要說房屋過剩論為什么不成立，還是要來講一講土地。

這些年來，國土部以不變應(yīng)萬變，它持之以恒地鼓吹以下理論：中國的“土地城市化”快于“人口城市化”。其論據(jù)就是城市人口的增長速度慢于城市面積的增長速度，因而，城市的人口密度在下降。更有甚者，說我國城市人均占用土地已經(jīng)超過發(fā)達(dá)國家和世界平均水平了。所以，下一步的政策思路，就是要嚴(yán)控增量，盤活存量。該部的發(fā)言人透露，現(xiàn)在正在研究，對于土地開發(fā)強(qiáng)度較高的地區(qū)，在用地上“要以盤活存量為主”。由此看來，在一些人想通經(jīng)濟(jì)上的道理之前，原有的土地政策不僅要貫徹，甚至可能還要強(qiáng)化。區(qū)別只是在于，土地改革的聲音也同時(shí)響起。因而，現(xiàn)在，兩種政策思路公開地并存了。決策者似乎還沒有想明白，前一種主張究竟錯(cuò)在什么地方。

城市人口密度的平均值在下降，這一點(diǎn)具有可信之處，但是，它所支撐的理論和邏輯卻難以成立。說“土地城市化快于人口城市化”，就能得出“土地被浪費(fèi)”的結(jié)論嗎？這個(gè)邏輯顯然假定，過去的人口密度是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不能更改；要么不要建設(shè)城市，要么新建城區(qū)的密度就要像老區(qū)那樣密集。

我們需要仔細(xì)分析，城市的人口密度為什么會下降。首先，這是平均值的下降，并不表明當(dāng)前城市中心區(qū)的人口密度真的下降了。我國城市的中心區(qū)是非常擁擠的，其密度是名列世界前茅的。平均值的下降，原因在于城市新區(qū)、工業(yè)區(qū)和郊區(qū)的人口密度較低。我國城市的居住模式目前仍以樓房為主，流行于發(fā)達(dá)國家的低層別墅式建筑遠(yuǎn)未流行開來，因此，居民區(qū)的人口密度是不可能低于發(fā)達(dá)國家的。工業(yè)區(qū)、新區(qū)、開發(fā)區(qū)存在浪費(fèi)土地的情況，這是一個(gè)不爭的事實(shí)，因?yàn)楦鞯剡^去都用超低土地價(jià)格招商引資，引誘產(chǎn)業(yè)資本來圈地。但是，由此造成的浪費(fèi)，不能由居民買單；不能說因?yàn)檫@一部分存在著浪費(fèi)，就籠統(tǒng)地說城市土地被浪費(fèi)了，進(jìn)而就來卡居住用地和其他用地的供應(yīng)。

除此之外，筆者要說的是，城市人口密度的下降在很大程度上是一種相當(dāng)合理而良性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國民收入的增加導(dǎo)致人均占用的空間增加，人們無論進(jìn)行居住、工作還是休閑，都要寬敞舒適。汽車的普及也顯著地促進(jìn)和滿足了這種要求。這是發(fā)展成果的體現(xiàn)，不能說是一種浪費(fèi)。而且，無論由此造成的人口密度如何下降，都不可能使得城市的人口密度降低到農(nóng)村的水平，因此，這樣的城市化，也仍然是節(jié)約土地的。其次，“城市擴(kuò)張，土地先行”這個(gè)道理并未被充分認(rèn)識。人不是機(jī)器，而是有預(yù)見性的。幾億農(nóng)民要進(jìn)城，這個(gè)勢頭確立之后，各方面就會積極行動起來，進(jìn)行投資，為此進(jìn)行準(zhǔn)備。上一期本欄目舉了居民小區(qū)發(fā)育成熟起碼需要數(shù)年的例子，實(shí)際上這個(gè)道理是普遍的。無論一個(gè)新的城市，還是一個(gè)新的行政區(qū)、工業(yè)區(qū)或者商圈，要想起步，首先就要把土地拿下來，直至建設(shè)、銷售、入住、發(fā)育，吸引移民進(jìn)入，再變得繁榮，需要何等漫長的時(shí)間?。∫粋€(gè)小區(qū)需要三五年，城市的一個(gè)新區(qū)起碼也需要十年八年。這一點(diǎn)大家只要看看身邊的事例，就是很清楚的。要不修路，交通就會很艱難；修了路，路上的車流量又不足，就是這個(gè)道理。這里面雖然存在著管理不善所引起的浪費(fèi)現(xiàn)象，但是，從根本上說，這種“迂回性”是難以避免的，沒有兩全其美之策，發(fā)展就是在這種不完善中曲折地實(shí)現(xiàn)的。

