十八屆三中全會(huì)提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，一批先知先覺(jué)的產(chǎn)業(yè)巨頭正低調(diào)進(jìn)駐“城鎮(zhèn)化”地帶，并有可能從農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)中獲益。日前，繼安徽之后，江西南昌宣布將于年底前正式啟動(dòng)南昌縣、安義縣兩地的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。據(jù)上證報(bào)記者了解，煌上煌在南昌、九江周邊縣有數(shù)百畝農(nóng)地，正邦科技在南昌周邊的吉安等地則有數(shù)千畝農(nóng)地及林地。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)

據(jù)悉，南昌縣、安義縣兩地的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)將以建設(shè)“一平臺(tái)三體系”為中心，即建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，以及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估體系、政策保障體系和監(jiān)督服務(wù)體系。

其實(shí)，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)并非新事物。截至今年三季度，南昌農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總面積已達(dá)71.4萬(wàn)畝，土地流轉(zhuǎn)率25.6%。包括北京郊縣、山東、安徽、浙江等多個(gè)地方在過(guò)去幾年里也屢有嘗試。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，以往各地的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)因缺乏統(tǒng)一管理平臺(tái)和招商服務(wù)，多數(shù)是農(nóng)民或村委會(huì)自發(fā)、零散的行為，土地價(jià)值并未有效開(kāi)發(fā)，農(nóng)民增收有限。同時(shí)，流轉(zhuǎn)用途也嚴(yán)格限制，很多大型招商引資項(xiàng)目并未與集體土地合作。

隨著十八屆三中全會(huì)提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，全國(guó)幾乎處于半沉睡狀態(tài)的兩億畝集體建設(shè)用地，有望和日顯金貴的國(guó)有建設(shè)用地“同價(jià)同權(quán)”入市。

在此趨勢(shì)下，一些受益于產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的內(nèi)地省份，將因社會(huì)資本的回流，率先啟動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和新型農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，如江西、安徽等省。此前，安徽已于11月宣布在20個(gè)縣區(qū)試點(diǎn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，建設(shè)城鄉(xiāng)建設(shè)用地交易市場(chǎng)，允許集體建設(shè)用地通過(guò)出讓、租賃、作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、出租等方式依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)等。

多家公司已搶先涉足

據(jù)南昌縣官方網(wǎng)站信息，僅今年10月份，就有多個(gè)大型企業(yè)有意入駐南昌縣。其中，香港綠地集團(tuán)擬在南昌縣投資6億元，征地300畝，興建建材服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。此前，地產(chǎn)巨頭綠地集團(tuán)已經(jīng)斥資300億在江西打造一攬子投資項(xiàng)目，主要圍繞南昌等核心城市，項(xiàng)目包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目、小微企業(yè)科技園、產(chǎn)業(yè)示范基地等。

此外，江西獨(dú)好文化傳媒公司擬在南昌縣投資60億元興建江西生態(tài)展演館；江西八大山人文化傳播有限公司也擬征地500畝，建設(shè)集文化、旅游、產(chǎn)品展示等為一體的文化旅游項(xiàng)目。

而在10月11日舉行的江西省擴(kuò)大開(kāi)放推進(jìn)重大項(xiàng)目調(diào)度會(huì)上，在審議的45個(gè)招商引資項(xiàng)目中，南昌縣占有4個(gè)，分別涉及五洲國(guó)際、惠昌電力、小松機(jī)械、良友油脂等四家大型企業(yè)，將消化省級(jí)預(yù)留用地指標(biāo)494畝，占當(dāng)?shù)乜傆玫刂笜?biāo)的近1/5。

“先不說(shuō)目前大型投資項(xiàng)目的土地使用是否與集體土地有關(guān)，僅看江西、安徽等地日益緊張的建設(shè)用地資源，就可以理解農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)為土地市場(chǎng)打開(kāi)的想象空間。”一位房地產(chǎn)界資深人士稱。

據(jù)了解，南昌試點(diǎn)的集體土地流轉(zhuǎn)將遵循“三不”原則，即不改變土地集體性質(zhì)、不改變農(nóng)業(yè)用途、不損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。

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