每經(jīng)記者 查道坤 區(qū)家彥 發(fā)自南京、廣州

“超人”李嘉誠(chéng)的每一個(gè)動(dòng)作，都會(huì)引起業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。由于2013年下半年連續(xù)拋售內(nèi)地資產(chǎn)，李嘉誠(chéng)被推上了輿論的風(fēng)口浪尖，而最近出售南京新街口國(guó)際金融中心大廈的舉動(dòng)，也同樣引發(fā)了熱議。

近日有報(bào)道稱，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的新加坡ARA資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱ARA），正在出售其在南京擁有的唯一物業(yè)——南京新街口最繁華地段的國(guó)際金融中心大廈，接盤者為江蘇本地企業(yè)宏圖三胞集團(tuán)，該交易近期已經(jīng)在交割中。宏圖三胞一位工作人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“收購(gòu)價(jià)格應(yīng)該說超過了20億元資金，但是沒有達(dá)到30億元。”

這也是李嘉誠(chéng)相繼拋售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等物業(yè)，套現(xiàn)約410億港元后，再次上演資產(chǎn)挪騰的好戲。記者注意到，僅在不到一周前，ARA才宣布進(jìn)軍韓國(guó)地產(chǎn)業(yè)，收購(gòu)澳大利亞麥格理集團(tuán)在韓國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

出售在南京物業(yè)

據(jù)記者了解，南京國(guó)際金融中心大廈位于有 “中華第一商圈”美稱的南京新街口西南角，總建筑面積為10.9萬平方米，于2009年5月啟用，220米的高度也成為了新街口的第一高樓。而賣家ARA為李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的附屬公司，是一家設(shè)立在新加坡的亞洲房地產(chǎn)基金管理公司。

事實(shí)上，南京國(guó)際金融中心大廈真正的開發(fā)商并不是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的子公司，而是招商地產(chǎn)。招商地產(chǎn)在2008年以16億元價(jià)格出售，而接盤方正是ARA。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，ARA意欲套現(xiàn)南京國(guó)際金融中心大廈早有先兆。在2012年9月，ARA曾計(jì)劃將旗下的南京國(guó)際金融中心大廈、大連天興·羅斯福國(guó)際中心和上海盛邦國(guó)際大廈三個(gè)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打包，推出雙幣DynastyREITs在新加坡上市，但這一計(jì)劃后因市場(chǎng)變化取消。

此次成功將持有5年的南京國(guó)際金融中心大廈出售，ARA同樣獲利不菲。據(jù)當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)人士透露，目前南京金融中心大廈估值約為30億元人民幣，交易成功后將為ARA帶來豐厚的回報(bào)。

對(duì)于接盤的金額，宏圖三胞集團(tuán)一位工作人員對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，公司確實(shí)從ARA基金處購(gòu)得國(guó)際金融中心，但是接盤資金沒有達(dá)到30億元，“收購(gòu)價(jià)格應(yīng)該說超過20億元資金，但是沒有達(dá)到30億元。”

值得注意的是，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔是李嘉誠(chéng)所擁有的兩大集團(tuán)，如今長(zhǎng)江實(shí)業(yè)拋售旗下的南京物業(yè)，和記黃埔在南京的投資項(xiàng)目是否會(huì)有變動(dòng)，這引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

據(jù)了解，2010年，和記黃埔斥資31.8億元，競(jìng)得了位于南京河西怡康街的G53地塊，樓面地價(jià)達(dá)到8584元/平方米，目前該項(xiàng)目已經(jīng)命名為漣城，“我們關(guān)注到媒體的報(bào)道，目前項(xiàng)目已經(jīng)對(duì)外宣傳一段時(shí)間了，應(yīng)該在春節(jié)后就會(huì)對(duì)外公開銷售，所以可以很肯定地說這個(gè)項(xiàng)目不會(huì)存在變動(dòng)。”該項(xiàng)目售樓部一位工作人員對(duì)記者表示。

“目前李嘉誠(chéng)拋售的都是成熟的商業(yè)項(xiàng)目，和記黃埔現(xiàn)在所持有的都是商品房項(xiàng)目，所以和記黃埔應(yīng)該不會(huì)有大的變動(dòng)。”房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

套現(xiàn)低回報(bào)率資產(chǎn)

早在亞洲金融危機(jī)之前，投資物業(yè)給長(zhǎng)江實(shí)業(yè)帶來的貢獻(xiàn)并不明顯。資料顯示，1997年物業(yè)銷售占長(zhǎng)江實(shí)業(yè)銷售收入的79.88%，占經(jīng)常性利潤(rùn)的84.61%。而在1998年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)加大了對(duì)投資型物業(yè)的開發(fā)，當(dāng)年的固定資產(chǎn)較1997年猛增423%。

