作者：華生

“房?jī)r(jià)比兔子跑得快，進(jìn)城人口關(guān)在外，政府改行把地賣，開(kāi)發(fā)商收錢房子自己不會(huì)蓋。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、燕京華僑大學(xué)校長(zhǎng)華生詼諧地以上述詩(shī)句囊括了中國(guó)房地產(chǎn)的“四大怪”。他認(rèn)為，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超中國(guó)人平均收入的增長(zhǎng)，甚至直追人均收入是我們5倍10倍的發(fā)達(dá)國(guó)家，這顯然是不正常的怪現(xiàn)象。他說(shuō)解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)從供需兩個(gè)方面入手，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收管理存在很大漏洞，而“土地財(cái)政”需要予以廢除。

需求管理存重大漏洞

記者：從今年起，上海市和重慶市已經(jīng)開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)，您如何看待稅收工具的房地產(chǎn)調(diào)控作用？未來(lái)如何進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收工作？

華生：在需求管理上，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系是有重大漏洞的。房地產(chǎn)的稅收管理基本包括三個(gè)環(huán)節(jié)，第一個(gè)是交易環(huán)節(jié)，第二個(gè)是保有環(huán)節(jié)，第三個(gè)是繼承環(huán)節(jié)。目前我國(guó)的后兩個(gè)環(huán)節(jié)基本沒(méi)有，第一個(gè)環(huán)節(jié)在很大程度上也在“放行”。

第一個(gè)方面，目前交易環(huán)節(jié)的稅收重點(diǎn)是流轉(zhuǎn)稅，比如將營(yíng)業(yè)稅提高至 5.5% ，但這個(gè)稅負(fù)實(shí)際全部轉(zhuǎn)嫁給買房的人了，而且也誤傷了自住房為改善的出售。要打擊投資投機(jī)，最重要的是征收非自住房交易的非所得稅。所有投資和投機(jī)的目的是賺錢。所得稅不太好轉(zhuǎn)嫁的原因是成本不一樣。比如一個(gè)人前年買的房子，目前漲了 50% ，另一個(gè)是原先的“房改房”，已經(jīng)漲了 10 倍了。這兩套房子的所得稅是大不一樣的，就沒(méi)有辦法轉(zhuǎn)嫁了。從所得入手才能有效抑制投資投機(jī)。

現(xiàn)在我國(guó)基本上沒(méi)有實(shí)際征收房地產(chǎn)所得稅。盡管政策上規(guī)定，要按照 20% 的比例繳納房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅，但是又開(kāi)了口子，可以不用這個(gè)方式去交，而是按照交易額的 1% 去交，這基本上就等于放行了。既便如此，全國(guó)普遍盛行“陰陽(yáng)合同”， 執(zhí)法部門熟視無(wú)睹，這樣就把交易環(huán)節(jié)的所得稅收基本逃光了。

第二個(gè)環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅收剛剛開(kāi)始搞試點(diǎn)。但上海的稅收政策僅針對(duì)新增住房，重慶包括了一些存量房，但范圍是高檔住宅，而且稅率很低。韓國(guó)的高端住宅稅率是 5% 、 7% ，而我國(guó)只是毛毛雨，而且大部分房子和它沒(méi)關(guān)系。

第三個(gè)環(huán)節(jié)，繼承也沒(méi)有稅收。國(guó)外有的國(guó)家規(guī)定，繼承房產(chǎn)的時(shí)候，如果子女有房子才征稅，否則免稅。這樣如果父母有房子，子女就很可能不買房了?？梢钥闯觯壳拔覈?guó)上述三個(gè)環(huán)節(jié)都存在問(wèn)題，所以稅收制度需要大的變革。

廢除土地財(cái)政是當(dāng)務(wù)之急

記者：地價(jià)上漲同樣被看做是高房?jī)r(jià)的重要原因，對(duì)這個(gè)問(wèn)題您怎么看？

華生：土地供給方面，首先要廢除土地財(cái)政。政府的職責(zé)是提供社會(huì)服務(wù)和社會(huì)管理，對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)各利益主體，應(yīng)該是不偏不倚的。政府也去收地賣地，牟取暴利，就喪失了自己的中立性，整個(gè)市場(chǎng)就亂了。改善供給的核心是要改變土地政策，改變住宅供地的盈利性。我國(guó)工業(yè)用地價(jià)格往往是成本價(jià)幾十塊錢一平米，而住宅用地則拍成幾千甚至幾萬(wàn)元一平米。普通住宅屬于民生，帶有公益性，把住宅用地價(jià)格拍的那么高，房地產(chǎn)價(jià)格能下得來(lái)嗎？而工商業(yè)用地本來(lái)是經(jīng)營(yíng)性、要賺錢的。因此商業(yè)和工業(yè)用地可以賣，但普遍住宅用地關(guān)系公益民生應(yīng)當(dāng)是成本價(jià)，而不能賣高價(jià)。這方面其他國(guó)家也已有成熟的經(jīng)驗(yàn)。

記者：目前賣地收入已經(jīng)占到不少城市財(cái)政收入的半壁江山，如果改變“土地財(cái)政”，地方財(cái)政會(huì)不會(huì)難以支撐？

