2005年開始，每一次地產(chǎn)調(diào)控都通過收緊按揭貸、開發(fā)貸乃至叫停房企IPO為房地產(chǎn)市場“截流”資金。早期，這些做法曾是令樓市速冷的“特效藥”，每一次調(diào)控政策出臺，都會很快出現(xiàn)降價、縮量的現(xiàn)象。然而，隨著時間推移，房地產(chǎn)業(yè)慢慢有了金融“抗藥性”。

信托、私募基金、供應(yīng)鏈貸款乃至于各類有價證券……多樣化的融資渠道令傳統(tǒng)的限貸政策威力漸漸削弱。房企憑借著各種渠道的“輸血”，反而進入了高速擴張的時代。開發(fā)商享受金融創(chuàng)新帶來的饕餮盛宴時，金融行業(yè)可能正面臨一場無形的危機：一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，風險幾乎會毫無疑問地轉(zhuǎn)嫁給現(xiàn)有金融體系，此時又將如何處置？

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

1個月前，一項由四川藍光集團對外公布的重組預案中，出現(xiàn)一位名為“平安創(chuàng)新資本”的二號神秘股東，它其實是一家注冊資本高達40億元的知名PE機構(gòu)，也是平安信托的全資子公司及實際控制人平安集團的另類投資平臺。

當下是藍光欲借殼上市前夕，PE機構(gòu)想借機退出,因此才浮出水面。如今，地產(chǎn)企業(yè)借力金融資本、金融資本分享地產(chǎn)紅利，似乎已成為常態(tài)。業(yè)內(nèi)人士稱，這是一個地產(chǎn)與金融的“混血”時代。

此前，地產(chǎn)名嘴任志強曾在公開場合表達“2013年房企不差錢”，來自多種金融資本的“輸血”似乎功不可沒。原本借助收緊銀行開發(fā)貸、封閘A股市場等手段，想盡力穩(wěn)住房價的樓市調(diào)控卻未顯明顯成效，而近日媒體又盛傳代銷地產(chǎn)信托等產(chǎn)品的第三方理財或?qū)⒔邮茔y監(jiān)會的窗口指導。

明股暗債的PE基金模式/

據(jù)清科研究中心統(tǒng)計，2013年前11個月，房地產(chǎn)基金異軍突起，共計新增131只房地產(chǎn)基金，披露金額的130只共計到位105.11億美元，除了9只（34億美元）為外資機構(gòu)設(shè)立之外，其他房地產(chǎn)基金均為內(nèi)資機構(gòu)設(shè)立。

近日，上海聯(lián)交所披露的綠地集團增資擴股公開信息中，再次浮現(xiàn)巨資認購的5家PE機構(gòu)，備受投資市場關(guān)注。

據(jù)了解，這5家PE機構(gòu)分別為平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛、珠海普羅、上海國投協(xié)力發(fā)展，合計認購20.87億股份，投資117.29億元。其中，平安創(chuàng)新資本認購10.37億股，出資58.3億元。

在克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄看來，這些PE機構(gòu)作為財務(wù)投資人，一般等3~5年后就要退出分紅，PE提供的資金相當于資本，拿了之后可以借更多的債，以后通過綠地回購或換成上市公司股份在資本市場退出。

“目前，基金公司對房地產(chǎn)行業(yè)的認識越來越準確了。”亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，“當然，他們還是看好綠地的主營業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)企業(yè)做大規(guī)模必須要有融資支持，房地產(chǎn)融資一年到兩年就能結(jié)束項目投資。”

實際上，陳寶存所說的情況更常見于PE投資地產(chǎn)項目公司。2013年9月、10月，中城聯(lián)盟旗下的上海中城永璽投資中心、上海中城永躍投資中心兩只私募基金分別參與到中糧地產(chǎn)南京、成都兩個項目。其中，在成都項目基本上是股債一體。

當前房地產(chǎn)業(yè)“PE+信托”模式較為流行，即PE借助信托機構(gòu)銷售優(yōu)勢，信托機構(gòu)又借助PE的投資管理優(yōu)勢。

