每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

剛剛過去的周末，北京住宅市場共有三個(gè)項(xiàng)目收獲了預(yù)售許可證。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市住建委網(wǎng)站了解到，其中兩個(gè)獲批項(xiàng)目的銷售均價(jià)都超過4萬元/平方米。其中泰禾北京院子的擬售均價(jià)為63152~87345元/平方米，另一個(gè)項(xiàng)目“閱園”的擬售均價(jià)也在67000元/平方米。

“這預(yù)示著2013年底實(shí)行的4萬元預(yù)售禁令正式放開。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然禁令放開，但為了避免出現(xiàn)階段性成交均價(jià)大幅上漲的問題，之前堆積的已具備入市條件的中高端項(xiàng)目不可能一次性放開，而是會在未來數(shù)月中逐漸放行。

高端項(xiàng)目“解凍”/

在1月19日獲得預(yù)售許可證的三個(gè)項(xiàng)目中，最受關(guān)注的是泰禾位于孫河的北京院子項(xiàng)目。2013年1月24日，熱門區(qū)域?qū)O河鄉(xiāng)地塊在經(jīng)過43輪競拍后，由泰禾以18.5億元并配建2000平方米公共租賃住房成功競得，溢價(jià)率為49.79%，折合樓面價(jià)28559元/平方米。

從拿地到最終獲得入市許可，北京院子項(xiàng)目只花了近一年時(shí)間，但在泰禾看來，這一周期可以再縮短兩個(gè)月。

“其實(shí)我們在2013年10月就想進(jìn)入銷售，蓄客量已經(jīng)非常好了。”1月20日，泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，高端市場的放開預(yù)示著今年北京高端住宅的市場占比將有所加大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱北京市住建委網(wǎng)站了解到，泰禾坊巷家園（推廣名：泰禾北京院子）此次獲批的產(chǎn)品包括274套住宅及350個(gè)地下車庫。其中最高擬售均價(jià)為87345元/平方米，最低均價(jià)達(dá)63152元/平方米。

北京院子究竟會以怎樣的價(jià)格入市，自拿地起就是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。究其原因，是孫河區(qū)域不斷飆升的地價(jià)，以及誰將為誰解套的猜想。

2012年9月28日，龍湖以20158元/平方米的樓面價(jià)占領(lǐng)孫河區(qū)域先機(jī)。短短四個(gè)月之后，泰禾緊隨其后進(jìn)入孫河，但樓面價(jià)高出了8401元/平方米。出人意料的是，半年之后，中糧以將近5萬元/平方米的樓面價(jià)在孫河落子。

雖然中糧孫河項(xiàng)目的價(jià)格還是未知數(shù)，但參照雙瓏原著最高10萬元/平方米的獲批價(jià)格，以及中糧孫河項(xiàng)目高達(dá)5萬元/平方米的樓面價(jià)，北京院子的預(yù)期均價(jià)曾被指將超過10萬/平方米。

顯然，從目前獲批的最高每平方米8萬多的均價(jià)相比，北京院子似乎有意擺出“降低姿態(tài)”。“主要這其中有一部分是洋房產(chǎn)品，價(jià)格相對拉低了一些，獨(dú)棟和聯(lián)排的價(jià)格還是可以的。”沈力男對此表示。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，該項(xiàng)目目前還保留了樓王部分，價(jià)格將很可能超過區(qū)域內(nèi)龍湖雙瓏原著此前的報(bào)價(jià)。

對此，高珊認(rèn)為，在眾多排隊(duì)的高端項(xiàng)目當(dāng)中能夠率先取得預(yù)售許可證，與其在銷售價(jià)格上做出的一定讓步或許不無關(guān)系。

市場預(yù)期被抬高/

2013年11月份，北京4萬元/平方米以上項(xiàng)目的預(yù)售管制令被重申，很多預(yù)計(jì)年底入市的項(xiàng)目不得不推遲入市計(jì)劃，豪宅市場被速凍，成交量一度跌至全年低點(diǎn)。

但在2013年的最后一個(gè)月，豪宅市場再次出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，不管是成交量還是成交均價(jià)均出現(xiàn)上漲。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年12月北京57個(gè)報(bào)價(jià)在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目共有32個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，累計(jì)成交了284套產(chǎn)品，成交面積達(dá)6.57萬平方米，成交套數(shù)、成交面積環(huán)比均大幅上漲了七成。同時(shí)，32個(gè)項(xiàng)目累計(jì)吸金37億元，僅次于2013年1月，成為2013年銷售額第二高的月份。

此外，根據(jù)DTZ戴德梁行披露的數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度，北京豪宅成交均價(jià)首次突破5萬元大關(guān)，達(dá)到52129元/平方米。

同樣在1月19日獲批的閱園 （推廣名：紫辰院）擬售均價(jià)也高達(dá)67000元/平方米，根據(jù)克爾瑞北京房價(jià)測評中心檢測數(shù)據(jù)顯示，該報(bào)價(jià)相比起上一期的實(shí)際成交均價(jià)上漲了近26%。

在克爾瑞北京房價(jià)測評中心首席分析師牟增彬看來，上半年高端項(xiàng)目將呈現(xiàn)集中入市的態(tài)勢，但“4萬元限令”的解禁不僅給項(xiàng)目醞釀了漲價(jià)空間，還將拉升今年上半年整體市場的成交均價(jià)水平。

的確，高端市場難降溫的關(guān)鍵便在于其稀缺性。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年四環(huán)內(nèi)住宅存量為1.6萬套，到2014年1月1日，這一數(shù)字已縮減到6905套，兩年間存量已縮減56%。位于四環(huán)內(nèi)的豪宅，價(jià)格也突破了10萬元大關(guān)，向15萬元/平方米靠近。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京56個(gè)報(bào)價(jià)在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目中，報(bào)價(jià)超10萬元的在售項(xiàng)目共有11個(gè)，全部集中在四環(huán)以內(nèi)。

“預(yù)計(jì)2014年上半年高端豪宅市場的供應(yīng)量與成交量均會出現(xiàn)一定攀升，但不會出現(xiàn)集中爆發(fā)的現(xiàn)象，從而確保整體市場的平均交易價(jià)格不會因高端項(xiàng)目的集中入市造成結(jié)構(gòu)性拉升，降低對市場預(yù)期形成的不利影響。”高珊對記者說道，待下半年自住型商品房大量上市，同時(shí)具備簽約條件后，對于高端市場的預(yù)售證審批將可能出現(xiàn)適度放寬。