每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

盡管三四線城市確實(shí)能提供給房企可觀的收益和大量的機(jī)會(huì)，但開發(fā)三四線城市潛在的風(fēng)險(xiǎn)，也是開發(fā)商不能忽視的。

在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，就曾有開發(fā)商介紹他們?cè)谖鞑磕呈〉脑敿?xì)調(diào)查情況時(shí)說，留在縣級(jí)或地級(jí)市的人口只占很小的比例。同樣，一家在中部某省開發(fā)樓盤的開發(fā)商也表示，當(dāng)?shù)氐闹髮W(xué)畢業(yè)生90%以上都選擇去北上廣等大城市。

給購(gòu)房者一個(gè)留下來的理由，成為很多開發(fā)商最頭疼的事。開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者之所以去一線城市，不只是為了尋找個(gè)人和企業(yè)里的發(fā)展機(jī)會(huì)，更看重一線城市能提供的大量社會(huì)公共資源。比如一流的學(xué)校、頂尖的醫(yī)院……而這些恰恰是三四線城市所缺乏的。

該用什么方法給三四線城市的樓盤建一個(gè)留住潛在客戶的 “護(hù)城河”？世茂、恒大、綠城、碧桂園這些行業(yè)的龍頭似乎找到了方法，他們自己花錢給樓盤配建最好的資源，并主動(dòng)出擊，在全球范圍內(nèi)尋找最好的合作伙伴，共同服務(wù)好自己的業(yè)主。

開發(fā)商打“配套”牌

在廣東清遠(yuǎn)，恒大和人大合辦的足球?qū)W校、恒大的五星級(jí)酒店以及恒大的購(gòu)物中心，讓這個(gè)四級(jí)城市擁有了堪比北上廣深的一流配套。

恒大的樓盤配套未來還有可能進(jìn)一步升級(jí)。12月4日，也就是恒大斥資近百億元在上海和南京拿下6幅地塊的同一天，恒大和哈佛大學(xué)合作共同成立哈佛醫(yī)院。恒大主席許家印還特別指出，哈佛醫(yī)院應(yīng)給予恒大業(yè)主特殊的優(yōu)惠待遇。從這一角度來看，該醫(yī)院亦可視為恒大全國(guó)所有業(yè)主共享的一個(gè)“超級(jí)”配套。

此前，恒大還提出要建立一套獨(dú)特的飲用水系統(tǒng)，將恒大礦泉水引入小區(qū)，提升物業(yè)的附加值。

事實(shí)上，很多房企都明白配套對(duì)于三四線城市項(xiàng)目的重要性。以一線城市的標(biāo)準(zhǔn)給位于三四線城市的項(xiàng)目配套，是很多開發(fā)商的共同選擇。

世茂地產(chǎn)在上海、北京等一線城市正在試運(yùn)營(yíng)的世茂熙康健康中心，被優(yōu)先配備在石獅的世茂摩天城。業(yè)主只要在家里量一下血壓，相關(guān)數(shù)據(jù)就會(huì)被傳送到健康中心，業(yè)主的身體有什么不適，是否需要作進(jìn)一步檢測(cè)，應(yīng)該預(yù)約全國(guó)哪家醫(yī)院的名醫(yī)，在哪天看病等問題，都可以通過健康中心解決。

同樣，碧桂園也向其在三四線城市的項(xiàng)目輸出了已成為其招牌的五星級(jí)酒店和碧桂園學(xué)校。通過配置一線城市才有的頂級(jí)配套，來增強(qiáng)三四線城市樓盤的吸引力。

對(duì)于大型地產(chǎn)商來說，配建最好的配套，足以確保開發(fā)的項(xiàng)目占有當(dāng)?shù)剌^高的市場(chǎng)份額。

配套助開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低

“配備這樣一所學(xué)校，也許并不是必須的。但是，因?yàn)橛羞@樣一所學(xué)校，他可以不用把孩子送往福州上學(xué)。而當(dāng)孩子長(zhǎng)大以后，他也不會(huì)因?yàn)樵谑{找不到一起長(zhǎng)大的玩伴、志趣相投的朋友而被迫遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)?！笔烂放瓶偙O(jiān)孫靜認(rèn)為，為三四線城市的樓盤配備一所好學(xué)校，或者好的醫(yī)療服務(wù)，不一定就能讓世茂的房子賣得更好，卻可以為業(yè)主在這個(gè)城市留住根。大批在外求學(xué)或者工作的石獅人，最后可能因?yàn)檫@些學(xué)校和醫(yī)院的存在而返回石獅。

在孫靜看來，三四線城市相比一線城市所擁有的優(yōu)勢(shì)是明顯的：清新的空氣、暢通的馬路。而類似石獅這樣的經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣，人們也大可不必為了找工作而背井離鄉(xiāng)去一線城市打工。

唯一令石獅人移居其他地方的理由只有一個(gè)——欠缺的配套和接觸外部世界的信息渠道。因此，當(dāng)石獅世茂摩天城開工后，最先建造的除了少量住宅，就是大量的配套。這些配套既包括會(huì)所、酒店等商業(yè)設(shè)施，也包括學(xué)校和醫(yī)院?？梢蕴峁┚频?、飛機(jī)票預(yù)訂、電子商務(wù)、健康管理等多項(xiàng)功能的云平臺(tái)也被同步引入摩天城。在這些配套被引入摩天城后，業(yè)主幾乎可以享受到和上海、北京等一線城市業(yè)主相近的生活方式和生活品質(zhì)。

兩岸地產(chǎn)專家蔡為民說，當(dāng)一線城市才有的部分頂級(jí)配套被配備在三四線城市，雖然無法保證三四線城市的項(xiàng)目就能賣得好，但有助于減小開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

睿信致成總經(jīng)理薛炯文對(duì)此觀點(diǎn)表示認(rèn)同。不過，他指出，僅僅通過增加配套，三四線城市的住宅還無法和一線城市相比。因?yàn)?，一線城市的各種產(chǎn)業(yè)布局、發(fā)展機(jī)會(huì)，是三四線城市無法比擬的。

因此，頂級(jí)配套只有配置在那些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，城市本身比較富裕的地區(qū)，才能產(chǎn)生較好的效果。