每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

11月30日，北京首個(gè)搖號(hào)銷售的自住房項(xiàng)目開始登記，但在申請(qǐng)的首日，由于登錄網(wǎng)站人數(shù)過多，該網(wǎng)站一度直接陷入“癱瘓”。

在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市場(chǎng)真實(shí)的情況，是部分房企不情愿推出更多的自住型商品住房。但購房者因?yàn)榈玫搅烁鄬?shí)惠，所以追捧這種產(chǎn)品?！拔磥磉@種供求之間的失衡需要政府進(jìn)一步協(xié)調(diào)?！?/p>

自住房未來收益更可觀/

11月30日是申請(qǐng)首日。恒大御景灣開始搖號(hào)登記，最高峰時(shí)，同時(shí)在線申請(qǐng)人數(shù)超過10萬。由于同時(shí)申請(qǐng)人數(shù)過多，服務(wù)器一度響應(yīng)緩慢。開發(fā)商和住建委都提醒市民，公示登記期為15天，網(wǎng)上報(bào)名不分先后，搖號(hào)機(jī)會(huì)均等。但由于同時(shí)登錄人數(shù)過多，頁面長(zhǎng)時(shí)間處于“崩潰”狀態(tài)。

即使在12月1日上午，記者也是在刷新了將近10次之后，才登錄注冊(cè)頁面。下午，恒大集團(tuán)北京公司官網(wǎng)上掛出公告稱，將進(jìn)行數(shù)據(jù)庫維護(hù)和服務(wù)器升級(jí)。

陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，申請(qǐng)“爆棚”的原因有三點(diǎn)：一是自住房的價(jià)格比普通商品房低了30%；二是申請(qǐng)門檻并不高；三是自住房收益更高。

范小沖給記者算了一筆賬，以一套同區(qū)位的商品住宅和自住型商品房為例，普通商品房的起始售價(jià)為1萬元/平方米，那么自住型商品房的售價(jià)僅為7000元/平方米。假設(shè)5年后兩種住房的售價(jià)都為12000元/平方米，那么普通商品房在5年后上市交易的話，每平方米可獲利2000元。如果不是唯一一套住房，還需要繳納20%的差額個(gè)稅，每平方米能獲利1600元。而自住型商品房5年后可上市，扣除30%上繳財(cái)政的收益，每平方米可收益3500元。

房企依然得打好“算盤”/

雖然自住型商品房受到購房者的青睞，但開發(fā)商對(duì)這方面顯然有更精細(xì)的算盤。

11月28日，北京市國(guó)土局有兩塊土地參與競(jìng)拍。記者從拍地現(xiàn)場(chǎng)獲悉，參加昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)地塊的房企有綠地、祁玉和靈水地產(chǎn)，但是在正式競(jìng)拍之前，這三家房企都放棄了拍賣。最終，昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)地塊在房企沒有競(jìng)建自住型商品房面積的情況下成交了。

此外，自住商品房地塊也遭遇了首次退地。11月26日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布公告，稱由于旭輝集團(tuán)對(duì)北京市平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)北京自住商品房地塊的《掛牌文件》存在重大誤解，經(jīng)雙方協(xié)商一致，決定取消競(jìng)得資格，并退還競(jìng)買保證金。

根據(jù)出讓公告，2.5萬平方米的限價(jià)房的回購價(jià)為6000元/平方米，11萬平方米的自住房最高限價(jià)為11000元/平方米，1.5238萬平方米的回購房，限價(jià)為3500元/平方米?！皩?duì)比7.2億元的拿地成本，限價(jià)房、商品用房、自住型商品房總貨值超過13億元?！蹦玫睾?，旭輝地產(chǎn)的相關(guān)人士曾告訴記者。

“但其實(shí)按照這個(gè)價(jià)錢，怎么算都是賠?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)分析人士給記者算了一筆賬，如果不算其他任何支出，建安成本與拿地成本加起來已經(jīng)接近14億元。

相比之下，御景灣則讓恒大“有利可圖”。9月4日，恒大以40.4億元的總價(jià)配建51500平方米公租房，奪得該項(xiàng)目所在的豆各莊鄉(xiāng)地塊。

根據(jù)出讓公告，上述地塊除“公共租賃住房”外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬元以內(nèi)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，以樓面地價(jià)1.6萬元/平方米、限房?jī)r(jià)2.2萬元/平方米，再加上建安、配套、稅費(fèi)等成本計(jì)算，銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)房?jī)r(jià)，恒大地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)并不高。

但有接近恒大集團(tuán)的人士向記者透露，豆各莊地塊除了公租房和限價(jià)房部分，還包括2500個(gè)車位、1.6萬平方米的商業(yè)用地和3.8萬平方米的不限價(jià)公寓，利潤(rùn)方面還是有保障的。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池認(rèn)為，對(duì)于自住型商品房，開發(fā)商利潤(rùn)空間有限。政府需要在拿地、融資、稅費(fèi)等方面給予開發(fā)商一定的政策傾斜，以保證其盈利空間。

范小沖認(rèn)為，自住型商品房定性是商品房，實(shí)際上承擔(dān)了保障房的作用。自住型商品房政策出臺(tái)的前提，是當(dāng)下房?jī)r(jià)高速上漲，“夾心層”呼聲不斷。但這個(gè)方法是否可持續(xù)，是否還要做修補(bǔ)，還有待觀察。