每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蒙湘林    

每經(jīng)記者 蒙湘林

停擺數(shù)年的房地產(chǎn)再融資在2013年中有了新的變化，部分上市房企拋出的再融資預(yù)案也令市場遐想不已。不過，至2013年底，再融資開閘并沒有在任何一家房企中實現(xiàn)，開閘顯得“雷聲大雨點小”。

房地產(chǎn)再融資的困局似乎還是一個未了局，其中的一大原因或是近年來頻頻出臺的調(diào)控政策，引發(fā)的中小房企資金緊張、各大房企持續(xù)尋求海外融資、信托融資、影子銀行大行其道等諸多問題。近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理了2013年以來的房企再融資方案，同時剖析近年來發(fā)布的地產(chǎn)調(diào)控政策，以求探索房企再融資困局的前因后果。

40家房企發(fā)布再融資預(yù)案/

2013年5月16日晚，萬方發(fā)展公告稱，公司擬向萬方源等股東發(fā)行股份，購買其持有的萬方盛宏95%股權(quán)、秦皇島鼎駿90%股權(quán)、張家口宏礎(chǔ)100%股權(quán)、義林義烏97.12%股權(quán)、延邊龍潤100%股權(quán)。此次重組涉及金額約30億元。由于萬方發(fā)展涉房的身份，該定增預(yù)案被認(rèn)為打開了房地產(chǎn)再融資的想象空間。

緊隨其后發(fā)布定增融資預(yù)案的新湖中寶則是一家純正的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2013年8月，新湖中寶公告稱，擬定向增發(fā)不超過17.91億股，募資不超過55億元，計劃投向上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目。

自此，此前的房企停牌潮與再融資開閘傳聞終于在新湖中寶定增發(fā)布后變得逐漸清晰，二級市場對此的反應(yīng)也格外強烈，地產(chǎn)股出現(xiàn)了階段性大漲，新湖中寶在復(fù)牌日隨即漲停。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，目前已經(jīng)有40余家房企發(fā)布再融資預(yù)案，涉及總金額約為1040億元。這些房企再融資預(yù)案的內(nèi)容，所涉及投資項目從保障房，到“舊城改造”、商品住宅以及商業(yè)地產(chǎn)，甚至包括旅游地產(chǎn)。

有投資者注意到，從定增募投項目看，前期率先發(fā)布定增的房企都將保障房項目或舊城改造項目納入其中，如新湖中寶擬配建的舊城改造、新華聯(lián)定增中涉及的棚戶區(qū)改造；也有的項目主要涉及政策管制較少的土地一級開發(fā)，比如華夏幸福計劃進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、天?；ㄉ婕翱崭凵虡I(yè)區(qū)開發(fā)的住宅項目。

此前，有市場觀點認(rèn)為，再融資開閘可能不會全面放開，但涉及政策傾向性的募投項目有可能會適度放開。

不過，從目前的再融資項目進(jìn)展程度看，還沒有一家房企真正意義上獲得管理層的首肯，僅有數(shù)家房企的再融資項目收到證監(jiān)會的受理通知，分別是迪馬股份、招商地產(chǎn)和萬方發(fā)展。其中，迪馬股份及招商地產(chǎn)均為大股東資產(chǎn)注入，屬于解決同業(yè)競爭的資產(chǎn)重組類型，而萬方發(fā)展本身主業(yè)已經(jīng)變更為批發(fā)業(yè)，房地產(chǎn)屬于非主營業(yè)務(wù)。

對此，德佑地產(chǎn)高級研究經(jīng)理陸騎麟認(rèn)為，證監(jiān)會受理僅僅只是審核流程的前端環(huán)節(jié)，再融資方案最終獲得證監(jiān)會的通過批準(zhǔn)尚存在很大的不確定性。從目前數(shù)十家房企申請的進(jìn)度看，所謂的政策導(dǎo)向性募投項目并沒有給項目審核帶來明顯的加分。

調(diào)控背景下A股房企難融資/

2013年的房企再融資開閘預(yù)期之所以如此強烈，正是源于自2010年以來密集的地產(chǎn)調(diào)控政策。2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“國十條”），此外，還有先后發(fā)布的 “國四條”、“國五條”、“國八條”等一系列政策。自此，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控正式啟動，旨在控制投資投機氛圍嚴(yán)重、房價過快上漲的房地產(chǎn)市場。

