每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“目前來看，大約有十多個(gè)項(xiàng)目，都將開盤時(shí)間延后到了今年12月甚至明年?！弊蛉?，北京一高端項(xiàng)目房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

在之前傳出“4萬元以上項(xiàng)目暫時(shí)不予發(fā)放預(yù)售許可證”的信息后，記者從北京市住建委網(wǎng)站上了解到，進(jìn)入12月以來，包括北京城建·世華泊郡、西山藝境兩個(gè)項(xiàng)目以接近4萬元/平方米的價(jià)格“擦邊”入市。

在“4萬元禁令”陰影下，高端市場(chǎng)繼今年5月份以后，再次迎來了供應(yīng)零增長(zhǎng)。供應(yīng)量源頭的緊縮直接導(dǎo)致了成交量的下滑。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月，北京56個(gè)報(bào)價(jià)在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目，有29個(gè)項(xiàng)目累計(jì)成交了165套產(chǎn)品，成交面積3.7萬平方米，成交金額21億元，環(huán)比分別下滑了30%、17%、15%。其中，成交套數(shù)今年首次跌破200套。

值得注意的是，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，“限高令”只是對(duì)豪宅市場(chǎng)的暫時(shí)性收緊，明年或?qū)⒋笠?guī)模放量。一位豪宅開發(fā)商代表告訴記者，豪宅的售價(jià)還是要根據(jù)拿地價(jià)格而定，目前過不了“限高令”這一關(guān)的話，就把產(chǎn)品推到明年去賣。

被調(diào)控的豪宅

“我們預(yù)期的價(jià)格是在4萬左右，但是取證一直斡旋了很久，最后只能把價(jià)格稍微壓了壓?！弊蛉眨本┮晃环科鬆I(yíng)銷總監(jiān)向記者透露，其剛剛?cè)胧械捻?xiàng)目最終以接近4萬元的價(jià)格獲批，擬售價(jià)格在3.8萬元~3.9萬元/平方米之間。

而記者查詢北京市住建委網(wǎng)站也發(fā)現(xiàn)，在11月30日取得預(yù)售許可證的中海金石苑，住宅擬售價(jià)格最高達(dá)到42212元/平方米。很明顯，已經(jīng)突破了4萬元。對(duì)此，上述房企人士表示，“之前也聽說每個(gè)月只能給一個(gè)指標(biāo)，但對(duì)于大部分項(xiàng)目來說，如果不想妥協(xié)就只能等?！?/p>

在年底調(diào)控升級(jí)的政策背景下，11月北京商品住宅成交量在“金九銀十”后出現(xiàn)了回調(diào)，而在更為嚴(yán)厲的高端市場(chǎng)收緊令下，11月份北京公寓豪宅市場(chǎng)所受影響似乎更為明顯，供需市場(chǎng)均達(dá)到了今年以來的最低值。

“進(jìn)入四季度，在年內(nèi)銷售目標(biāo)基本完成的情況下，本來尚有部分房企計(jì)劃通過高端項(xiàng)目最后再?zèng)_刺一下利潤(rùn)，然而4萬元預(yù)售收緊打亂了很多項(xiàng)目原本的推盤計(jì)劃。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，未取證的高端項(xiàng)目取證普遇“瓶頸”，造成高端產(chǎn)品供量難續(xù)。

值得注意的是，11月份，北京報(bào)價(jià)在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的165套成交中，成交價(jià)格在4萬~6萬/平方米區(qū)間的房源成交了110套，占比高達(dá)67%，環(huán)比之前一月大幅提高了25%。

“這導(dǎo)致11月的高端市場(chǎng)進(jìn)入了純粹的存量去化階段。”高珊指出，這也將加速售價(jià)在4萬~6萬元之間低端豪宅項(xiàng)目的去化。

被推高的價(jià)格

“這對(duì)于目前在售的高端項(xiàng)目會(huì)起到一些推動(dòng)作用，但不能避免的是，也許到了明年，這些被禁的項(xiàng)目?jī)r(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于4萬，甚至都要在5萬元以上。”上述房企的營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言。

