每經(jīng)記者沙斐葉燕婷發(fā)自上海、深圳 綠地香港控股有限公司（00337，HK，以下簡(jiǎn)稱“綠地香港”）停牌兩日的原因終于揭曉，前日（1月14日）晚間，綠地香港發(fā)布公告稱，公司與華潤(rùn)置地及投資者訂立合作協(xié)議，成立各占股50%的合資公司，共同開發(fā)此前由綠地香港以59.5億元人民幣投資獲得的上海黃浦區(qū)地塊。 綠地香港方面表示，鑒于該地塊的規(guī)模及集團(tuán)多個(gè)發(fā)展項(xiàng)目的資金需要，擬引入其他投資者共同開發(fā)此土地項(xiàng)目。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就上述項(xiàng)目進(jìn)行采訪，綠地香港、華潤(rùn)置地方面均表示，目前項(xiàng)目仍處于商討階段，暫無信息可以披露。不過，業(yè)內(nèi)人士根據(jù)雙方各自擅長(zhǎng)的開發(fā)領(lǐng)域猜測(cè)，華潤(rùn)置地或?qū)⒅饕钟衅渖虡I(yè)物業(yè)。 事實(shí)上，對(duì)于重資產(chǎn)的房企來說，無論聯(lián)合拿地、合作開發(fā)，還是深度合營(yíng)，房企之間以及房企與資本類公司的抱團(tuán)越發(fā)常態(tài)化。 克而瑞首席分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房企合作能降低成本，增加拿地的可能性，同時(shí)緩解資金壓力，攤薄風(fēng)險(xiǎn)，合營(yíng)公司便于資源共享，提高項(xiàng)目知名度。但由于管理風(fēng)格、企業(yè)文化差異，利益分配、股權(quán)分配不均等原因，房企之間的合作也存在不確定因素。 開發(fā)資金各承擔(dān)50%/ 公告顯示，華潤(rùn)置地和綠地香港將成立合營(yíng)企業(yè)，雙方各占權(quán)益50%，地價(jià)、項(xiàng)目發(fā)展資金等均由雙方平攤，此后的溢利分配也將按照該股權(quán)比例派分。合營(yíng)企業(yè)的董事會(huì)由五名董事組成，綠地香港委任三位，華潤(rùn)置地派出兩位。 雙方聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目為上海黃浦區(qū)五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊。該地塊于2013年12月11日，由綠地香港旗下的TrueThriveInvestmentLimited（信鑫投資有限公司）以底價(jià)59.5億元競(jìng)得，折合樓板價(jià)為24236元/平方米。值得注意的是，這是上海土地市場(chǎng)2013年總價(jià)第二高的經(jīng)營(yíng)性用地。 上海規(guī)土局資料顯示，該地塊出讓面積為64980平方米，容積率方面，99街坊2/2宗地塊為3.0，7/2宗地塊為2.0，最大建筑面積約16.25萬平方米，也是2013年以來黃浦區(qū)出讓面積最大的一幅經(jīng)營(yíng)性地塊。 綠地香港披露的合作協(xié)議顯示，擬成立的合營(yíng)企業(yè)將配發(fā)及發(fā)行新股份（相當(dāng)于合營(yíng)企業(yè)于認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)后的經(jīng)擴(kuò)大已發(fā)行股本的50%），認(rèn)購(gòu)價(jià)為1.00美元；綠地集團(tuán)控股的盛高置地管理將按1元換1元的基準(zhǔn)出售并出讓銷售貸款給投資者。 在合作協(xié)議日期之前，盛高置地管理向TrueThrive墊付1.95億美元，已就該土地支付拍賣擔(dān)保付款。銷售貸款相當(dāng)于盛高置地管理向TrueThrive墊付有關(guān)股東貸款的50%。 出讓銷售貸款及認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，綠地香港與華潤(rùn)置地將通過TrueThrive共同設(shè)立項(xiàng)目公司，該公司將于2014年3月11日或之前與上海黃浦國(guó)土局訂立土地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)即將訂立的合同，土地款的20%（約合人民幣11.9億元）將于土地使用權(quán)出讓合同日期起5個(gè)工作日內(nèi)支付給上海黃浦國(guó)土局，剩余的土地款將于30個(gè)工作日內(nèi)支付。 據(jù)悉，該項(xiàng)目將根據(jù)項(xiàng)目公司董事會(huì)批準(zhǔn)的整體預(yù)算實(shí)行。項(xiàng)目資金將由綠地香港及華潤(rùn)置地按50:50基準(zhǔn)承擔(dān)。有關(guān)資金可由綠地香港及華潤(rùn)置地通過股東貸款，或全部或部分通過外部融資提供，而在各情況下均按等于合資公司股權(quán)的比例作出。 認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，合營(yíng)企業(yè)將不再為綠地香港的子公司，將于該集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表中作為共同控制實(shí)體處理。綠地香港表示，公司與華潤(rùn)置地有關(guān)該項(xiàng)目的策略性聯(lián)盟將使集團(tuán)得以更靈活調(diào)配其財(cái)務(wù)資源。 項(xiàng)目收益或取決于運(yùn)營(yíng)/ 據(jù)了解，前述合作開發(fā)地塊是黃浦區(qū)2013年首次推出的包含住宅性質(zhì)的地塊，與世博會(huì)大停車場(chǎng)接近，南面是世博會(huì)博物館，西面與香港新世界花園相對(duì)。 