2013年12月20日，由《每日經(jīng)濟新聞》、《成都商報》聯(lián)合主辦的2013中國價值地產(chǎn)成都年會在成都舉行。本次活動邀請到了住建部政策研究中心主任秦虹、財政部財政科學(xué)院研究所所長賈康、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉等多位專家以及眾多房地產(chǎn)企業(yè)代表參加。在會上，他們就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)金融等熱門話題闡述了自己的觀點。

專家聲音

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹：

樓市分化格局加劇結(jié)構(gòu)性機會出現(xiàn)

每經(jīng)記者 楊珺 發(fā)自成都

“分化加劇。”這是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在2013中國價值地產(chǎn)成都年會上強調(diào)的當前樓市的趨勢。本次年會由《每日經(jīng)濟新聞》和《成都商報》聯(lián)合主辦。

秦虹認為，盡管2013年中國房地產(chǎn)市場整體銷售情況很好，但市場分化格局已經(jīng)非常明顯。房地產(chǎn)市場投資機會也已經(jīng)從過去十余年高速增長的趨勢性機會變成了與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化建設(shè)等經(jīng)濟發(fā)展大方向同步的結(jié)構(gòu)性機會。

“如果我們把全國657個城市的房價平均漲幅放在這里，我相信可能連5%都不到，少數(shù)城市房價是在下跌的。所以今天的房地產(chǎn)市場再也不是過去的格局了，我們現(xiàn)在的市場是非常分化的格局。”秦虹表示。

對于當前質(zhì)疑樓市調(diào)控十年失效的聲音，秦虹認為，從2011年1月26日“國八條”出臺以來，這一輪的房產(chǎn)調(diào)控對大城市抑制投資投機性需求起到了明顯作用。

在市場分化的情況下，未來的中國房地產(chǎn)投資還有哪些機會？對此，秦虹表示，首先要注重新型城鎮(zhèn)化政策下關(guān)注城市群。“房地產(chǎn)發(fā)展從來都是和城市的發(fā)展緊密相關(guān)，下一步的城市發(fā)展是要走以城市群作為推動城市發(fā)展的主體形態(tài)，這是新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中的重要內(nèi)容。”

秦虹指出，房地產(chǎn)投資還要關(guān)注中國的高速交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。“當中國的高速交通網(wǎng)形成網(wǎng)絡(luò)的時候，現(xiàn)在全國657個城市可以分為兩類，一類是在高速交通網(wǎng)上面，有交通節(jié)點；還有一些城市是在這個網(wǎng)的下面。大致可以判斷，在交通網(wǎng)上的城市，與交通連接點、交差點、會合點的城市投資效率更高。”

此外，秦虹認為，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級將促進優(yōu)質(zhì)商務(wù)和旅游地產(chǎn)的發(fā)展。“下一步，中國經(jīng)濟增長很重要的一方面就是大幅度提高服務(wù)業(yè)所占的比重，服務(wù)業(yè)的發(fā)展意味著我們從事第三產(chǎn)業(yè)的人口的增長。”

秦虹還指出，房地產(chǎn)市場投資應(yīng)該關(guān)注 “城鎮(zhèn)化時代的樓宇經(jīng)濟”。“這些地區(qū)的樓宇更新改造和再資產(chǎn)化的機會是非常大的，因為這些樓宇的物業(yè)價值一定會伴隨著土地的級差地租同步提升。”

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康：

房產(chǎn)稅制度建設(shè)應(yīng)堅持調(diào)節(jié)高端

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月份70個大中城市新房價格環(huán)比平均上漲0.6%，這也是房價連續(xù)12個月“高燒”。業(yè)內(nèi)專家認為，當前除了要改變過去抑制需求端的做法之外，重在增加市場供給。

在2013中國價值地產(chǎn)成都年會上，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康公開表示，房地產(chǎn)稅制度建設(shè)要堅持兩個重點：一是高端調(diào)節(jié)；二是政府應(yīng)明確首次置業(yè)是否會被納入征稅范疇。在賈康看來，下一步樓市調(diào)控需要制度建設(shè)與長效機制建設(shè)。當前樓市應(yīng)確定一種 “雙軌統(tǒng)籌”的框架。

據(jù)了解，目前各地保障房建設(shè)也正在積極轉(zhuǎn)型。住建部相關(guān)負責(zé)人近日透露，在地方實踐的基礎(chǔ)上，要對廉租房與公租房并軌運行，指導(dǎo)地方有序探索共有產(chǎn)權(quán)保障房制度。

賈康認為，對于保障房的投融資模式，下一步可采用PPP模式，也就是公私合作的管理模式。針對不同區(qū)域、不同情況的棚戶區(qū)改造、廉租公租房，可設(shè)計具體的融資形式。在保障房管理制度上，要具體進行分類，同時保障房的退出與轉(zhuǎn)換也要制度化。

