每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 謝振宇 杜冉樂發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 謝振宇 杜冉樂發(fā)自成都

繼2011年上海萬科總經(jīng)理劉愛明辭職之后，近日萬科地方公司一把手再現(xiàn)人事變動(dòng)，此次離職的是成都萬科總經(jīng)理劉軍。昨日（1月9日）下午，劉軍在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，離職系個(gè)人原因，出于職業(yè)發(fā)展考慮，接下來，會(huì)先休息一段時(shí)間。

在2008年，劉軍已坐鎮(zhèn)成都，其銷售業(yè)績(jī)?cè)B續(xù)幾年領(lǐng)跑成都樓市。不過，不久前出爐的2013年成都樓市銷售龍虎榜顯示，萬科銷售收入不到40億元，與前兩年60多億元的銷售戰(zhàn)績(jī)相比，已呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，拿地相對(duì)保守，勢(shì)必讓成都萬科保持行業(yè)領(lǐng)先地位顯得較為困難。

在萬科財(cái)報(bào)中，成都已是該集團(tuán)四大核心區(qū)域之一。萬科董事會(huì)主席王石多年前提出的住宅工業(yè)化也在成都低調(diào)試水，而在萬科發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的過程中，成都區(qū)域亦有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目面市，并儲(chǔ)備了一些相關(guān)項(xiàng)目地塊。業(yè)內(nèi)人士表示，目前成都已成為萬科推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的“試驗(yàn)田”之一。

“劉軍離職系個(gè)人原因”

劉軍成為新年伊始公開離職的首位萬科分公司負(fù)責(zé)人。

公開資料顯示，劉軍1998年加入深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司，曾任佛山市萬科置業(yè)有限公司總經(jīng)理；2008年調(diào)任成都萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。如今，執(zhí)掌成都萬科6年、進(jìn)入萬科15年的劉軍突然離職，在成都房產(chǎn)業(yè)引起關(guān)注。1月8日晚21時(shí)許，成都萬科也通過官方微博首次對(duì)外發(fā)布了劉軍離職的消息，“因個(gè)人發(fā)展原因向公司提交辭呈，對(duì)于他的選擇，公司表示尊重。”

離職背后，業(yè)內(nèi)猜測(cè)2013年成都公司銷售業(yè)績(jī)不佳成為導(dǎo)火索。在成都透明房產(chǎn)網(wǎng)公布的2013年度房地產(chǎn)企業(yè)全域成都銷售排名前20強(qiáng)榜單中，成都萬科以39.86億元的備案金額排名第7，銷售備案面積也以41.66萬平方米排名第7。

作為全國(guó)性的房企，萬科于1999年進(jìn)入成都，一度領(lǐng)跑成都樓市銷售排行榜。但如今，僅從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，已被后來者保利、綠地等大型房企超越。

“這幾年，成都萬科雖然在排行前列的開發(fā)商中，總體比較穩(wěn)定，但并不像整個(gè)集團(tuán)的業(yè)績(jī)上升那么快速。”成都某大型地產(chǎn)商人士評(píng)價(jià)到，相對(duì)保利、藍(lán)光這樣目前在成都房產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)軍企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，稍顯遜色。

成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，成都房地產(chǎn)企業(yè)銷售備案排名中，藍(lán)光、保利分別以112.94億元、104.62億元位列第一、二，緊隨其后的是龍湖、綠地、華潤(rùn)、和記黃埔，銷售額從64億元到40億元不等。

而在2012年，成都萬科還曾以52.07億元的銷售備案總額，排在成都保利的71.88億元之后，位列第二。緣何2013年的銷售業(yè)績(jī)相較此前兩年明顯下滑呢？接近成都萬科的業(yè)內(nèi)人士指出，去年，成都萬科多個(gè)項(xiàng)目都是下半年推出，因此銷售業(yè)績(jī)上受到一定影響。

2013年下半年，成都萬科相繼推出多個(gè)新盤。“有的銷售節(jié)點(diǎn)甚至到了年底”，前述業(yè)內(nèi)人士表示。他認(rèn)為成都萬科的業(yè)績(jī)受到一定影響，與其新推的高端項(xiàng)目銷售有關(guān)，此前主要以普通住宅為主，似乎“不太適應(yīng)高端項(xiàng)目的操作”。

