每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

歲末年初，銀行整體收緊房貸幾乎是一個(gè)慣例。事實(shí)上，自2013年年底以來(lái)，市場(chǎng)利率水平一路飆升，大有超過(guò)往年的勢(shì)頭。

但旭輝集團(tuán)近期發(fā)行了一款創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，折讓購(gòu)房者的應(yīng)付尾款債權(quán)，進(jìn)而加快了資金的周轉(zhuǎn)速度，提升了效率，也令旭輝在土地市場(chǎng)上獲得更多的機(jī)會(huì)。

正略鈞策管理咨詢合伙人副總裁薛迥文表示，類似產(chǎn)品就像是過(guò)橋貸款，對(duì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的好處是不言而喻的。雖然企業(yè)要負(fù)擔(dān)一部分融資成本，但這樣既可以緩解資金流動(dòng)性，又能將融取的資金用于土地市場(chǎng)和項(xiàng)目收購(gòu)市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)，大大提升了資金的利用效率和收益率。

短期融資放大資金杠桿/

旭輝集團(tuán)近期通過(guò)華宸未來(lái)資產(chǎn)發(fā)行了一款“華宸未來(lái)-旭輝北京空港中心專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，為有限合伙基金項(xiàng)目，總規(guī)模3億元，投資期限共計(jì)6個(gè)月（按月分配利息，本金到期一次結(jié)清），投資標(biāo)的為旭輝集團(tuán)在北京推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目“旭輝·空港中心”。

據(jù)項(xiàng)目方介紹，目前“旭輝·空港中心”項(xiàng)目基本竣工，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入14.3億元，其中8.3億元首付款已經(jīng)付清，另有6億元購(gòu)房者應(yīng)付尾款，銀行要到2014年6月份“旭輝·空港中心”的竣工備案下來(lái)才發(fā)放。

為了加快資金回籠的速度，旭輝通過(guò)上述項(xiàng)目以50%的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)受讓“旭輝·空港中心”預(yù)售合同下購(gòu)房者應(yīng)付尾款債權(quán)。據(jù)悉，項(xiàng)目購(gòu)房者應(yīng)付尾款債權(quán)約6.0億元，占合同總價(jià)的40%，其中4.6億元已經(jīng)申請(qǐng)銀行按揭貸款。

項(xiàng)目資料顯示，待“旭輝·空港中心”竣工備案出來(lái)后，購(gòu)房者通過(guò)銀行按揭貸款或者自有資金支付購(gòu)房尾款，實(shí)現(xiàn)預(yù)期債權(quán)退出。

早在2011年，銀監(jiān)會(huì)就提出要緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。同年，上海銀監(jiān)局曾發(fā)文要求嚴(yán)格管理商業(yè)地產(chǎn)信貸，明確叫停個(gè)人消費(fèi)貸款購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房，要求本地各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買(mǎi)房人發(fā)放貸款。事實(shí)上，類似規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流提出了考驗(yàn)。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，項(xiàng)目應(yīng)付尾款無(wú)法及時(shí)收回，開(kāi)發(fā)商就會(huì)有資金回籠方面的制約，這就意味著用同等的資本金，能操作的項(xiàng)目變少，資金杠桿比例被迫降低，從而降低企業(yè)的發(fā)展速度。

“犧牲一部分利潤(rùn)，但可以大大緩解旭輝的資金流動(dòng)性。”薛迥文認(rèn)為，通過(guò)信托、有限合伙基金等金融產(chǎn)品來(lái)提高企業(yè)資金杠桿比例，正逐漸被業(yè)內(nèi)所關(guān)注。

信貸緊縮倒逼房企多元融資/

金融搜索平臺(tái)“融360”最新報(bào)告稱，2013年12月以來(lái)，在房貸市場(chǎng)上，各銀行“停貸潮”呈蔓延態(tài)勢(shì)。

市場(chǎng)資金面緊張對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流形成不小的壓力，倒逼房企打開(kāi)多元融資渠道。

旭輝控股集團(tuán)董事長(zhǎng)林中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從戰(zhàn)略發(fā)展的角度來(lái)看，旭輝會(huì)根據(jù)公司的發(fā)展節(jié)奏，選擇合適的融資方式。

“在公司內(nèi)部，我們希望整個(gè)融資體系是多元化、多渠道的，但是比重不同。比如，境外融資占40%，境內(nèi)融資占60%；長(zhǎng)期債券超過(guò)80%，短期債券控制在20%以內(nèi)；類似于信托這樣的貸款，會(huì)控制在10%以內(nèi)。隨著公司境外發(fā)債逐年增加，將逐漸替代境內(nèi)信托?！绷种斜硎荆麄兏鼉A向于海外融資，因?yàn)楹Ｍ馊谫Y年限長(zhǎng)、利率低，獲取渠道便捷。