對于商品房來說，賈康認為，應(yīng)采取經(jīng)濟調(diào)節(jié)制度。在融資制度上，現(xiàn)階段總體上宜從緊。而在稅收制度上，除了交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)化外，保有環(huán)節(jié)的稅收也要從無到有，通過改革建立現(xiàn)代的稅收框架。

“房地產(chǎn)稅指的是跟房地產(chǎn)有關(guān)的多種稅，要把所有的稅費合在一起，包括整個國土開發(fā)到提供的成品、交易再到交易住房的保有全面的覆蓋，把它合理化整合。”賈康表示，房地產(chǎn)稅制度建設(shè)勢在必行。

賈康最后強調(diào)，要貫徹好中央文件精神，必須堅持兩個重點。首先是要在推進歷史時期內(nèi)推進房產(chǎn)稅或住房保有環(huán)節(jié)稅收，只能堅持調(diào)節(jié)高端；其次，基本住房層面官方要給出態(tài)度，有些現(xiàn)在不出手買房的人，是在等著以后買房，如果不說第一個基本單位不征稅，他就不敢買。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：

房產(chǎn)市場“供大于求”風(fēng)險提升

每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都

“2014年到2015年中國房地產(chǎn)市場基本是穩(wěn)定的。”經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉說。

在2013中國價值地產(chǎn)成都年會上，鐘偉對中國房地產(chǎn)未來走勢作出了自己的預(yù)判：目前，樓市“供大于求”的風(fēng)險提升，“2014年全年商品房的銷售面積和銷售金額跟今年相比不會有起色”。同時，開發(fā)商的利潤增速幾乎沒有或?qū)⒊霈F(xiàn)下降的趨勢。

對于宏觀調(diào)控政策，鐘偉建議，目前應(yīng)維持調(diào)控政策的連續(xù)和穩(wěn)定，“不松綁也不要加碼。”

在鐘偉看來，未來地產(chǎn)的趨勢是“總體平穩(wěn)，但是會慢慢下降”。其中，決定樓市走勢的一個因素在于供求關(guān)系的微妙變化。

“以2010年為分水嶺，在此之前房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的。”鐘偉說，2010年之后，政策的調(diào)控轉(zhuǎn)而開始抑制需求，隨著供給的加大，目前“整個格局已經(jīng)從供不應(yīng)求到供求平衡到現(xiàn)在，有越來越明顯的證據(jù)顯示這個市場逐步開始供大于求。”

此外，鐘偉認為，目前，高杠桿的投機者正在淡出市場。此外，投資性需求的購房杠桿不斷下降甚至消失，售房成本不斷上升并將持續(xù)上升。

“房地產(chǎn)稅立法和推出是大趨勢。”針對外界普遍關(guān)注的房地產(chǎn)稅問題，鐘偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

對于國家的相應(yīng)宏觀調(diào)整政策，鐘偉則建議，應(yīng)“維持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)和穩(wěn)定，不松綁也不要加碼”。

鐘偉近期曾公開表示，開發(fā)企業(yè)2013年利潤好的原因是房價超出之前預(yù)期。今年房價普遍漲了10%~15%，遠遠超過預(yù)期，多出來的這部分全都是超額利潤了。如若2014年房價沒有超預(yù)期地上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也不會持續(xù)下行，甚至有可能會上升。

“目前開發(fā)商的現(xiàn)金流不斷改善，進入‘秋收’狀態(tài)，但仍有可能存在部分高風(fēng)險的開發(fā)商。”鐘偉說。他認為，這些開發(fā)商主要體現(xiàn)在“三高”帶來的風(fēng)險，即高杠桿的財務(wù)狀況、高規(guī)模的偏遠土地儲備、以及高待售的財務(wù)壓力。

企業(yè)家說

銀泰置地集團總裁助理、成都銀城置業(yè)總經(jīng)理鄭勇強：

電商沖擊倒逼商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型

每經(jīng)記者 楊珺 發(fā)自成都

電商對于商業(yè)地產(chǎn)的威脅，在業(yè)界已經(jīng)成為無法繞開的話題。而作為百貨巨頭之一，銀泰也有自己的思考。“面臨電商的沖擊，我們應(yīng)該是傳統(tǒng)百貨業(yè)里反應(yīng)最快的。”銀泰置地集團總裁助理、成都銀城置業(yè)總經(jīng)理鄭勇強在2013中國價值地產(chǎn)成都年會上表示。

