每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳

近十年來都將其他對手遠遠甩在身后的萬科，近兩年至少從規(guī)模上切實地遇到了被趕超的危機。

克而瑞2014年最新公布的房企排名顯示，2012年加入 “千億俱樂部”的綠地，其銷售金額與萬科的差距正在由2012年的340億元縮小至2013年的不足百億。雖然克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性還待公司方面驗證，但萬科在規(guī)模上的領(lǐng)先優(yōu)勢正在縮小是不爭的事實。

從元旦開始業(yè)界就發(fā)出質(zhì)疑：萬科2014年會不會失去銷售額第一的位置？質(zhì)疑的原因集中在，萬科在近年來房企普遍發(fā)力的商業(yè)地產(chǎn)和海外市場上的啟動上慢半拍，而新近提出“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型目標短期內(nèi)尚不能帶來實際收益。

在新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)開啟后，后來者的擴展步伐更為迅速，萬科謀劃的“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型如何快速發(fā)揮效能，將是決定萬科能否守住冠軍之位的關(guān)鍵。

競爭對手加速

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱近年萬科年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2005年突破百億銷售額開始，萬科駛?cè)肟焖侔l(fā)展軌道。銷售額增長的大致軌跡為：2005年突破100億元，2006年突破200億元，2007年過500億元，2009年過600億元，2010年同比大幅增七成過1000億元。

隨著城市化率不斷攀升，整個住宅市場未來的發(fā)展趨勢將放緩，破千億之后的萬科也必然面臨增速放緩的境況。

金融獨立研究人何宇軒曾預(yù)測，業(yè)內(nèi)認為，2014年以后整體經(jīng)濟增長會放緩，保守預(yù)計，2014年以后6年間，即使萬科增長率降到10%，到2020年萬科的規(guī)模也將超過3000億元。

不過，其他巨頭的陣容也在急速擴大。2013年，綠地以1660萬平方米的銷售面積位列第一，碧桂園、恒大在銷售面積上也已經(jīng)超過萬科。

從銷售額看，碧桂園2013年的銷售業(yè)績增長速度達到153%，首次超過千億。業(yè)內(nèi)人士估算，如果2014年碧桂園的銷售增長幅度繼續(xù)超過70%以上，對萬科的冠軍地位將形成不小的沖擊。

此外，相關(guān)研究報告認為，2013年新進入千億榜單的中海地產(chǎn)，如2014年完成對中建系全部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，其從規(guī)模上超過萬科的可能性也較大。此前，中海的強盈利能力已讓其成為萬科強有力的競爭對手。

萬科“衛(wèi)冕”的武器

根據(jù)萬科董秘譚華杰在2013年銷售數(shù)據(jù)出來后總結(jié)時的表述，萬科使出的“武器”是開拓海外市場和轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商。但業(yè)內(nèi)人士認為，從目前來看，萬科開展的這些探索和嘗試，短期內(nèi)還無法起到提升其業(yè)績的作用。

譚華杰表示，2013年萬科實現(xiàn)了國際化業(yè)務(wù)的落地，通過與當?shù)赜薪?jīng)驗的品牌開發(fā)商合作，進入美國、新加坡等地市場。

與用不到一年的時間就成為馬來西亞最大開發(fā)商的碧桂園不同，海外市場尚未為萬科的銷售業(yè)績帶來貢獻。萬科對外闡述國際化戰(zhàn)略時，也直言目前還未有明晰的國際化策略，還處在試水階段。

萬科在舊金山與鐵獅門簽署合作開發(fā)協(xié)議后，萬科總裁郁亮也說，“國際化”并不是萬科第4個十年的標簽，國際化對萬科只是一種探索和嘗試，需要較長的時間來逐漸完成，萬科未來十年都不可能把主要業(yè)務(wù)放在海外市場。

如果“國際化”不是轉(zhuǎn)型重點策略，那么2013年6月末在西安全國媒體見面會上透露的“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型目標會否是萬科未來十年的標簽？

對此，譚華杰表示，在銷售穩(wěn)步增長的同時，萬科按照“城市配套服務(wù)商”的總體思路，不斷進行產(chǎn)品、服務(wù)上的探索。他總結(jié)稱，繼2012年推出第五食堂、萬物倉、幸福驛站等一系列小區(qū)配套后，2013年底北京金隅萬科廣場、深圳萬科廣場、蘇州萬科美好廣場相繼開業(yè)。

萬科的好奇心顯然不滿足于此，超過30億港元入股徽商銀行、深圳寶安3億元投資兒童醫(yī)院、投資8億元建前海企業(yè)公館，甚至經(jīng)營垃圾場，這些對于開發(fā)商來說“不務(wù)正業(yè)”的項目，都在萬科的轉(zhuǎn)型之路上。

郁亮接受采訪時說，萬科不應(yīng)該拒絕這些新東西，否則就不是城市主流發(fā)展商。

2012年，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占其總營業(yè)收入98.5%，物業(yè)管理和其他業(yè)務(wù)營收占比不足2%。雖然萬科物業(yè)已覆蓋超過362個社區(qū)、40萬個家庭、300萬業(yè)主，但城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型究竟能給萬科業(yè)績帶來多大的貢獻，目前沒人敢斷言。

在萬科的下一個十年“城市服務(wù)配套商”定位逐漸明朗的時候，究竟是全國銷售額冠軍這個身份重要，還是引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型意義的領(lǐng)跑者這個身份重要，萬科需要用時間來證明。