每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 深圳攝影報道    

每經(jīng)記者 葉燕婷 深圳攝影報道

11月25日，深圳安居型商品房（以下簡稱安居房）首次輪候申請家庭(含單身居民)的申請信息公示正式結(jié)束。深圳市住建局表示，全市安居房輪候冊已經(jīng)正式建立，截至目前，首次輪候有效申請家庭共24350戶。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱近三年深圳市保障性安居工程年度計劃發(fā)現(xiàn)，從2011年起開始實施的深圳安居房計劃經(jīng)過兩年多的發(fā)展，目前累計開工套數(shù)達(dá)3.05萬套。這意味著，深圳安居房的開工房源已經(jīng)超過了目前有效申請的家庭戶數(shù)。

那么，在房價居高不下的深圳，為何價格相對較低的安居房沒有預(yù)想中的那樣火爆？“十二五”期間深圳將建成約12萬套安居房的龐大目標(biāo)背后，擁有怎樣的籌資、建設(shè)模式？保障房建設(shè)出現(xiàn)的質(zhì)量問題背后，又暴露出哪些需要改進(jìn)之處？對此，記者展開了一系列調(diào)查。

深圳保障房建設(shè)市場化之路/

深圳市住房和建設(shè)局局長李廷忠曾表示，保障房建設(shè)單靠財政投入是不夠的，也是吃不消的，深圳的做法是走市場。引導(dǎo)企業(yè)參建保障房成為吸引社會投資的重要手段之一。

參與深圳保障房政策制定的深圳市住房研究會常務(wù)副會長、秘書長陳藹貧在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，深圳安居房輪候冊建立后，除了讓申請人的分配有序可依外，還能通過輪候冊的數(shù)據(jù)摸清整個市場對此類房源的需求。

2011年4月，為解決不符合低價經(jīng)適房申購條件，且無法負(fù)擔(dān)商品房消費的“夾心層”人群，深圳市政府首次推出了安居房這種全國特有的保障房模式。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，深圳的“十二五”規(guī)劃顯示，至2015年，深圳計劃籌集建設(shè)保障性住房約24萬套。去年6月，深圳市住建局將安居房列為保障性住房的主要供應(yīng)方式之一，稱其規(guī)模將占全市保障性住房供應(yīng)總量的一半左右。

記者以此推算，屆時深圳安居房的供應(yīng)量將達(dá)到12萬套。

深圳通過四種模式支持包括安居房在內(nèi)的保障房建設(shè)：一是政府自己投資并建設(shè)，如松坪村三期經(jīng)濟適用房；二是實行“代建總承包”制，即政府出資，企業(yè)代建的模式，目前，包括金地、萬科和中海地產(chǎn)等都已參與這種形式的安居房建設(shè)中。

第三，企業(yè)通過競拍自主運營安居房項目，一般分為 “定房價、競地價”或“定地價、競房價”兩種，如中海閱景花園項目；第四，“BT/BOT建設(shè)模式”逐漸興起，如長安集團觀瀾安居房、比亞迪公司限價房等都是這種方式建設(shè)的。

據(jù) 《深圳特區(qū)報》報道，目前，包括安居房在內(nèi)，深圳全市處于前期啟動及開工在建保障房項目158個，約21.8萬套，按計劃需要投資約767億元。根據(jù)政府文件數(shù)據(jù)，2011年、2012年兩年，市、區(qū)財政完成保障房投資共86.4億元，與需求量仍存在較大差距。

對此，深圳市住房和建設(shè)局局長李廷忠曾表示，保障房建設(shè)單靠財政投入是不夠的，也是吃不消的，深圳的做法是走市場。

根據(jù)近兩年保障房規(guī)劃文件數(shù)據(jù)顯示，通過社會投資完成的深圳保障房項目比例不斷加大。2011年，社會投資建設(shè)保障房資金額45.2億元，占整體投資額50.95%；2012年，這一數(shù)字已達(dá)104.3億元，占比70.86%。