鄭勇強認為，傳統(tǒng)百貨要發(fā)展，必須植入電商血液，要調(diào)整全新的O2O模式。但電商也不可能完全取代具有展示、體驗功能的百貨業(yè)。

鄭勇強表示，傳統(tǒng)百貨拓展產(chǎn)業(yè)鏈也是轉(zhuǎn)型內(nèi)容之一。“我們與阿里巴巴菜鳥合作建立的菜鳥網(wǎng)絡(luò)，董事長沈國軍卸任銀泰總裁，做菜鳥網(wǎng)絡(luò)CEO，搞第二次創(chuàng)業(yè)，這其實也是我們的轉(zhuǎn)型。”

作為高端住宅的開發(fā)者，鄭勇強對明年房地產(chǎn)市場的走勢也發(fā)表了自己的看法。對于房產(chǎn)稅的征收，鄭勇強稱銀泰非常歡迎，“其實開發(fā)商很想做一個健康的市場，這樣對未來市場比較容易判斷。”

對于明年房地產(chǎn)政策的調(diào)控方向，鄭勇強認為，“國家應(yīng)該在做一個長效機制，讓市場來解決問題。未來幾年包括保障房與棚戶區(qū)改造的政策房有5000多萬套，能解決2億多人口的住房問題，政府提供30%的住房需求已經(jīng)差不多了，其余的70%將由市場來解決。”

新世界中國地產(chǎn)成都地區(qū)總監(jiān)黃思遠：

預(yù)計2015年新盤供應(yīng)加大

每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都

“2015年，或?qū)⑹堑禺a(chǎn)供應(yīng)量大的時候，包括商業(yè)地產(chǎn)；目前（房企）購買的土地較多，也會集中到2015~2016年進行開發(fā)，一定會有很大的供應(yīng)量出來，我相信屆時市場會趨穩(wěn)。”新世界中國地產(chǎn)成都地區(qū)總監(jiān)黃思遠在2013中國價值地產(chǎn)成都年會上說。

對于業(yè)內(nèi)提出2015年前后樓市將會迎來較大供應(yīng)量的觀點，黃思遠亦表示認同。不過他指出，這對樓市的影響可能不會太大，因為人們對投資房產(chǎn)的需求未減，投資房地產(chǎn)仍相對保值、增值。

未來，房產(chǎn)稅或?qū)⑦M一步推開實施。“房產(chǎn)稅對開發(fā)商來說，是有影響的，對市場也會有很大的影響。”黃思遠認為，這將致使買房的需求受到一定程度抑制。

但房產(chǎn)稅的具體影響，還要看具體的區(qū)域。“對市場的價格影響如何？具體要看具體區(qū)域，有些新區(qū)的房價偏低，還有上漲的空間。”黃思遠表示，雖然如此，但他個人對房地產(chǎn)未來發(fā)展還是有很大信心。

進入成都市場多年至今，新世界中國地產(chǎn)仍潛心于“河畔新世界”單個項目的開發(fā)和打造。黃思遠表示，無論市場如何變化，作為開發(fā)商，仍應(yīng)專注于樓盤本身的開發(fā)和做好產(chǎn)品。

明宇集團董事長張建明：

酒店、地產(chǎn)互補 靠運營對撼外企

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

兩個月前，明宇麗雅飯店成功落地北京。這是來自四川本土的明宇集團發(fā)力“全國化”戰(zhàn)略的重要一步。如今，這家民企巨頭正以“酒店+地產(chǎn)”雙核驅(qū)動的獨特商業(yè)模式攻城略地，成為國內(nèi)財經(jīng)界的一大商業(yè)傳奇。

談到商業(yè)模式，明宇集團董事長張建明在2013中國價值地產(chǎn)成都年會上對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“在明宇10多年的酒店經(jīng)營中，我們深刻認識到本土酒店品牌要與國際品牌競爭，品牌優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢都不是明宇的強項，明宇強調(diào)和追求的是經(jīng)營優(yōu)勢，通過運營優(yōu)勢來贏得市場競爭，做強企業(yè)。”

張建明舉例說，“比如成都東大街的明宇豪雅飯店，整個建筑面積13萬平方米，直接的建安造價不到9億元，如果加上財務(wù)、管理費用不到13億元。這就是我們的核心競爭力。明宇要做的是每一平方米的收益。明宇豪雅飯店運行1年多，設(shè)備一切良好，耗電量不及正常耗電的2/3，能耗支出約占收益的6%。”

按照規(guī)劃目標，到2015年末，明宇集團酒店總體規(guī)模將達到西部第一、中國酒店集團前10強，酒店及高端餐飲數(shù)量達到30家以上，客房1萬間以上。

“這種經(jīng)營優(yōu)勢是明宇總成本領(lǐng)先的投資經(jīng)營理念和為消費者提供最具性價比的服務(wù)產(chǎn)品，明宇由酒店進入地產(chǎn)，再形成‘酒店+地產(chǎn)’雙核驅(qū)動的商業(yè)模式，這就強化了明宇的經(jīng)營優(yōu)勢。因為我們能夠從后期的酒店運營環(huán)節(jié)指導(dǎo)和要求項目的前期規(guī)劃與后期的設(shè)備檢修和安裝等。”張建明闡述稱。