這就意味著，城市人均占有的土地面積，因此將要經(jīng)歷一個(gè)先增長后下降的過程。在城市的新區(qū)中，現(xiàn)階段看上去空房、空地和建筑工地較多，人口比較稀疏，但是，人口密度必定會逐步增長；到了城市化的后期，人口密度才會達(dá)到與外國水平相仿的程度，并逐漸穩(wěn)定下來，房屋與各種設(shè)施的利用率才會提高到比較充分的程度。工業(yè)區(qū)的情況也將如此。前期傾斜式地發(fā)展各種開發(fā)區(qū)是有錯(cuò)誤的，但是，只要取消傾斜政策，各類地價(jià)實(shí)現(xiàn)均等化，則工業(yè)用地的利用率也將會逐步提高。這應(yīng)是土地市場的自然調(diào)整過程，將會通過增量與存量并行調(diào)整的方式來實(shí)現(xiàn)，而不應(yīng)卡住土地供應(yīng)，生硬地要求現(xiàn)有的存量進(jìn)行調(diào)整。

居住用地現(xiàn)在需要單方面地大幅度增加，以使居住用地價(jià)格向工業(yè)和商業(yè)用地靠攏，這應(yīng)當(dāng)成為實(shí)現(xiàn)地價(jià)并軌的主要方式。需要認(rèn)識到，由于城市中住宅價(jià)格的高漲，我國的城市已經(jīng)成為令人畏懼的地方，而農(nóng)村則反過來具有吸引力了。這種情況是不祥的，這是城市化進(jìn)程可能要中斷的信號。房價(jià)高導(dǎo)致外來移民減少，進(jìn)而導(dǎo)致那些為了容納較多的人口而正在建設(shè)的各類設(shè)施面臨空置的危險(xiǎn)。相對于日本與韓國，我國的城市化進(jìn)行得太慢，這一點(diǎn)已經(jīng)多有作者(例如華生先生)指出。所以，當(dāng)務(wù)之急就是通過增加供應(yīng)，把房價(jià)大幅度地降下來，從而重啟城市化進(jìn)程。

我們需要區(qū)分“城市過度龐大”與“財(cái)富過度集中”。我國的弊病是后者，其治理方式應(yīng)當(dāng)是把政府手中控制的各類資源在不同地區(qū)和階層之間進(jìn)行分散和平等分配，而不是在不分散這些資源的情況下，生硬地限制城市的規(guī)模。城市的擴(kuò)張本身不應(yīng)予以限制。如果管不過來，可以重新劃分行政區(qū)，城市也可以連片地、聯(lián)合地發(fā)展。應(yīng)當(dāng)放任城市的自然擴(kuò)張，在原則上，城市應(yīng)當(dāng)擴(kuò)張到其邊緣土地價(jià)格與農(nóng)地相等的程度，才能停止。但國土部門的想法與做法都與這樣的經(jīng)濟(jì)規(guī)律相反。國土部說，對于土地開發(fā)強(qiáng)度高的地區(qū)，要限制土地供應(yīng)，這句話的信息量超級大。土地開發(fā)強(qiáng)度高的地區(qū)，都是相對發(fā)達(dá)的地區(qū)，對土地的需求比較旺盛。國土部的意思似乎是說，發(fā)達(dá)地區(qū)的城市要擴(kuò)張得慢一些，以便不發(fā)達(dá)地區(qū)能夠趕上來，全國各省的城市化程度要相等。這是要搞平均主義，而不是我們所主張的平等。這完全就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的“有計(jì)劃按比例”的那一套。

筆者認(rèn)為，根據(jù)中國的自然條件，并參照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)地理狀況，我們可以作出預(yù)測，即中國的人口將會加速地向東部沿海地區(qū)進(jìn)行聚集，而西部的許多村鎮(zhèn)未來可能都要被放棄。只要完成了戶籍改革，允許自由移民，移民的高潮就會迅速到來。所以，一個(gè)地方的開發(fā)強(qiáng)度高，預(yù)示著這里將會成為重要的移民目的地，因此，這里的土地供應(yīng)不但不能減少，而且很可能還需要增加。這種增加現(xiàn)在就應(yīng)當(dāng)立即開始。不幸的是，世界第二大經(jīng)濟(jì)體的最高土地管理機(jī)關(guān)，對這個(gè)問題卻一點(diǎn)兒認(rèn)識也沒有。