引導(dǎo)企業(yè)參建保障房成為吸引社會投資的重要手段之一。以“定地價，競房價”模式配建安居房為例：由政府標(biāo)定一個相對優(yōu)惠的地價，房企競買人中標(biāo)定住房最終售價，項目資金、運作和最終盈虧由企業(yè)自理。2011年，富通房地產(chǎn)集團有限公司通過這種方獲得一塊安居房用地，地塊最終競得房價為6467元/平方米（含裝修），僅相當(dāng)于附近商品房房價的一半。

陳藹貧認(rèn)為，這種方式區(qū)別于以往國內(nèi)保障房 “雙限雙競”（“限房價、限套型，競地價、競配建”）的模式。“采用‘雙限雙競’模式，無論是地價還是保障房建設(shè)配建量，都在壓低競選企業(yè)的利潤點。而在單限模式中，相當(dāng)于政府在地價上做出讓步，提高了企業(yè)參與的積極性，最終由售價報價最低者得，直接抑制房價，讓利于民。”

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前深圳安居房建設(shè)的集資方式還有擴大的空間。“保障房建設(shè)仍有一定的收益空間，如果能形成相應(yīng)制度，民營資本介入將大大緩解保障房建設(shè)的資金壓力。”

安居房區(qū)位、配套欠缺遇冷/

參與深圳保障房政策制定的深圳市住房研究會常務(wù)副會長、秘書長陳藹貧表示，總體來講，深圳安居房市場依然是需求大于供給，但短期內(nèi)確實存在一些結(jié)構(gòu)性問題。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計得出，在2011~2013年間，深圳安居房共計開工3.05萬套。據(jù)美亨機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，隨著深圳6大安居房項目年內(nèi)入市，推售房源套數(shù)將近9000套，這意味著，今年將是安居房供應(yīng)高峰的開始。

按照 《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》規(guī)定，深圳安居房項目銷售均價最高不超過同期同區(qū)域同類型的普通商品住房市場價格70%，價格優(yōu)勢理應(yīng)令安居房成為香餑餑，但現(xiàn)實中它卻不如預(yù)期那樣“搶手”。

據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)消息，2012年7月，深圳首個安居房小區(qū)永福苑共1260名入圍申購者中，48.5%選擇放棄。記者了解到，在此后的閱景花園、觀瀾茗語華苑等安居房項目在分配過程中，每次放棄選房的合格申請人均超過300戶。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然首批申請者放棄后，深圳市住建局會新增候補入圍申購家庭，但較高的棄購率仍然值得深思。

陳藹貧表示，總體來講，深圳安居房市場依然是需求大于供給，但短期內(nèi)確實存在一些結(jié)構(gòu)性問題，比如地理位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施匱乏等。

據(jù)騰訊大粵網(wǎng)調(diào)查顯示，在關(guān)于安居房遭棄購原因的多選調(diào)查中，91%的網(wǎng)友選擇了 “地段偏”，68%的網(wǎng)友認(rèn)為 “配套不完善”。此外，也有網(wǎng)友認(rèn)為“安居房質(zhì)量比不上商品房”。網(wǎng)友投票結(jié)果顯示，在售價相當(dāng)?shù)那闆r下，超過七成的網(wǎng)友更偏向于購買靠近地鐵站的小產(chǎn)權(quán)房，12%的網(wǎng)友愿跨市買東莞、惠州等地的商品房，僅有12%的網(wǎng)友堅持購買安居房。

據(jù)了解，安居房項目觀瀾茗語華苑位置已接近東莞，周邊多為廠房和城中村，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套欠缺。有居民表示，若通過公共交通前往市中心，耗時將近2小時。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強分析，保障房地域和配套偏差背后的深層次原因則是政策設(shè)計與具體執(zhí)行不相符，忽視了目標(biāo)群體的生活成本，造成嚴(yán)重的資源浪費，違背了保障房建設(shè)的初衷。

