún)居民房屋拆遷補(bǔ)償安置方案意見(jiàn)，一定時(shí)間內(nèi)，簽訂附生效條件的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的居民戶(hù)數(shù)超過(guò)規(guī)定比例，進(jìn)入實(shí)施改造階段。

通過(guò)這種方法，瑞虹新城3號(hào)地塊前三個(gè)月的動(dòng)遷比例達(dá)到70%以上，2011~2012年，瑞虹新城2號(hào)、9號(hào)及10號(hào)地塊的整體動(dòng)遷比例達(dá)85%。

瑞安房地產(chǎn)透露，目前上述地塊已進(jìn)入最后司法裁決階段，預(yù)計(jì)2014年年初將完成瑞虹新城2號(hào)、9號(hào)地塊拆遷工作，2014年年底完成瑞虹新城10號(hào)地塊拆遷工作。2013年，瑞虹新城1號(hào)及7號(hào)地塊采用該方法，前兩個(gè)月動(dòng)遷比例達(dá)92%以上。

據(jù)介紹，采用“二次征詢(xún)”，瑞安房地產(chǎn)前期資金的投入量因動(dòng)遷進(jìn)展加快會(huì)適當(dāng)增加，但開(kāi)發(fā)速度的加快使公司可維持健康良好的財(cái)務(wù)水平。

上海市中心舊改提速

十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出，“允許社會(huì)資本通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)?！焙珂?zhèn)老街的舊改項(xiàng)目被認(rèn)為正是貫徹三中全會(huì)精神的民生實(shí)事。根據(jù)虹口區(qū)宣傳部提供給東方網(wǎng)的稿件，虹鎮(zhèn)老街最后兩個(gè)地塊，僅用了18天就征收成功，舊城改造取得了決定性的成功。

從今年下半年開(kāi)始，上海的舊城改造正在加快。除虹鎮(zhèn)老街改造項(xiàng)目外，上置集團(tuán)在黃浦區(qū)一處開(kāi)發(fā)改造地塊，也通過(guò)信托融資，推動(dòng)項(xiàng)目的改造。另外，新湖中寶公告稱(chēng)，擬通過(guò)定向增發(fā)募資55億元，對(duì)上海閘北和普陀兩個(gè)舊改地塊進(jìn)行舊改。

上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，加快舊城拆遷效率，不僅激發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，也有助于增加城市土地供應(yīng)。

上海房屋拆遷之“二次征詢(xún)”

（一）第一次征詢(xún)

征詢(xún)舊區(qū)改造意愿

愿意改造居民戶(hù)數(shù)超過(guò)規(guī)定比例的，開(kāi)始改造；愿意改造居民戶(hù)數(shù)未達(dá)到規(guī)定比例的，暫停改造。

（二）第二次征詢(xún)

征詢(xún)房屋拆遷補(bǔ)償安置方案

制定《房屋拆遷補(bǔ)償安置方案》，優(yōu)化并公示后，按規(guī)定辦理試點(diǎn)項(xiàng)目用地、房屋拆遷許可等手續(xù)。

（三）簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

在簽約期內(nèi)，簽約戶(hù)數(shù)達(dá)到規(guī)定比例的，協(xié)議生效；簽約戶(hù)數(shù)未達(dá)到規(guī)定比例的，可進(jìn)入簽約附加期。統(tǒng)計(jì)并公示居民簽約結(jié)果和比例。