針對(duì)這一揣測(cè)，劉軍直言，離職“跟業(yè)績(jī)無關(guān)”。在前述業(yè)內(nèi)人士看來，“有了多個(gè)新盤的推出，2014年成都萬科沖業(yè)績(jī)并不存在大問題。”

繼任者壓力不小

成都萬科官微信息還表示，劉軍留下的職位已很快被“補(bǔ)位”，將由萬科集團(tuán)戰(zhàn)略投資營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)管理部原總經(jīng)理張晉元接任。但由佛山萬科“掛帥”成都多年的劉軍，留給繼任者張晉元的，顯然不是鮮花和掌聲，而是業(yè)績(jī)被其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越的當(dāng)下，能否重振成都萬科。

“不能說他是‘空降兵’，由集團(tuán)任命，在萬科總部呆過，對(duì)集團(tuán)事務(wù)已經(jīng)較為適應(yīng)。”長(zhǎng)期關(guān)注成都萬科的某管理機(jī)構(gòu)人士張山（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

從公開履歷來看，繼任者張晉元有著不俗的任職經(jīng)歷，且是“海歸少帥”。萬科集團(tuán)官網(wǎng)的信息顯示，張晉元，男，1978年1月出生，曾任職于世界500強(qiáng)企業(yè)——IBM中國(guó)有限公司、全球最著名的管理咨詢公司——麥肯錫公司，2011年加入萬科。

在張山看來，萬科早已有了一套非常成熟的管理體系，地方公司負(fù)責(zé)人的更換并不會(huì)帶來較大的影響。但他也表示，從公開信息來看，張晉元履新的挑戰(zhàn)，第一是操盤能力，其在具體項(xiàng)目方面的開發(fā)能力，需要進(jìn)一步考證；二是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、成都文化的熟悉和了解。

而在業(yè)內(nèi)人士看來，未來張晉元將要面臨的是萬科集團(tuán)至上而下的相對(duì)保守的拿地策略，對(duì)于公司未來試圖提高規(guī)模的不利影響。“成都萬科的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)比較慢，與其拿地的策略有關(guān)。萬科拿地比較理性，往往錯(cuò)失擴(kuò)大規(guī)模發(fā)展的機(jī)會(huì)。”成都資深地產(chǎn)人士李強(qiáng)（化名）表示。

前述接近成都萬科的業(yè)內(nèi)人士也指出，目前，萬科集團(tuán)更強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)，但這也需要一定的規(guī)模來支撐，而成都萬科的拿地似乎偏于保守。早在2012年底，成都萬科還曾在土地市場(chǎng)有過集中發(fā)力。當(dāng)年12月14日，成都萬科在成都城東連拿兩地；12月17日，在城東又拍下第三塊土地；2天后，首次進(jìn)入城南大源板塊，同一天內(nèi)拿下兩宗土地。6天之內(nèi)總共拍下近383畝土地。

“熱鬧”過后，成都萬科拿地再顯“沉寂”。到了2013年，萬科或僅斬獲一宗地塊。公開資料顯示，成都萬科以6.74億元競(jìng)得位于新都區(qū)三河街道花園社區(qū)（大件路東側(cè)）地塊，宗地面積11.12萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，拿地相對(duì)保守，勢(shì)必讓成都萬科重振行業(yè)地位較為困難。“重回一線，拿地策略首先需要更加大膽，項(xiàng)目開發(fā)周期步伐也要加快。”李強(qiáng)表示，但他同時(shí)也指出，這勢(shì)必與萬科集團(tuán)的拿地策略相矛盾，因此，成都萬科、以及新“掌舵”者首先就面臨著這一難題。

千億軍團(tuán)擴(kuò)容 萬科壓力大

2013年，成都萬科旗下的產(chǎn)品線覆蓋普通住宅、別墅、商業(yè)綜合體，并兼顧了首次置業(yè)、改善和高端居住、投資等多種需求,包括華茂廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目。

近兩年，萬科在成都已推出了多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。早在2012年11月，成都萬科一位高管曾公開表示，2012年是萬科成都商業(yè)元年，預(yù)計(jì)未來兩三年，萬科在成都的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)體量將突破100萬平方米。

