每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

雖然部分房企嘗到了三四線城市的甜頭，但開發(fā)商參與競拍一線城市土地的熱情并未受到影響，“地王”紀錄不斷創(chuàng)下新高。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)克而瑞機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)計算，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的土地出讓金額較去年的2042億元增長超過了一倍多，總成交金額為4724億元。

盡管土地成交金額大幅增長，但是總的土地供應量卻沒有大幅上升。今年前11月北上廣深的土地成交總建筑面積只比去年增加了不到800萬平方米。在這樣的背景下，平均成交樓板價上漲了近一倍，由2012年的2463.12元/平方米，上漲至2013年的5205.65元/平方米。

如此高的土地成交價格，顯然推高了原先的房地產(chǎn)市場價格預期，并給未來一兩年的房地產(chǎn)市場的整體健康帶來隱患。這使得一線城市的監(jiān)管層在年末大量出臺地方性的樓市調(diào)控政策，大幅增加土地供應，以減少市場系統(tǒng)性風險的隱患，一線城市的房地產(chǎn)市場面臨著再度調(diào)整的局面。

一線城市土地市場高燒難退/

在這場浩浩蕩蕩的回歸熱潮中，恒大無疑是最為典型的代表。

7月4日入京首戰(zhàn)之后，恒大在接下來半年時間連入三宗地塊，共花費127.35億元。隨后，恒大又將戰(zhàn)線鋪展到華東區(qū)域。12月4日，恒大地產(chǎn)在上海連拿四宗地塊，共計41.28億元，并在當日下午斥資55.1億元在南京奪地兩宗。

一天之內(nèi)高達96.38億元的購地支出，讓多位業(yè)內(nèi)人士直呼“恒大太瘋狂”，而恒大絲毫不掩飾自己回歸一線城市的決心。在今年恒大地產(chǎn)的中期業(yè)績發(fā)布會上，恒大董事局副主席夏海鈞曾表示，未來公司將適度增加一二線城市的開發(fā)比例，以平衡一二線城市和三線城市的合理布局。

恒大的表現(xiàn)只是今年眾多房企扎堆一線城市的縮影，包括泰禾、旭輝、合景泰富等京外房企，都頻頻現(xiàn)身參與北京土地的競拍。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月，十大標桿房企（保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海）在一線城市權(quán)益購地金額為905億元，相比去年同期的414億元，同比上漲119%，此外，二線發(fā)達城市所占的購地金額為651億元，相比去年同期的321億元，同比上漲103%。

同時，2013年前11月，標桿房企在三四線城市拿地的金額總計147億元，相比去年同期的110億元，僅增加了37億元。

即將出現(xiàn)的樓市調(diào)整/

一線城市的土地成交價格和金額的大幅上漲，讓業(yè)界更加相信一個觀點：因為房企的紛紛撤離三四線城市，所以一線城市的土地價格才會出現(xiàn)暴漲。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，為這一種判斷找到了證據(jù)支撐。根據(jù)統(tǒng)計，標桿房企今年前11月在三四線城市的拿地金額占整個拿地總支出的比例僅為5%，而去年同期，該比例還有9%。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一些大型企業(yè)在一線城市增加布局，是為了平衡業(yè)務布局，實現(xiàn)資產(chǎn)分散配置的考慮，目的仍然是為了規(guī)避投資過于集中的風險。

與龍頭房企的考慮不同，成長性的房地產(chǎn)企業(yè)所以會更多選擇一線城市，是因為這些城市成交價格高，市場需求集中，便于大型企業(yè)集團進行管理。今年一線城市的拿地大戶融創(chuàng)、泰禾，之所以砸下重金，高溢價拿地，均是受了上述管理理念的影響。

在這些因素的共同影響下，一線城市的土地成交價格一再創(chuàng)新高。

亞豪機構(gòu)根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年11月北京市共實現(xiàn)土地出讓34宗，環(huán)比增加了15宗，規(guī)劃總建筑面積432.4萬平方米，成交總金額407億元，環(huán)比上月分別增長189.6%、381%。不管是成交塊數(shù)還是成交面積、金額，都創(chuàng)下了今年以來的最高值。

與此同時，11月北京土地市場當中住宅用地共實現(xiàn)成交18宗，規(guī)劃總建筑面積315.6萬平方米，環(huán)比增加431.3%，同樣創(chuàng)下今年來的新高。

不光是北京，包括上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市，土地市場交出的成績單都十分可觀。根據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月，一線城市土地成交建筑面積為850.9萬平方米，環(huán)比增長66.2%，同比增長8.9%；成交均價為7490元/平方米，環(huán)比增長29.5%，同比增長81.5%。本月一線城市土地成交量明顯回升，成交價格進一步反彈向上，創(chuàng)45個月以來的新高。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)多方數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉，北上廣深四地2013年至今共計成交地塊1115塊，共計建筑面積9074.8萬平米，共計成交金額4724億元，平均成交樓面價為5205.65元/平方米。對比自2003年以來的數(shù)據(jù)，不管是成交金額還是樓面價均創(chuàng)造了最高紀錄。

張大偉認為，在政策收緊下，2014年部分城市的“地王”入市的市場空間可能不樂觀，地王上市的風險也在加大。

在這一背景下，一部分資金已經(jīng)流露出轉(zhuǎn)向二線乃至三線城市的動向。城市土地學會和普華永道昨日發(fā)布的 《2014年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》稱，資金轉(zhuǎn)向二線乃至三線城市將是大趨勢。盡管，市場對于二三線城市的供應量有爭議，但比起一線城市因房價過高帶來的風險來說，這些城市的風險仍然要小得多。