每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

北京自住型商品房應(yīng)該向上海共有產(chǎn)權(quán)房看齊，相比而言，上海的方式尋租空間更小，公平而高效。

北京首個(gè)搖號(hào)自住型商品房網(wǎng)站通道爆棚，說(shuō)明需求者多、性價(jià)比高。目前北京申請(qǐng)經(jīng)適房、限價(jià)房輪候家庭約有13萬(wàn)戶，具有購(gòu)房資格的家庭遠(yuǎn)超此數(shù)。如果未來(lái)放開(kāi)戶籍限制，需求更加爆棚。

自住型商品房仍留有太大的尋租空間。自住型商品房5年后可以入市，政府允許購(gòu)買(mǎi)者獲得資產(chǎn)溢價(jià)。陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖的計(jì)算，“以一套同區(qū)位的商品住宅和自住型商品房為例，普通商品房的起始售價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，那么自住型商品房的售價(jià)僅為7000元/平方米。假設(shè)5年后兩種住房的售價(jià)都為12000元/平方米，那么普通商品房在5年后上市交易的話，每平方米可獲利2000元。如果不是唯一一套住房，還需要繳納20%的差額個(gè)稅，每平方米能獲利1600元。而自住型商品房5年后可上市，扣除30%上繳財(cái)政的收益，每平方米可收益3500元。”

只要有高額溢價(jià)就有大量尋租。按照北京《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》第六款，購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。如果免除其他所得稅等，只征收30％的土地差價(jià)，自住房?jī)r(jià)格越低差價(jià)越小。參照經(jīng)濟(jì)適用房非常不公平，購(gòu)買(mǎi)者可以享受低價(jià)，可以享受低稅，還可以享受資產(chǎn)增值收益，擺明了是刺激大家一起去分食大餐。

經(jīng)濟(jì)適用房覆轍在前，之所以出現(xiàn)大量尋租就是溢價(jià)太高，而國(guó)內(nèi)的信用控制系統(tǒng)又跟不上，現(xiàn)在居然通過(guò)自住型商品房的方式，再放7萬(wàn)套，讓600多萬(wàn)個(gè)家庭中的7萬(wàn)個(gè)家庭獲益。而其他購(gòu)買(mǎi)商品房的人，則成為托底房地產(chǎn)價(jià)格的冤大頭。

目前北京有經(jīng)適房、兩限房、公租房、商品房，再加上自住型商品房，種類(lèi)已經(jīng)十分混亂。以往的經(jīng)適房也好，單限房也好，都出現(xiàn)過(guò)各種尋租現(xiàn)象。之所以如此混亂，就是因?yàn)槔碚摬磺袑?shí)際的想法，不接地氣，對(duì)信用過(guò)于樂(lè)觀，想給低收入階層公租房，想給夾心層房地產(chǎn)增值的資本利得，如果制定政策者了解情況，那就不得不讓人懷疑向購(gòu)買(mǎi)者放水究竟是為什么？

相比而言，上海解決夾心層的共有產(chǎn)權(quán)房思路要清晰得多。解決夾心層，用的是共有產(chǎn)權(quán)房的模式，大大降低了尋租空間。

共有產(chǎn)權(quán)的規(guī)則是清明的。按照約定，以購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格的比例約定產(chǎn)權(quán)份額，在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。一般而言，上海當(dāng)?shù)卣?0%~40%的產(chǎn)權(quán)，60%~70%的產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人。

共有產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)是減少尋租空間，住滿5年后上市轉(zhuǎn)讓?zhuān)》勘Ｕ蠙C(jī)構(gòu)享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，住房保障機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人按各自產(chǎn)權(quán)份額分配轉(zhuǎn)讓價(jià)款，僅這一條就把市場(chǎng)溢價(jià)尋租的路子給堵得死死的。由于產(chǎn)權(quán)共有，購(gòu)房者出售經(jīng)適房時(shí)，只有兩種選擇，或者優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)人，也就是地方政府，或者向政府按當(dāng)時(shí)的市價(jià)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)獲得完整產(chǎn)權(quán)，這樣一來(lái)，其收益大大降低。

嚴(yán)厲而清晰的規(guī)則好處明顯。共有產(chǎn)權(quán)房推出后門(mén)檻一再降低，獲益者大大增加；公積金借款毫無(wú)阻礙對(duì)夾心層更加有利；開(kāi)發(fā)商明確利潤(rùn)率與回款周期，不再出現(xiàn)購(gòu)地退地的現(xiàn)象；保障房建設(shè)資金有了保障，可以實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)，對(duì)未來(lái)的中低收入群體有利。

難以執(zhí)行的規(guī)則與可觀的收益，誘惑尋租與投機(jī)，建立高效的保障房機(jī)制，需要的不是給低收入者資產(chǎn)品溢價(jià)，而是讓他們擁有體面的居所，住者有其居，而非居者有其屋。在現(xiàn)行的信用環(huán)境下，規(guī)則越直白明確，簡(jiǎn)單易行，尋租空間越小，中低收入群體獲利越大。

上海已經(jīng)想通了這一點(diǎn)，而北京還在繞彎。