酒店和地產(chǎn)到底是一種什么關(guān)系？在張建明看來，明宇的酒店與地產(chǎn)互補性很強，明宇是主動做酒店的，為了更好地經(jīng)營酒店，才配套了地產(chǎn)項目。很多開發(fā)商不具備酒店運營能力，其他項目賺了錢，但酒店長期虧損，甚至是一個包袱，而明宇把一個包袱運營成為不斷賺錢的優(yōu)質(zhì)項目。

據(jù)了解，目前明宇集團在全國的城市綜合體和酒店總開發(fā)面積高達1000萬平方米，其還在積極拓展華東、華南市場。那么，巨額資金從哪里來？

對于這一疑問，張建明的答案是，“就地產(chǎn)開發(fā)層面，客觀上講，明宇主要做租賃投資型酒店，并附帶有商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)開發(fā)，這個項目賺來的利潤沉淀下來后再投資酒店。我們依靠酒店運營產(chǎn)生的效益再進一步投資。此外，一個酒店作為一類商業(yè)地產(chǎn)，只有把它運營好了，成為一個成熟型的物業(yè)，才能受到金融機構(gòu)的歡迎。因為不管是哪家金融機構(gòu)，都非常喜歡成熟型且有經(jīng)營效益的物業(yè)作為融資的載體。”

成都萬華投資集團董事、總裁羅立平：

房企扎堆“剛需”產(chǎn)品存較大風(fēng)險

每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都

“個人覺得，更大的市場風(fēng)險，或在‘剛需’這一領(lǐng)域上。”在2013中國價值地產(chǎn)成都年會上，成都萬華投資集團有限公司董事、總裁羅立平向《每日經(jīng)濟新聞》記者說，近些年眾多房企齊涌做剛需，加大市場供給，或存在不小的風(fēng)險。

在羅立平看來，未來的房地產(chǎn)稅若擴大實施，對于一些投資性或是投機性需求，將產(chǎn)生較大影響。但對于真正有需求的改善性需求，包括高端的居住需求影響或不大。

“國家在推動房產(chǎn)稅，從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)到持有環(huán)節(jié)是大趨勢，我覺得這肯定是正確的。但從長遠來看，個人覺得，更大的市場風(fēng)險，或在剛需這一領(lǐng)域上。”羅立平表示。

羅立平分析稱，前些年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)齊涌剛需領(lǐng)域，其中很多或是“慣性”的作用。市場雖熱鬧，但其中蘊藏的風(fēng)險卻較大，這又與供給關(guān)系有關(guān)。目前，國家應(yīng)該著重解決基層的剛需，比如保障房。而以往，這類購房需求中的一些被“擠”往商品房市場，造成商品房市場“剛需”的火熱，同時風(fēng)險因素加大。

那么，剛需領(lǐng)域是否存在“產(chǎn)能過剩、供大于求”的狀況呢？羅立平認為，某種意義上可能存在，“這幾年的供給相當大，大家‘慣性’的作用，房企紛紛追求規(guī)模。”

綠地集團副總裁，西南事業(yè)部董事長、總經(jīng)理孫志文：

市場機會仍在資源性較強的城市

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

再度榮膺世界500強企業(yè)、成功借殼盛高置地、加速全球市場布局……這是“地產(chǎn)大鱷”綠地集團今年以來頻頻創(chuàng)下的“綠地速度”。

在2013中國價值地產(chǎn)成都年會上，綠地集團副總裁，西南事業(yè)部董事長、總經(jīng)理孫志文向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，“今年綠地西南事業(yè)部已經(jīng)實現(xiàn)營收超過100億元，實現(xiàn)了3年前我剛到成都時立下的期望。”

公開資料顯示，綠地集團位于四川南充的“綠地城”城市綜合體項目兩次開盤認購量均突破了“千套”目標。孫志文解釋稱，“從去年下半年開始，我們收縮在三、四線城市的擴張，但南充是個例外。一方面，南充項目我們談得比較早；另一方面，南充也是四川的人口大城，有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。”

在未來的城市選擇上，孫志文認為，“隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，我們還是始終認為房地產(chǎn)是結(jié)合智力、人力、物力與財力的主要產(chǎn)業(yè)。因此，中國未來的房地產(chǎn)市場機會仍然在一、二線城市以及資源性較強的城市，這些城市肯定是發(fā)展最好的。”

針備受熱議的房地產(chǎn)稅，孫志文認為，從長期來看，征收房地產(chǎn)稅肯定是必然的，但從目前來看，這需要一個不斷過渡的過程。