每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門    

每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門

當(dāng)信托融資被很多行業(yè)人士認(rèn)為會(huì)吞噬利潤(rùn)時(shí)，泰禾集團(tuán)卻借信托融資快速實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張，并借助較高的資金杠桿實(shí)現(xiàn)了高額的凈資產(chǎn)回報(bào)。泰禾集團(tuán)曾經(jīng)拿地僅兩個(gè)月，就通過(guò)信托融資，收回所支付的20億元土地款中的七成自有資金。融資完成后僅6個(gè)月所取得的銷售款，又足以支付上述信托融資及成本。

泰禾如何玩轉(zhuǎn)信托融資術(shù)？

泰禾集團(tuán)也許是2013年激進(jìn)的房地產(chǎn)公司，全年土地資金支付超過(guò)200億元。但2013年一季報(bào)顯示，截至一季末公司貨幣資金只有14.79億元，卻有10億多元的其他應(yīng)付款、2億多元的短期借款，以及2億多元的應(yīng)付稅款。泰禾以如此之少的資金，如何支付如此之多的款項(xiàng)？答案就在公司發(fā)布的一個(gè)個(gè)公告里。

4月10日，泰禾集團(tuán)全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱福州泰禾）以19.3億元的最高價(jià)，摘得北京通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊，擊敗了包括萬(wàn)科、首開(kāi)、北京城建、綠地在內(nèi)的眾多房企。該地塊樓面地價(jià)達(dá)1.18萬(wàn)元/平方米，土地溢價(jià)率達(dá)到112%。

6月6日，泰禾公告，重慶國(guó)際信托擬設(shè)立 “中維泰禾集合資金信托計(jì)劃”，該計(jì)劃規(guī)模為20億元人民幣，用于北京中維泰禾置業(yè)有限公司（福州泰禾的全資子公司）對(duì)北京通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)多個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中，福州泰禾以7億元資產(chǎn)參與該信托計(jì)劃，另外13億元?jiǎng)t是通過(guò)信托機(jī)構(gòu)融資。

僅僅6個(gè)月之后，在2013年12月28日，位于北京通州臺(tái)湖的泰禾一號(hào)街區(qū)項(xiàng)目首期開(kāi)盤773間一日售罄，銷售額超過(guò)14億元。

這意味著只要泰禾集團(tuán)愿意，并且工程進(jìn)度達(dá)到北京預(yù)售款管理政策的規(guī)定，公司現(xiàn)在就可以提前結(jié)束上述期限長(zhǎng)達(dá)2年的信托計(jì)劃。

運(yùn)用同樣的方式，泰禾可以再拓展數(shù)個(gè)項(xiàng)目，并通過(guò)快速周轉(zhuǎn)，回避信托融資可能存在的高風(fēng)險(xiǎn)。

這種高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式，能為泰禾帶來(lái)可觀的凈資產(chǎn)回報(bào)率。這是泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森一再?gòu)?qiáng)調(diào) “搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須懂金融”的原因。

事實(shí)上，此前陽(yáng)光城也曾選擇和信托金融機(jī)構(gòu)大規(guī)模合作。陽(yáng)光城總裁陳凱曾透露，因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)，他們和信托機(jī)構(gòu)合作的一個(gè)項(xiàng)目第一年就還清了所有信托融資的借款。

這樣的策略能最大限度地提升公司的股東回報(bào)率。

無(wú)法預(yù)料的政策性風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)泰禾介紹，目前公司90%的項(xiàng)目都實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)。

雖然信托借款加高周轉(zhuǎn)模式有利于房企以少量的資金獲取較高回報(bào)率，但是，如果因?yàn)檎咝栽?，無(wú)法按原計(jì)劃的節(jié)奏快速賣房回籠資金，信托高額的融資成本將會(huì)吞噬房企利潤(rùn)，并給公司的現(xiàn)金流帶來(lái)隱患。

比如，備受矚目的2013年泰禾的壓軸項(xiàng)目之一泰禾北京孫河的高端項(xiàng)目北京院子，原本計(jì)劃在當(dāng)年入市，由于北京的限價(jià)令而打亂了開(kāi)盤節(jié)奏。

對(duì)該項(xiàng)目，泰禾原先的計(jì)劃是：拿地之后7到8個(gè)月必須開(kāi)盤銷售，北京院子要在開(kāi)盤半年內(nèi)回籠大部分資金，爭(zhēng)取一年半清盤。但由于北京停批4萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目預(yù)售許可證，讓北京院子2013年內(nèi)入市的計(jì)劃泡湯，開(kāi)盤時(shí)間不得不順延。

雖然上述樓盤暫緩入市現(xiàn)象只是個(gè)案，但足以說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的曲折多變。當(dāng)市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，銷售開(kāi)始出現(xiàn)滯銷，原來(lái)可以借助的信托借款，就有可能成為壓垮房企的最后一根稻草。

很多業(yè)內(nèi)人士還記得綠城當(dāng)年差點(diǎn)因?yàn)榈狡诘拇罅啃磐卸盎睢辈贿^(guò)2012年。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，如果不能把潛在的風(fēng)險(xiǎn)控制好，信托融資未來(lái)仍然是一把“雙刃劍”。