自2010年8月起，雖然證監(jiān)會沒有明文規(guī)定停止地產(chǎn)企業(yè)在A股的IPO和再融資，僅表示對涉及土地閑置及違規(guī)的公司暫停，但實際操作中已經(jīng)向所有涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)關(guān)閉了再融資的大門。2010年10月，證監(jiān)會表示，將暫緩受理房企重組申請，已受理的重組申請也將征求國土資源部的意見；2011年5月，證監(jiān)會再次表示，核準(zhǔn)少數(shù)公司的并購重組申請，并不意味著房地產(chǎn)類并購重組政策發(fā)生了變化，仍將延續(xù)原有的政策規(guī)定。

而就在再融資開閘預(yù)期強烈的2013年，相關(guān)部門的態(tài)度依然堅決。2013年3月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。證券監(jiān)督部門將暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組。

對于近年來管理層的調(diào)整政策，一位房地產(chǎn)行業(yè)研究人士表示，政策的直接意圖在于通過抑制房企的融資渠道加大房企的資金壓力，促使房企加快銷售去化回籠資金，從而打擊土地閑置和捂盤惜售。而現(xiàn)實情況是，房地產(chǎn)市場特別是價格體系并沒有明顯改善，房價上漲幅度依然明顯。

長城證券數(shù)據(jù)顯示，2009年至今，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額逐年上升，2012年11月達(dá)到歷史最高的7.2萬億元。房屋新開工面積也持續(xù)攀升，2011年末逼近20萬平方米。兩項指標(biāo)均反映出房企即使在融資受壓的情況下，投資熱情依然不減。

在房價方面，中國指數(shù)研究院近期數(shù)據(jù)顯示，2013年11月，全國100個城市（新建）住宅品均價格為10758元/平方米，環(huán)比10月上漲0.68%，是自2012年6月以來連續(xù)第18個月環(huán)比上漲。與房價上漲形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)股票價格卻持續(xù)下跌，大多數(shù)股票為地產(chǎn)一線、二線龍頭股。

影子銀行闖入地產(chǎn)融資

據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年，133家房企的長期資本負(fù)債率平均值為31.3%，這一指標(biāo)在2013年第三季度突破了40%，此外，2009年行業(yè)的流動比率和速動比率的平均值分別為2.6和0.85，這兩項指標(biāo)在2013年三季度降至2.1和0.7，房企資金周轉(zhuǎn)能力出現(xiàn)明顯下滑。

“在資金持續(xù)趨緊的情況下，房企并沒有放緩?fù)顿Y，而是采取如推遲開工、延緩拿地的做法，特別是2012年開始的樓市快速復(fù)蘇令地產(chǎn)公司財務(wù)明顯好轉(zhuǎn)，資金壓力逐步放緩；另一方面，房企開始不斷增加一些高成本的融資渠道，如信托等?！鄙钲谀炒笮头康禺a(chǎn)公司投資人士程利偉告訴記者。

記者注意到，伴隨著地方融資平臺與房地產(chǎn)的結(jié)合，信托行業(yè)和銀行理財產(chǎn)品迎來了黃金發(fā)展期，影子銀行隨之出現(xiàn)。此前已經(jīng)有不少房地產(chǎn)行業(yè)研究人士表示出擔(dān)憂，即房價、土地價格與地方融資平臺的捆綁聯(lián)盟存在很大風(fēng)險。

用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自2010年第一季度開始，房地產(chǎn)信托余額不斷創(chuàng)出歷史新高。盡管受銀監(jiān)會相關(guān)政策限制，實際發(fā)放規(guī)模有所下降，在2011年后開始快速企穩(wěn)。從2010年初的2351億元攀升至2013年第一季度的7702億元。目前，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率在10%左右，而地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)行方的融資成本普遍在12%~15%之間，遠(yuǎn)高于同期銀行貸款利率。

程利偉告訴記者：“影子銀行的兇猛也逼得很多企業(yè)開始向海外方面融資，特別是海外發(fā)債近年來持續(xù)火爆。不過，海外融資雖然融資利率相對較低，但整體的發(fā)行成本也不便宜，同時由于是跨境發(fā)行，政策方面的風(fēng)險也同時存在?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計，2012年共有20家內(nèi)地企業(yè)發(fā)行了25筆海外債券，融資總額達(dá)600億元，同比增長超過10%，2013年這一數(shù)據(jù)繼續(xù)擴大，截至2013年11月，房企海外融資累計突破3000億元，是2012年的近5倍。

程利偉補充道：“從目前來看，海外融資主要還是集中在資質(zhì)優(yōu)良的大型房企，大部分中小型房企因為資產(chǎn)實力不強、信用評級較低，導(dǎo)致其試圖海外發(fā)債難度較大?！?/p>