出讓資料顯示，該地塊地上建筑面積為18.555萬平方米，住宅性質(zhì)用地面積不足1萬平方米，按照2.0的容積率估算，住宅規(guī)模不超過1.9萬平方米，商業(yè)部分地上為2.5萬平方米，地下為6萬平方米，剩余部分為辦公用地， 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案顯示，自持部分商辦滿十年后辦公部分可以分割轉(zhuǎn)讓，但最小轉(zhuǎn)讓單位為層，商業(yè)部分須整體轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)業(yè)專家陳晟表示，在開發(fā)商大多強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn)的情況下，綠地香港很可能把持有的部分交給擅長(zhǎng)的開發(fā)商來做。他強(qiáng)調(diào)，華潤(rùn)置地在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面口碑一直不錯(cuò)，所以，此次合作不排除將商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分直接交給華潤(rùn)置地運(yùn)作的可能。 綠地香港方面表示，該地塊有專門的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，目前還沒有公布詳細(xì)的規(guī)劃方案。 值得注意的是，近年來，自持性商業(yè)地產(chǎn)租金整體回報(bào)率偏低。但陳晟指出，核心商業(yè)地段的回報(bào)還不錯(cuò)，“在好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和好的操作下，還是會(huì)有好回報(bào)的”。 世邦魏理仕發(fā)布的《2013年上海房產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2014展望》稱，2013年上海優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)供需兩旺，全年新增供應(yīng)20.6萬平方米，為8年來新高。同時(shí)，來自新入市國(guó)際品牌的需求和現(xiàn)有品牌的擴(kuò)張需求十分活躍。 根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，2013年上海市中心核心商業(yè)圈的租金上漲幅度僅為0.5%，而2014和2015年，上海每年還將有100萬平方米的零售物業(yè)入市。 盡管如此，上海的零售物業(yè)依然是機(jī)構(gòu)投資者首選的物業(yè)之一。購(gòu)物中心的凈運(yùn)營(yíng)收入收益率相對(duì)較高，達(dá)到3.7%~4.2%，購(gòu)物中心的最高資產(chǎn)價(jià)值可以達(dá)到每平方米10萬元。 房企合作方式多元化/ 實(shí)際上，在調(diào)控常態(tài)化的房地產(chǎn)行業(yè)，抱團(tuán)取暖成為趨勢(shì)。朱一鳴認(rèn)為，隨著限貸政策趨嚴(yán)以及項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模激增，國(guó)內(nèi)眾多房企對(duì)規(guī)模較大的地塊逐漸感到力不從心，合作拿地成為共同的選擇。 萬科向來青睞“合作”，2012年報(bào)顯示，萬科當(dāng)年新增的78個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中，有47個(gè)屬于合作開發(fā)項(xiàng)目，占比超過六成。 此外，與資本類公司合作成為房企新的合作方向，目前，包括保利、越秀、濱江集團(tuán)均已從中獲利。保利地產(chǎn)與以自己為主發(fā)起人成立的信?；鸷献?，共同投資超過120億元，包括45億元的上海徐匯區(qū)濱江地塊、總投資55億元的中華養(yǎng)生谷生態(tài)國(guó)際度假區(qū)等。而越秀地產(chǎn)多次聯(lián)合旗下關(guān)聯(lián)投資基金公司在杭州、佛山、武漢以及廣州拿地。 越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，聯(lián)合購(gòu)地的好處在于，公司在保持較低負(fù)債比率的同時(shí)加快規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資源整合。 與大多數(shù)房企以項(xiàng)目為單位的合作模式不同，融創(chuàng)和綠城采取企業(yè)合營(yíng)效果令人驚喜。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)2013年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額508億元中，成立不到兩年的融綠平臺(tái)貢獻(xiàn)155億元，占比將近1/3。 朱一鳴指出，公司合營(yíng)型的拿地和開發(fā)模式大行其道，預(yù)計(jì)各種優(yōu)勢(shì)企業(yè)且互補(bǔ)性強(qiáng)的房企，今后會(huì)根據(jù)某一市場(chǎng)、某一產(chǎn)品領(lǐng)域組建合營(yíng)公司，以快速實(shí)現(xiàn)定向的業(yè)績(jī)倍增。 如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。 每經(jīng)訂報(bào)電話 北京：010-58528501上海：021-61283003深圳：0755-83520159成都：028-86516389028-86740011無錫：15152247316廣州：020-89660257