隨著近年的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的飽和狀態(tài)，也因此商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率也越來越低。而李嘉誠(chéng)似乎察覺到這種情況，開始將低回報(bào)的資產(chǎn)出售套現(xiàn)，轉(zhuǎn)投高回報(bào)率資產(chǎn)。

根據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)顯示，其物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額一直處于不斷擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。其中在2011年、2012年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)自身的物業(yè)出租營(yíng)業(yè)額分別為13.77億港元、18.67億港元，而2013年中報(bào)表顯示，這一部分的營(yíng)業(yè)額為10.02億港元。

然而在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)營(yíng)業(yè)額及業(yè)務(wù)收益一欄中，2012年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)及子公司、合營(yíng)公司的物業(yè)租務(wù)總額達(dá)19.78億港元，相比2011年同比增長(zhǎng)16.48%，但是在2013年前6個(gè)月下降至8.24%，“這一數(shù)據(jù)表明，商業(yè)地產(chǎn)方面的回報(bào)率越來越低，或許也是李嘉誠(chéng)集中拋售物業(yè)的一個(gè)主要原因。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

從2013年李嘉誠(chéng)拋售的物業(yè)也證明了上述觀點(diǎn)，2013年8月，李嘉誠(chéng)26億元出售的廣州西城都薈廣場(chǎng)項(xiàng)目回報(bào)率只有7%。而南京國(guó)際金融中心大廈的回報(bào)率連5%都不到，這些項(xiàng)目的回報(bào)率均低于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率15%，“物業(yè)項(xiàng)目的收益率低于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，這對(duì)于追求穩(wěn)健收益的李嘉誠(chéng)來說是不能接受的，所以集中拋售物業(yè)也代表了李嘉誠(chéng)對(duì)持有物業(yè)回報(bào)率的不看好。”李智對(duì)記者說。

再演資產(chǎn)挪騰好戲

“內(nèi)地房產(chǎn)價(jià)格過去持續(xù)上漲，往往以高于市值的價(jià)格也無法投得土地。內(nèi)地政府部門都說要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行打擊，價(jià)格太高。不聽他們的話，還可以聽誰的話？”此前在接受《南方周末》采訪時(shí)，李嘉誠(chéng)曾一再表示對(duì)我國(guó)香港與內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲感到擔(dān)憂。

在我國(guó)香港，2013年2月，長(zhǎng)實(shí)將旗下酒店式公寓雍澄軒項(xiàng)目的360間酒店房間分拆出售，共套現(xiàn)14億港元，但該宗交易遭香港證監(jiān)會(huì)叫停。2013年11月末，和記黃埔成功出售兩套位于香港太平山頂?shù)暮勒?xiàng)目，合計(jì)套現(xiàn)約13億港元。據(jù)香港媒體近日?qǐng)?bào)道，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有意將旗下黃竹坑香葉道41號(hào)商業(yè)大廈項(xiàng)目以分層拆售形式推出，預(yù)計(jì)可套現(xiàn)約32億港元。

“香港的房地產(chǎn)價(jià)格主要是受熱錢的沖擊影響，隨著美國(guó)量化寬松政策的退出，未來香港房地產(chǎn)價(jià)格下跌趨勢(shì)會(huì)愈加明確。”黃立沖認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然受到QE退出的影響相對(duì)較小，但商業(yè)地產(chǎn)面臨最大的困難是租金回報(bào)率太低，相當(dāng)一部分甚至無法跑贏銀行存款，這導(dǎo)致持有型的商業(yè)地產(chǎn)大多不具備投資價(jià)值，也很難進(jìn)行資產(chǎn)證券化，所以在未來從商業(yè)地產(chǎn)套現(xiàn)恐怕是越來越多投資人的選擇。

在套現(xiàn)香港和內(nèi)地房地產(chǎn)的同時(shí)，李嘉誠(chéng)也在境外積極尋找投資機(jī)會(huì)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》日前報(bào)道，ARA將收購(gòu)澳大利亞麥格理集團(tuán)在韓國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，后者通過兩家私有房地產(chǎn)信托管理著市值約33.6億元人民幣的物業(yè)。此外，ARA還將收購(gòu)麥格理旗下一家房地產(chǎn)投資信托基金10.02%的股份，但并未透露交易價(jià)格。

“不動(dòng)產(chǎn)投資最重要的是低買高賣。目前無論是我國(guó)香港還是內(nèi)地的房地產(chǎn)價(jià)格都處于歷史高位，QE的退出將引發(fā)貨幣外流，對(duì)中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格造成較大壓力。因此減持部分回報(bào)率不佳的中國(guó)投資組合，投入到正在恢復(fù)元?dú)獾木惩馐袌?chǎng)如歐洲和韓國(guó)，等待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所帶來的巨大盈利空間。這也是李嘉誠(chéng)低買高賣的最佳演繹。”黃立沖認(rèn)為。