每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

經(jīng)歷十一年的漫長孵化，皇庭廣場終于在2013年底開門迎客。但開業(yè)不到十天后，*ST國商（000056，收盤價19.48元）為支持廣場運營、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，出手拉債24億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，皇庭廣場大部分店面還處于裝修階段，其中奢侈品層幾乎無一品牌商開始裝修。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，公司近四年的貸款總額超過60億元（含本次貸款），已接近其最新估值76.46億元。業(yè)內(nèi)人士表示，皇庭廣場通過租賃方式進行運營，短期內(nèi)*ST國商償債壓力較大。

開業(yè)十日急尋24億貸款

1月3日，*ST國商發(fā)布公告稱，公司控股子公司深圳融發(fā)投資有限公司（以下簡稱融發(fā)公司）分別擬向銀行和金融機構(gòu)申請共計24億元貸款，以皇庭國商購物廣場項目房產(chǎn)證提供抵押擔保。對于貸款用途，公司表示，將用于償還今年3月到期的中投信托、其他銀行及其他股東借款等債務(wù)，支付皇庭廣場剩余工程款及材料款、補充公司運營資金等。據(jù)悉，該議案將在1月21日的臨時股東大會上進行審議。而此次發(fā)債距離皇庭廣場2013年12月25日正式開業(yè)不到十天。

記者對該廣場進行了實地走訪，其奢侈品層現(xiàn)場工作人員表示，該層裝修大部分沒有開始，“很多品牌還沒有入駐。”據(jù)公司公告，截至2013年9月底，皇庭廣場全部樓層招商合計可確定商戶的面積約占其可出租面積的比例為79.42%。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹表示，皇庭廣場的最大優(yōu)勢是地處深圳中心區(qū)，但在它不斷推遲開業(yè)的幾年中，中心城、Cocopark等購物中心不斷壯大。若將來缺少奢侈品入住，可能會影響到皇庭廣場對其他品牌的吸引力。

據(jù)*ST國商總經(jīng)理陳小海透露，目前皇庭廣場按建筑面積來算租金為300元~350元/平方米，已經(jīng)接近萬象城開業(yè)兩年后的租金水平。如果按實用面積計算，每平方米達到600元左右。

貸款已超過60億

事實上，為孵化皇庭廣場這顆金蛋，*ST國商在2002年接手后，已進行多次融資。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，2010年7月至今，*ST國商為該項目進行的貸款額度超過60億元。

雖然面臨高額債務(wù)，位于深圳CBD黃金地段的皇庭廣場仍被眾多投資者寄予厚望。根據(jù)銀信資產(chǎn)評估結(jié)果顯示，皇庭廣場各層租金評估價格在239元~530元/平方米不等；按辦證商業(yè)建筑面積計算，采取收益現(xiàn)值法測算，該項目估值為64.07億元，其中月潛在收入為3088.97萬元，扣除空置率及租金損失率后，預(yù)計2014年有效毛收入在3.4億元左右，年凈收益在2.6億左右。

但*ST國商表示，考慮目前房地產(chǎn)市場整體租售比偏低，收益法測算結(jié)果無法完整體現(xiàn)該項資產(chǎn)的市場價值，應(yīng)采用市場法測算結(jié)果作為最終評估結(jié)果。采用市場法評估后，其房地產(chǎn)總價為76.46億元。

資料顯示，皇庭廣場共5層（不含屋頂），工程建筑面積13.69萬平方米，其中辦證商業(yè)建筑面積8.06萬平方米，是一個集餐飲、購物、娛樂、休閑、旅游為一體的購物中心。

業(yè)內(nèi)人士認為，皇庭廣場采取全部自持的方式，租金將成為*ST國商的重要收入組成，短期內(nèi)高負債難以避免，若皇庭廣場運營良好，未來償債能力會有所改善。