亞太城市研究院房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在萬科集團(tuán)中，成都大區(qū)已是集團(tuán)幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域之一，成都又是這個(gè)大區(qū)的核心城市，隨著萬科在成都加推商業(yè)地產(chǎn)，成都已成為萬科推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的“試驗(yàn)田”之一。

在2013年中國(guó)房企排行榜中，萬科攬金高達(dá)1709億元，再次蟬聯(lián)全國(guó)冠軍。不過，緊隨其后的綠地集團(tuán)銷售金額達(dá)1625億元，兩大巨頭之間僅差84億元。

值得注意的是，這次千億級(jí)別以上房企數(shù)量已由3家（萬科、綠地、保利）增加至7家，萬達(dá)、中海、碧桂園與恒大4家房企也強(qiáng)勢(shì)入圍。

目前，雖處在金字塔頂尖，但萬科還是感到了壓力。目前綠地集團(tuán)頻頻加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重，尤其是頗受各地政府青睞的超高層項(xiàng)目。

近日來自《環(huán)球企業(yè)》的報(bào)道稱，萬科目前在北京共有4個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目，持有型物業(yè)面積約為50萬平方米，投資總額將達(dá)100億元，未來萬科將每年新開一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

將重點(diǎn)培育商業(yè)地產(chǎn)

萬科打造商業(yè)地產(chǎn)，其執(zhí)行副總裁毛大慶成為實(shí)際的推動(dòng)者，此前曾擁有過在商業(yè)地產(chǎn) “開拓者”凱德置地的從業(yè)經(jīng)歷。在前述項(xiàng)目開業(yè)當(dāng)天，毛大慶曾專門發(fā)了微博，后來還說王石在參觀項(xiàng)目后用了“酷斃”二字來概括對(duì)此作品的肯定。

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次致電毛大慶，但其手機(jī)一直無人接聽。前不久，毛大慶在接受媒體采訪時(shí)坦言，“商業(yè)地產(chǎn)是萬科未來重要的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)之一，我們主攻社區(qū)商業(yè)，目前正處于產(chǎn)品培養(yǎng)期”“開著車換輪子”，這是毛大慶對(duì)萬科目前狀態(tài)的描述。

我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉昨日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前北上廣等一線城市的住宅可開發(fā)量已基本接近尾聲，二三線城市未來3~5年也將出現(xiàn)類似局面，這也將終結(jié)高速開發(fā)時(shí)代。在他看來，加大持有型商業(yè)比例，能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這使原本偏重住宅開發(fā)的萬科所要面臨的現(xiàn)實(shí)問題，也是規(guī)避樓市風(fēng)險(xiǎn)以及引導(dǎo)個(gè)人投資需求的主要方式。

2011年6月底，深圳萬科廣場(chǎng)開業(yè)，這成為萬科布局商業(yè)地產(chǎn)的起點(diǎn)。到目前為止，萬科現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目已形成了三條產(chǎn)品線，包括萬科廣場(chǎng)系列、生活中心系列和鄰里家系列。

實(shí)際上，在毛大慶看來，商業(yè)地產(chǎn)有兩種套路，即賣了再管或賣了不管，萬科商業(yè)將在形態(tài)上向太古學(xué)習(xí)，運(yùn)營(yíng)上則向凱德學(xué)習(xí)其資本化的經(jīng)驗(yàn)。凱德是典型“賣了再管”的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，即僅持有一部分股份，而將大部分股份轉(zhuǎn)讓給基金等投資者，其強(qiáng)項(xiàng)在于善從管理中產(chǎn)生收益。

“在持有型商業(yè)構(gòu)成上，除了主權(quán)基金、國(guó)內(nèi)第三方理財(cái)?shù)葯C(jī)構(gòu)之外，開發(fā)商肯定也會(huì)成為持有的主體。”胡景暉表示，國(guó)內(nèi)呼吁了好幾年的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)應(yīng)盡快推出，這也是未來加速金融創(chuàng)新的表現(xiàn)。

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代的到來，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證劵化已成為一大發(fā)展趨勢(shì)，鑒于目前國(guó)內(nèi)REITs仍未開閘，可以赴海外上市。