“在新型城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于上行區(qū)間，發(fā)展空間巨大。目前，我國房地產(chǎn)基金行業(yè)已經(jīng)迎來了發(fā)展的黃金時期。”清科研究中心房地產(chǎn)基金研究室表示，當前以開發(fā)商為背景，以PE機構(gòu)進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，以基金背靠產(chǎn)業(yè)為背景的這三類機構(gòu)成為房地產(chǎn)基金的中堅力量。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，公開報道稱，平安創(chuàng)新資本2008年7月曾以3億元取得了重慶金科集團約5.6%股權(quán)。

不過，金科股份2012年年報顯示，平安創(chuàng)新資本所持有的7865萬余股已解禁流通，同時還有一起入駐的“君豐渝地投資”，截至報告期末仍未退出。截至2013年第三季度末，平安創(chuàng)新資本仍未有退出舉動。2013年9月，清科集團一份研究報告認為，如果房地產(chǎn)基金投資總公司層面，則影響因素較多，具備額外的風險。

不過，意在直接獲取公司股權(quán)的PE基金是少數(shù)，目前大部分的PE基金主要投資的還是具體地產(chǎn)項目，雖然多以股權(quán)形式投資，卻是“明股暗債”，多要求在一定時間內(nèi)償還貸款。這一模式下，開發(fā)商的負債杠桿倍數(shù)被進一步放大，很多企業(yè)由此可以實現(xiàn)高額的資金回報。

房企頻繁參股銀行/

2013年12月初，貴州上市房企中天城投宣布入股貴州銀行。按照公告內(nèi)容，該公司擬出資近億元，參與貴州銀行2013年增資擴股計劃，董秘譚忠游此前在接受采訪時曾表示，希望借此加強和鞏固銀企合作關(guān)系。

“地產(chǎn)商參股銀行不是單純?yōu)榱私鉀Q融資之困。”卓創(chuàng)投資管理（成都）有限公司董事總經(jīng)理向?qū)庍h向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，主要有幾個原因：一是尋求和銀行建立更緊密的聯(lián)系，為融資服務(wù)；二是房地產(chǎn)一直面臨調(diào)控風險，目前銀行估值不高，房地產(chǎn)商認為參與銀行是一個較好的跨行業(yè)投資行為；三是銀企合作，尋求行業(yè)新的發(fā)展思路，如萬科和徽商銀行洽談的社區(qū)金融。

兩個月前，萬科地產(chǎn)宣布，公司以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發(fā)行，此次認購股份不超8.84億股，認購金額不超34.3億港元，最終持股比例將占徽商銀行擴大后股本的約8%至8.28%之間，有望成為徽商銀行最大的單一股東。

值得注意的是，投資徽商銀行的房企不止是萬科，香港東原地產(chǎn)也同樣認購了440萬股，成本1553萬港元，并對外宣稱認購徽商銀行股份為具有吸引力的投資，并可提高公司的現(xiàn)金回報。

某研究機構(gòu)負責人向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從發(fā)展趨勢來看，房企頻頻收購銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢。

難以規(guī)避的風險/

事實上，開發(fā)商和金融的雙向滲透，不僅限于PE基金和銀行，保險、信托乃至其他形式的房地產(chǎn)投融資，都有房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模介入。

此前，萬科曾通過華潤銀行的產(chǎn)業(yè)鏈融資，為旗下供應(yīng)商爭取借款。這部分借款最后又通過各種形式回流到了萬科。同樣，綠城的電商平臺，也為綠城的供應(yīng)鏈借款提供了準備。

另一方面，保險等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)目前也興趣濃厚。平安、人壽等多家保險公司目前都有購買房地產(chǎn)公司股權(quán)的經(jīng)歷。綠地、金地、遠洋這些行業(yè)中的知名房企，目前的股東都有保險公司和其他金融機構(gòu)的身影。

隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)滲透日益加深，未來的地產(chǎn)調(diào)控很難再像過去，僅僅以一紙禁令限制開發(fā)貸款或按揭貸款，就能取得立竿見影的效果。但如果房地產(chǎn)泡沫破裂，勢必會更多地涉及金融業(yè)，并影響國家的經(jīng)濟安全。

與此同時，正在加速轉(zhuǎn)型的金融業(yè)也面臨政策諸多的不確定性，整體資金收緊會不會導致現(xiàn)金無法流入地產(chǎn)行業(yè)，影響房企的銷售業(yè)績，甚至出現(xiàn)資金鏈危局，反過來又波及銀行業(yè)自身，這仍是個待解的問題。