新華網(wǎng)武漢2月1日電（記者徐海波）醞釀多時(shí)的共有產(chǎn)權(quán)房或?qū)⑸钊胝归_。這一住房保障模式主要針對(duì)中低收入家庭提供“部分產(chǎn)權(quán)”的住房，更多的人關(guān)注，開創(chuàng)保障房新模式的共有產(chǎn)權(quán)房如何完善制度設(shè)置，避免踏入經(jīng)濟(jì)適用房“福利院”“權(quán)利房”的歧途？

共有產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)鋪開

住建部日前表示，住房保障制度改革將推進(jìn)廉租房公租房并軌和開展共有產(chǎn)權(quán)保障房探索。保障對(duì)象根據(jù)自己的條件購(gòu)買保障性住房一定比例的產(chǎn)權(quán)份額，地方政府持有保障性住房的另一部分產(chǎn)權(quán)，這就是共有產(chǎn)權(quán)保障房。上海、山東、甘肅、江蘇淮安等地已先后開始嘗試這種共有產(chǎn)權(quán)保障房的建設(shè)。

從當(dāng)前的實(shí)踐來看，主要做法是地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場(chǎng)價(jià)格配售給符合條件的購(gòu)房家庭。配售時(shí)，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。

上海市提出，將共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。此前，上海共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)家庭人均月可支配收入的標(biāo)準(zhǔn)已從試點(diǎn)期間的2300元，先后放寬到2900元、3300元。截至目前，上海共有產(chǎn)權(quán)房累計(jì)購(gòu)房家庭5．2萬戶。

安徽省宣城市開展了棚戶區(qū)改造安置房的共有產(chǎn)權(quán)制度試點(diǎn)，對(duì)棚改安置房超出原有住房面積的部分，居民既可以通過購(gòu)買來獲得房屋全部產(chǎn)權(quán)，也可繳納租金從而只享有部分產(chǎn)權(quán)。目前，安徽計(jì)劃推廣這種模式，探索建立健全棚戶區(qū)改造安置住房的共有產(chǎn)權(quán)制度，符合條件的城市低收入家庭可購(gòu)買部分棚改房產(chǎn)權(quán)。

“有了共有產(chǎn)權(quán)房，我們這樣的‘夾心層’就可以實(shí)現(xiàn)買房夢(mèng)了。”今年32歲的劉杰告訴記者。他們夫妻都在武漢的小型民營(yíng)企業(yè)工作，收入不高，屬于中等偏下水平。“我們既不符合條件住公租房，又買不起房，共有產(chǎn)權(quán)房讓我們看到了希望。”

共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)濟(jì)適用房制度有何區(qū)別？

共有產(chǎn)權(quán)房與曾執(zhí)行多年又屢屢曝出丑聞的經(jīng)濟(jì)適用房制度有何區(qū)別？

與經(jīng)適房存在的源頭審批和套利漏洞不同，住建部有關(guān)人士表示，共有產(chǎn)權(quán)房不僅可以保持其保障房屬性，而且，即使住滿5年后上市轉(zhuǎn)讓，購(gòu)房者也要優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)人，也就是地方政府，由政府按市價(jià)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)獲得完整產(chǎn)權(quán)。

按照約定，上海當(dāng)?shù)卣脊灿挟a(chǎn)權(quán)房30％—40％的產(chǎn)權(quán)，60％—70％的產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人。由于產(chǎn)權(quán)收益共享、補(bǔ)繳差價(jià)等因素，使得溢價(jià)大幅縮小，杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象。北京近日也明確規(guī)定，自住型商品房為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”，購(gòu)買后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；5年后轉(zhuǎn)讓的，按照價(jià)格差價(jià)的30％交納土地收益等價(jià)款。

同時(shí)，保障房從“完全產(chǎn)權(quán)型”轉(zhuǎn)向“共有產(chǎn)權(quán)型”，有利于地方政府積蓄財(cái)政實(shí)力和制度保障來推進(jìn)保障房建設(shè)，也有利于讓市場(chǎng)介入、發(fā)揮市場(chǎng)作用。中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，當(dāng)前的保障房建設(shè)模式，政府提供了財(cái)政補(bǔ)貼、出讓金優(yōu)惠等支持。而共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是把這些支持以共有產(chǎn)權(quán)的形式明確下來，使住房保障政策更加法治化。

李國(guó)政分析，通過在市場(chǎng)上出售或由保障對(duì)象購(gòu)買政府持有的部分產(chǎn)權(quán)，政府能夠回收土地等各種增值收益，有利于后續(xù)保障房建設(shè)的投入，使更多的人得到住房保障。

此外，共有產(chǎn)權(quán)保障房所面向的保障人群是真正的中低收入“夾心階層”。這一群體工作單位與家庭收入更加固定，事業(yè)上升度高，相關(guān)政府部門對(duì)其的監(jiān)管更加有效。

全面推廣還需完善收益模式

住建部副部長(zhǎng)齊驥近日表示，將在各地有序開展共有產(chǎn)權(quán)保障探索的基礎(chǔ)上，完善產(chǎn)權(quán)分配和上市交易收益調(diào)節(jié)機(jī)制，切實(shí)消除牟利和尋租空間。

中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究院教授毛壽龍表示，這種模式更適合快速發(fā)展的地級(jí)市，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，可以參照商品房定價(jià)。但在北京、上海等房?jī)r(jià)較高的一線城市，共有產(chǎn)權(quán)房如何定價(jià)才能既讓中低收入階層買得起，也沒有牟利空間，是需要解決的問題。

李國(guó)政認(rèn)為，要完善共有產(chǎn)權(quán)房的上市回購(gòu)定價(jià)模式，若政府出資回購(gòu)受助者產(chǎn)權(quán)，要確定一個(gè)合理的回購(gòu)價(jià)格。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)徐益超指出，隨著共有產(chǎn)權(quán)房大量入市，完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制的重要性將日益緊迫突出，應(yīng)不斷加強(qiáng)申購(gòu)審核、售后監(jiān)管和后期退出等工作，壓縮利益空間，確保保障房資源的循環(huán)利用，并通過公積金、房貸等方面的政策創(chuàng)新和傾斜，使更多住房困難家庭“圓夢(mèng)”。

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