每經編輯 每經記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經記者 沙斐 發(fā)自上海

房地產企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在拿地、建設等階段時常會面臨巨大的資金缺口，離不開金融業(yè)提供的服務和支持。

分析人士認為，今年房地產企業(yè)在金融創(chuàng)新領域進行了不少嘗試，尤其是在開發(fā)周期漫長的舊城改造項目上進行了一系列融資創(chuàng)新試驗，如通過信托、有限合伙私募基金等金融工具引入民間資本來加快解決動遷、安置等長期性難題。云南城投位于蘭州的徐家灣舊城改造項目即是一例。

復旦大學經濟學院副院長孫立堅對 《每日經濟新聞》記者表示，通過信托、有限合伙企業(yè)等民間融資方式來加快舊城改造進度，與不久前十八屆三中全會提出的 “允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營”的要求是一致的。

舊城改造引入金融創(chuàng)新/

12月15日上午，位于蘭州市城關區(qū)黃河以北的徐家灣舊城改造回遷安置項目正式破土開工。

資料顯示，徐家灣舊城改造項目是蘭州市舊城改造項目重點建設項目，位于蘭州市城關區(qū)黃河以北徐家灣村，距離蘭州市核心商圈4公里。項目改造范圍總用地約530畝，改造范圍內涉及總拆遷面積約為34萬平方米。

2012年10月20日，以一級土地開發(fā)為主營業(yè)務的云南城投發(fā)布公告稱，其下屬企業(yè)云南安盛創(chuàng)享旅游產業(yè)投資合伙企業(yè)

（有限合伙）（以下簡稱安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)），擬與重慶市小天鵝投資控股（集團）有限公司以及貴州省交通工程有限公司共同投資蘭州徐家灣片區(qū)舊城改造項目。

2013年1月30日，云南城投發(fā)布公告稱，擬由公司下屬安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)與重慶小天鵝集團、貴州交通對項目進行共同投資。

云南城投年報顯示，安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)出資人民幣6000萬元認購蘭州小天鵝 （重慶小天鵝集團的控股子公司）部分新增注冊資本，持有蘭州小天鵝60%的股權，并由安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)按照每年14%的利率標準向蘭州小天鵝提供不超過人民幣12億元的股東貸款，用于項目后續(xù)建設，貸款資金根據項目實施進度分期到位。

值得注意的是，云南城投此次并未利用自有資金投資蘭州徐家灣舊城改造項目，而是由下屬企業(yè)安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)通過向社會募資6000萬元的方式參與到舊城改造項目中。

中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟表示，民間資本參與城市運營主要分兩個層次：一是大城市更新改造；二是三、四線地區(qū)城鎮(zhèn)化建設土地整理。引入民間資本，可讓政府、開發(fā)商、金融機構均從中得利，并有效推進土地拆遷進度。

信托金融專家孫飛表示，包括信托、有限合伙企業(yè)等民間資本參與城市改造，重點是產品風險是否可控、能否及時返本付息，如果風險鎖定，那么可以看好。

專家：金融創(chuàng)新重在信息透明/

記者注意到，類似通過金融創(chuàng)新參與到城市運營的案例，云南城投并非唯一一家。

今年10月，上置集團通過中融信托發(fā)行了一款“中融-北阪河谷城市發(fā)展基金第2期集合信托計劃”，信托規(guī)模14.6億元 （優(yōu)先級），總期限為6年，分期發(fā)行，首期期限1.5年，資金將用于上海市黃浦區(qū)琴海苑項目開發(fā)建設。

據悉，作為上海市黃浦區(qū)舊區(qū)改造重點項目，琴海苑項目的舊城改造從2003年開始已有十個年頭，雖然地價大漲，但當地仍被一大片舊房占據，居民急盼動遷。

“原來是開發(fā)商壓價壓得太厲害導致動遷難，現在則是動遷戶抬價抬得太厲害導致政府無法接受?！笨硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)薛建雄對《每日經濟新聞》記者表示，現在開發(fā)商更多通過金融工具募集動遷資本，有利于動拆遷雙方達成市場公平價格，也意味著舊城改造可以更有效推行。

業(yè)內普遍認為，未來除了銀行貸款，房企應該積極尋求通過信托、房地產私募股權投資、境外投資、公募基金等多種渠道融資，建立一個手段多樣、結構合理的房地產金融體系。

孫立堅指出，金融創(chuàng)新在給企業(yè)、行業(yè)帶來新機遇的同時，也必須關注產品安全性，吸引民間資本一定要使融資信息透明化，讓投資者知曉風險，能做到透明化運作才能真正起到創(chuàng)新的作用。