有業(yè)內(nèi)人士稱，今年多數(shù)房企趁低息從海外市場(chǎng)吸資“儲(chǔ)糧”，以備在市場(chǎng)調(diào)整期搶得擴(kuò)張先機(jī)

近日，萬科發(fā)布公告稱，萬科香港的子公司將發(fā)行人民幣10億元的5年期定息債券，債券票面利率4.50%。

值得注意的是，今年以來，在港上市的內(nèi)地房企在資本市場(chǎng)異常繁忙，綠城、恒大、綠地、碧桂園以及方興地產(chǎn)等多家龍頭房企紛紛發(fā)債融資，涉及資金額度較大且發(fā)債期限較長(zhǎng)。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，今年多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)較為好看，這增加了其海外融資的籌碼，因此趁低息吸資“儲(chǔ)糧”，以滿足房企在搶地時(shí)的擴(kuò)張需求。

融資規(guī)模驟增

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)上市房企前40強(qiáng)的監(jiān)測(cè)顯示，2013年1月-11月，包括萬科在內(nèi)的40家上市房企披露的融資總額約為2080億元，同比增長(zhǎng)85.7%。

無獨(dú)有偶，上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院向《證券日?qǐng)?bào)》提供的一份研究報(bào)告也顯示，2013年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速有所回落，但仍保持高位，房企整體資金狀況較好。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉向記者表示，企業(yè)自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重為38.3%，比去年同期降3.4個(gè)百分點(diǎn)，比上季末回升0.5個(gè)百分點(diǎn)。歷年同期來看，2011年至2012年房企自籌資金比重占比居高位，外部融資較為困難，2013年以來自籌資金比重顯著降低，房企融資渠道有所拓展，融資能力進(jìn)一步提高。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，雖然2013年房企銷售向好，回款增加，但是融資需求依然比較旺盛。

從房企融資用途來看，還債、擴(kuò)張以及用作一般性經(jīng)營(yíng)的比較多。

張旭認(rèn)為，在市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定的情況下，房企抓住拿地的窗口期，土地儲(chǔ)備規(guī)模出現(xiàn)增長(zhǎng)明顯；此外，隨著房?jī)r(jià)反彈，土地價(jià)格也出現(xiàn)了穩(wěn)定上漲。從全國(guó)范圍看，地價(jià)上漲比較溫和，但是部分熱點(diǎn)城市，尤其是大型房企關(guān)注較高的優(yōu)質(zhì)地塊，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，房企的拿地成本增加，融資的需求也隨之增加。

海外融資利率下降

值得注意的是，2013年，房企海外債券融資整體呈現(xiàn)出加速升溫的趨勢(shì)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)上市房企前40強(qiáng)的監(jiān)測(cè)顯示，2013年1月-11月，40家上市房企的海外債券融資額達(dá)1238億元，同比去年同期上漲153.1%，平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。

另一組數(shù)據(jù)也顯示，截至今年11月底，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月房企海外融資總額（包含貸款）合計(jì)已經(jīng)突破529.1億美元，合計(jì)人民幣高達(dá)3228億元，比2012年全年的融資額度相比，漲幅超過100%。

對(duì)此，張旭認(rèn)為，房企的經(jīng)營(yíng)環(huán)境好轉(zhuǎn)，發(fā)債能力增加。此外，海外債券的低利率也吸引了萬科、金地等國(guó)內(nèi)上市房企房企。

值得一提的是，從利率水平看，萬科等房企的債券利率均在5%以下，不僅遠(yuǎn)低于信托等其他來源的資金成本，也低于一般的銀行貸款利率。國(guó)內(nèi)上市的龍頭房企如萬科，招商、金地以及未上市的大型房企如綠地、萬達(dá)等基本都搭建了海外的融資平臺(tái)。

除此之外，鏈家地產(chǎn)的上述報(bào)告還顯示，除了大型房企外，中小型房企對(duì)多元化融資渠道的需求也比較強(qiáng)烈。四季度以來，景瑞地產(chǎn)、毅德控股，以及時(shí)代地產(chǎn)等區(qū)域性的房企赴港上市，資金來源的渠道有所增加，國(guó)內(nèi)上市房企再融資放開的預(yù)期也在持續(xù)升溫。從目前房企的融資策略來看，大型房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力越來越強(qiáng)，因此通過抑制需求或者是收緊貸款等方式來促使房企降價(jià)將很難起到實(shí)質(zhì)效果。但是對(duì)于廣大的中小型房企，尤其是項(xiàng)目過于集中在三四線城市的中小房企，由于市場(chǎng)的需求規(guī)模有限，且過多的依賴信托等高成本資金，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)依然不容忽視。

鄭紅玉則稱，2013年以來，房企資金逐步改善，且改善速度顯著，上半年資金狀況已進(jìn)入寬松，三季度末略有收緊，但仍維持寬松態(tài)勢(shì)，房企資金面整體良好。