對此，陳藹貧認(rèn)為，對于土地資源寶貴的深圳，無論是商品房還是安居房都存在區(qū)域外移的現(xiàn)象，這決定了要在中心區(qū)建保障房的可能性不大，未來應(yīng)該更加系統(tǒng)地考慮和規(guī)劃。“比如盡量做一些體量較大的安居房項目，在人流量到達(dá)一定數(shù)量后，有利于形成社區(qū)，吸引開發(fā)商投資商業(yè)，最終以衛(wèi)星城帶動社區(qū)建設(shè)。”

此外，安居房申請人仍面臨深圳戶籍和5年社保的硬性條件，這大大提高了申請門檻。目前深圳人口嚴(yán)重倒掛，截至2012年末，深圳共計1054.74萬常住人口中非本市戶籍人口占比高達(dá)72.7%。陳藹貧表示，對于這類群體，目前已開始采取承租公租房的方式，未來從深圳可持續(xù)發(fā)展的角度考慮，繼續(xù)積分入戶、學(xué)歷調(diào)入、連續(xù)繳納社保和稅收等多重評估手段，對申請人的條件也會逐步放寬。

保障房可持續(xù)模式仍在探索/

深圳本地某房地產(chǎn)企業(yè)人員向記者表示，保障房項目利潤率一般在3%~5%之間，住宅部分都是保本就滿意，主要還是靠樓下商業(yè)部分獲取利潤。

在騰訊大粵網(wǎng)的調(diào)查中，30%的網(wǎng)友因為擔(dān)心住房質(zhì)量問題而選擇放棄購買安居房并非空穴來風(fēng)。今年6月以來，深圳最大安居房項目出現(xiàn)外墻飾面裂縫、滲水、內(nèi)墻抹灰局部疏松、木地板受潮等質(zhì)量問題，并在此后被住建局責(zé)令整改。而更早之前，深圳保障房項目已經(jīng)連續(xù)數(shù)次曝出工程質(zhì)量缺陷等問題。

而在北京、河南鄭州等地，還出現(xiàn)了部分保障房項目混凝土不達(dá)標(biāo)等嚴(yán)重質(zhì)量問題。

對于眾多房企而言，投資建設(shè)保障房項目并不是一個美差。深圳本地某房地產(chǎn)企業(yè)人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，保障房項目利潤率一般在3%~5%之間，住宅部分都是保本就滿意，主要還是靠樓下商業(yè)部分獲取利潤。“很多規(guī)模較大的開發(fā)商拿保障房項目基本上是守住陣地、找活干著的意思，畢竟現(xiàn)在深圳很難出一塊住宅用地拍賣。”

對于保障房頻現(xiàn)的質(zhì)量問題，擁有多年保障房建設(shè)經(jīng)驗的深圳東部集團業(yè)內(nèi)人士向記者透露，開發(fā)商代建型的保障房項目，材料、施工費用統(tǒng)一由政府出資，開發(fā)商利潤就來自1%~5%的固定管理費，通常不會出現(xiàn)開發(fā)商偷工減料的問題。但是對于限價型安居房，開發(fā)過程自主，盈虧自負(fù)，參建房企會盡力壓低成本，這種時候就容易出現(xiàn)質(zhì)量問題。

除此之外，不合資質(zhì)的 “掛靠”，也令安居房質(zhì)量風(fēng)險增加。有業(yè)內(nèi)人士表示，深圳某些保障房項目，雖然施工單位資質(zhì)很強大，但存在最終施工方只是一個掛靠在施工單位旗下的一個低資質(zhì)甚至無資質(zhì)的個體施工隊伍的現(xiàn)象，工程質(zhì)量難以保證。

宋丁認(rèn)為，深圳安居房大規(guī)模讓開發(fā)商建設(shè)只能是應(yīng)急措施，保障房未來在深圳住房中將占到不小的比例，政府必須要建立自己的專職開發(fā)隊伍，納入長期持續(xù)化的保障房建設(shè)。從籌資、建設(shè)到銷售、監(jiān)管都由這個隊伍完成。