華生：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)真正落后的地方，土地也賣不出多少錢，所以不要拿“政府沒(méi)錢”說(shuō)事。賣地收入最高的是北京、上海、杭州等一線城市和熱點(diǎn)城市，這些城市如果日子過(guò)不下去，那中西部貧困地區(qū)怎么辦？把土地財(cái)政推到分稅制上并無(wú)道理。這個(gè)問(wèn)題是個(gè)偽問(wèn)題。各國(guó)政府都不靠賣地支撐財(cái)政，而是靠稅收。而且我國(guó)房地產(chǎn)的所得稅、保有稅、繼承稅基本都沒(méi)有收，可以彌補(bǔ)地方財(cái)力的事情很多。

改變房地產(chǎn)業(yè)的生存生態(tài)

記者：開(kāi)發(fā)商不會(huì)蓋房是否也并不奇怪？現(xiàn)代社會(huì)專業(yè)化分工，很多事都包給別人干、開(kāi)發(fā)商賺土地的錢不能算怪吧？

華生：現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是有專業(yè)化分工，但每一個(gè)廠商都要有他對(duì)商品價(jià)值鏈增值的獨(dú)特貢獻(xiàn)，這樣才有自己的生存之地。土地是不可再生、具有壟斷性的社會(huì)資源，它因外部環(huán)境變化的增值應(yīng)當(dāng)由社會(huì)分享，并不需要中間插入一個(gè)階層拿走增值的大頭。所以歷史上地主階級(jí)對(duì)土地的壟斷就被打破和替代了。房地產(chǎn)市場(chǎng)打擊囤地捂盤的道理也正在這里。但是我們應(yīng)當(dāng)做的更徹底才會(huì)真正奏效。如學(xué)習(xí)一些國(guó)家土地價(jià)格公示的立法，使土地成本透明化。這樣所謂房地產(chǎn)業(yè)暴利不暴利的問(wèn)題根本就不用爭(zhēng)論，誰(shuí)有誰(shuí)沒(méi)有，陽(yáng)光之下，一目了然。

記者：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能靠土地增值，他們?cè)趺促嶅X？

華生：他們的主要功能本來(lái)就是整合資源，設(shè)計(jì)和蓋出高質(zhì)量的房子。和其它產(chǎn)業(yè)一樣，如果你什么都外包了，你就只能靠自己的品牌和整合能力賺錢，差的就只能賺一點(diǎn)微薄的管理費(fèi)。想多賺，往往就得同時(shí)做設(shè)計(jì)、做建筑。所以國(guó)外的開(kāi)發(fā)商多是承建商。像中國(guó)現(xiàn)在這樣，許多開(kāi)發(fā)商自己沒(méi)幾個(gè)人，主要靠土地賺大錢，而建筑業(yè)利潤(rùn)微薄，層層轉(zhuǎn)包，建筑質(zhì)量隱憂重重，絕不是房地產(chǎn)業(yè)的正?，F(xiàn)象。

房地產(chǎn)需要整體解決方案

記者：目前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的措施實(shí)際上還是很嚴(yán)厲的，您認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)有效下降嗎？

華生：目前購(gòu)房需求受到壓制，再加上保障房建設(shè)加快，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)一些回落。但是從大趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)繼續(xù)處于城市化過(guò)程中，還有好幾億人沒(méi)有進(jìn)城，進(jìn)了城的也大多是無(wú)房戶，房?jī)r(jià)大幅度下跌的可能性不是特別大。現(xiàn)在的不少調(diào)控政策屬于行政手段，如果房?jī)r(jià)下跌對(duì)信貸、經(jīng)濟(jì)以及金融穩(wěn)定有大的影響，肯定就會(huì)放寬。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，只有在城市化基本完成之后，移居人口基本沒(méi)有了，房地產(chǎn)價(jià)格才會(huì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)。一段時(shí)期上漲，一段時(shí)期下跌，總體來(lái)說(shuō)隨著通貨膨脹率逐步上升。

限購(gòu)實(shí)際上主要限制的是成交量，對(duì)價(jià)格的影響是間接的。而我們希望的局面是價(jià)格下跌，成交量上升。城市化一般分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段主要是農(nóng)村人進(jìn)城，第二個(gè)階段主要是中小城市的人進(jìn)入大城市。我國(guó)現(xiàn)在還處于第一階段的前中期。限購(gòu)政策首先限制的是移居人口，把進(jìn)城移居人口關(guān)在住宅市場(chǎng)之外，這和城市化的主流是不一致的，未來(lái)限購(gòu)政策難以長(zhǎng)期實(shí)行下去。

記者：除了限購(gòu)，對(duì)于調(diào)控政策中的限貸、提高利率等金融杠桿的使用，您怎么看？

華生：金融工具的適當(dāng)配合，在各個(gè)國(guó)家都會(huì)有的。以往我們國(guó)家在這個(gè)方面控制得并不嚴(yán)格。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，首套房的購(gòu)買應(yīng)該給予優(yōu)惠，享受低利率。只有鼓勵(lì)自住型的普通住宅需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠火爆。然后對(duì)于二套房、三套房再進(jìn)行限制。國(guó)外很多國(guó)家的二、三套房是貸不到款的。購(gòu)房貸款要與收入掛鉤，根據(jù)年收入來(lái)決定貸款多少。但是一個(gè)居民只有一份薪水，從這個(gè)角度說(shuō)，貸款購(gòu)了一套房，以后就不能再貸了。我們對(duì)多套房貸太松，又誤傷首套自住房貸款，這是完全錯(cuò)誤的。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)亟待整體的制度變革和改造。