每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

昨日（12月24日），當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司以6.85億元競(jìng)得北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)DX10-0001-6006地塊二類居住用地地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其他三塊一同競(jìng)拍的土地均受到房企的青睞。

這只是北京今年土地市場(chǎng)火爆的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，12月可能還有部分工業(yè)地塊出讓，預(yù)計(jì)2013年北京土地出讓金將接近1850億元。

另外三個(gè)一線城市也不遜色。據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截至12月23日，北上廣深土地出讓金均創(chuàng)新高，合計(jì)突破5000億元，其中上海更是歷史性地創(chuàng)造了2000億元的單一城市土地出讓金紀(jì)錄。

同時(shí)，全國(guó)整體住宅用地成交量也呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)給明年的樓市出了一道難題：究竟是土地供應(yīng)帶動(dòng)樓市供應(yīng)繼而房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩，還是因高地價(jià)而加強(qiáng)房?jī)r(jià)上漲壓力？多數(shù)專家認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大，但部分三線城市將可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。

住宅用地成交增速超商辦用地/

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月23日，北上廣深4個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金達(dá)5014億元，比2012年全年的2005億元上漲150%。4個(gè)城市的排位來(lái)看，上海穩(wěn)居第一出讓金為2177.98億元，北京緊隨其后高達(dá)1736.14億元，廣州和深圳分別為650.89億和449.83億元。

今年整體土地市場(chǎng)都迎來(lái) “春天”，中指院年度報(bào)告顯示，2013年1～11月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬(wàn)億元，已大幅超過(guò)去年全年的2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)62.2%。從不同階段來(lái)看，三季度各類土地出讓金最高，達(dá)8957億元，同比增長(zhǎng)69.0%；10～11月漲幅回落至35.7%。

在加推供應(yīng)和房?jī)r(jià)上行的雙重背景下，今年住宅用地受到熱捧。中指院報(bào)告顯示，2013年1～11月，全國(guó)300個(gè)城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%。其中住宅用地成交4.6億平方米，超過(guò)去年全年總量，同比大幅增長(zhǎng)34.2%，結(jié)束連續(xù)兩年的同比下降趨勢(shì)，且增速自2010年后首次超過(guò)商辦用地。

張大偉表示，從全國(guó)土地市場(chǎng)看，土地財(cái)政導(dǎo)致在樓市火爆的時(shí)候，政府意愿更多賣地，部分高價(jià)地的出現(xiàn)又促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，相比工業(yè)用地和商辦用地，住宅用地對(duì)于地方政府的財(cái)政收入增加貢獻(xiàn)更大，同時(shí)也有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

張大偉指出，這在出讓金創(chuàng)新高的一線城市表現(xiàn)十分明顯，2013年北京土地供應(yīng)總量中，住宅類土地供應(yīng)首次超過(guò)五成，今年的住宅類土地供應(yīng)建筑面積也超過(guò)了1200萬(wàn)平方米。

中指院報(bào)告顯示，“1～11月，全國(guó)300個(gè)城市各類用地平均溢價(jià)率為16.3%，較去年同期提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為19.5%，商辦用地為12.7%，分別比去年同期高11.3和6.0個(gè)百分點(diǎn)。”

中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，品牌房企在良好銷售業(yè)績(jī)和積極融資的支撐下，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的儲(chǔ)備趨于迫切，與去年謹(jǐn)慎拿地不同的是，品牌房企針對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭(zhēng)奪，催生出高總價(jià)、高溢價(jià)地塊不斷出現(xiàn)。

明年樓市政策導(dǎo)向分化或加劇/

12月18日，上海臨港新城主城區(qū)WNW-A1-14-1商住地塊被上海錦繡投資管理有限公司以3.02億元奪下，溢價(jià)率高達(dá)406.9%，樓板價(jià)15358元/平方米，遠(yuǎn)高于12000元/平方米的臨港新城板塊新房成交均價(jià)，堪稱“面粉貴過(guò)面包”，類似的情況在今年土地拍賣中屢見(jiàn)不鮮。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)住宅用地樓面地價(jià)前十名價(jià)格水平全面提升，由2012年的19000～40000元/平方米上浮至27000～73000元/平方米，單價(jià)最高的北京農(nóng)展館8號(hào)地塊樓面均價(jià)達(dá)73099元/平方米。

全國(guó)整體住宅用地土地成交量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，給明年樓市出了一道難題。

張大偉認(rèn)為，就北京而言，住宅類供需可能在2014年有明顯緩解，供應(yīng)的自住型商品房面積已超過(guò)2萬(wàn)套，21宗土地，將在2014年6～8月份集中上市，商品房住宅部分年內(nèi)供應(yīng)的土地也有望突破10萬(wàn)套。整體土地供應(yīng)在2013年明顯增加，這將緩解明后年的住宅供需結(jié)構(gòu)。

但他同時(shí)提醒，土地價(jià)格的上漲明顯影響了購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，各地都出現(xiàn)了部分地塊樓面價(jià)超過(guò)周邊在售物業(yè)價(jià)格的現(xiàn)象，這將影響明年房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

多數(shù)研究者認(rèn)為，明年不同城市樓市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向的分化會(huì)進(jìn)一步加劇。

“一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開(kāi)工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能。”中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜說(shuō)。

黃瑜提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年11月，一線城市可售面積較歷史高位下降4%，平均出清周期降至9個(gè)月；典型二線城市出清周期保持在10個(gè)月左右；典型三線城市可售面積已升至歷史高點(diǎn)，平均出清周期高達(dá)37個(gè)月，去庫(kù)存壓力突出。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院12月18日發(fā)布的《住房綠皮書》指出，以中西部地級(jí)市為主體的三、四線城市在大城市化趨勢(shì)和縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的夾擊下，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)相對(duì)空心化，住房市場(chǎng)將延續(xù)2012～2013年滯銷態(tài)勢(shì)，部分城市房?jī)r(jià)可能步入下跌通道。