的確，預(yù)售管制雖對(duì)于高端市場(chǎng)供需方帶來了量上的影響，卻抑制不了價(jià)格的上揚(yáng)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京報(bào)價(jià)在5萬元/平方米以上的公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)達(dá)到了57537元/平方米，環(huán)比上漲了2%，同時(shí)，相比今年1月份，漲幅更是高達(dá)17%。

記者梳理了目前在售的幾個(gè)別墅項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，今年以來，多數(shù)在售別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格均出現(xiàn)不同程度的上漲。來自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，龍湖好望山11月成交均價(jià)21536元/平方米，相比去年同期上漲40.4%；另外價(jià)格上漲幅度較大的還包括遠(yuǎn)洋天著等，同比上漲幅度也近40%。

從成交價(jià)格來看，11月份北京別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為36298元/平方米，環(huán)比大漲16.9%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了別墅市場(chǎng)有史以來的月度價(jià)格新高。而從全年情況來看，前11個(gè)月北京別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為28600元/平方米，同比上漲16.2%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了別墅市場(chǎng)有史以來的年度價(jià)格新高。

“高端市場(chǎng)素以價(jià)格的穩(wěn)健增長(zhǎng)被認(rèn)為是資產(chǎn)增值保值的最佳配置渠道之一，而今年，11個(gè)月間高達(dá)17%的價(jià)格漲幅仍是令人咋舌?！备呱赫f道。

上述房企人士同樣表示，目前北京市場(chǎng)區(qū)分豪宅與普通住宅的“分界線”已經(jīng)越抬越高，“之前每平方米3萬元以上的項(xiàng)目就可以算是相對(duì)高端的住宅，但現(xiàn)在，四環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目高端與否售價(jià)都在4萬元以上，我們預(yù)計(jì)到了明年這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線還將繼續(xù)被抬高?！?/p>

被“高端”的房子

進(jìn)入11月份，在自住商品房提速的土地供應(yīng)格局下，房企為了在僧多粥少的競(jìng)爭(zhēng)中拿地成功，紛紛競(jìng)報(bào)盈利微薄的自住型商品房面積，這令純商品住宅的地價(jià)成本越來越高。

“此前亦莊的商品房用地的樓面價(jià)被拍到了5萬多元，這肯定就不會(huì)再做普通產(chǎn)品，勢(shì)必要做高端項(xiàng)目?！敝袊?guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院院長(zhǎng)劉東對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

商品房地塊的 “越拍越小”進(jìn)一步推高了未來所售項(xiàng)目的價(jià)格，在這種土地競(jìng)爭(zhēng)格局下，未來商品住房市場(chǎng)的高端化走向已成定局。

“由于前兩年土地供量的不足，近兩年來北京公寓豪宅市場(chǎng)鮮有純新盤上市，現(xiàn)有在售項(xiàng)目普遍多為銷售多年的老項(xiàng)目。在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局下，這些老項(xiàng)目將由于拿地較早而具有明顯的成本優(yōu)勢(shì)?！备呱褐赋?，為了追求更高的利潤(rùn)率，這些老項(xiàng)目提升后期售價(jià)以追趕地價(jià)漲幅、借勢(shì)謀求土地紅利的動(dòng)機(jī)直接導(dǎo)致了今年高端項(xiàng)目的高漲幅。

高珊進(jìn)一步指出，地價(jià)倒逼下未來豪宅項(xiàng)目數(shù)量將不斷增加，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將更加白熱化，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻?！叭绻麤]有強(qiáng)力的價(jià)值支撐，大幅漲價(jià)有可能導(dǎo)致銷售趨緩，從而加大企業(yè)資金壓力?！备呱罕硎荆谖磥碚{(diào)控周期內(nèi)，房企更應(yīng)該在保證合理利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上加速出貨，以最大限度盤活企業(yè)資金流量，增大周轉(zhuǎn)率。