每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

5個(gè)月的反復(fù)商討后，母公司中國(guó)建筑股份有限公司（601668，SH，以下簡(jiǎn)稱中建股份）的注資仍未落定，中國(guó)海外發(fā)展（00688，HK，以下簡(jiǎn)稱中海地產(chǎn)）的龍頭老大之夢(mèng)也仍懸而未決。

近日，中海地產(chǎn)公告與母公司暫時(shí)達(dá)成“過(guò)渡安排”，中建股份同意委托中海地產(chǎn)就其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及行政向托管公司提供管理服務(wù)，包括以中海地產(chǎn)擁有的現(xiàn)有品牌及知識(shí)產(chǎn)權(quán)開發(fā)托管公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目等，至2016年12月31日止，為期三年，每年的托管費(fèi)各不得超過(guò)1億港元。

投行普遍稱托管費(fèi)偏低

中海地產(chǎn)表示，目前仍就落實(shí)資產(chǎn)注入與中建股份進(jìn)行磋商，本次簽訂托管協(xié)議為過(guò)渡安排。

以此看來(lái)，托管后的中建股份旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)將能夠依托中海地產(chǎn)的海外上市平臺(tái)，獲得較大融資成本優(yōu)勢(shì)。2013年上半年，中海外加權(quán)平均借貸成本為3.8%，公司公告稱是同業(yè)較低水平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從雪球網(wǎng)職業(yè)投資人處了解到，央企控股背景下，港股上市的中海地產(chǎn)獲得了海外銀團(tuán)的青睞，中海地產(chǎn)大量采取外幣借款的方式，以2012年為例，外幣借款占比約86.2%，因此公司的融資成本能長(zhǎng)期控制在4%左右。

除此之外，托管協(xié)議中明確表示，中建股份托管項(xiàng)目將能使用中海地產(chǎn)現(xiàn)有品牌及知識(shí)產(chǎn)權(quán)開發(fā)中建股份的房地產(chǎn)項(xiàng)目。摩根證券（亞洲）分析師RyanLi認(rèn)為，中海地產(chǎn)的品牌效益將提高項(xiàng)目的價(jià)值。

高盛分析師認(rèn)為，該過(guò)渡性協(xié)議表明，中國(guó)建筑及其關(guān)聯(lián)下屬公司仍在積極考慮注資的可能性，然而，考慮到托管項(xiàng)目規(guī)模，此次協(xié)議中中海地產(chǎn)獲得的托管費(fèi)過(guò)低，一般而言托管費(fèi)應(yīng)在銷售額的3%~5%，以此計(jì)算的托管費(fèi)應(yīng)在10億~20億港元，相當(dāng)于協(xié)議金額的3~7倍。

對(duì)此，摩根證券（亞洲）研報(bào)也稱該管理費(fèi)的確偏低，但本次托管只是注資的過(guò)渡，預(yù)計(jì)中海地產(chǎn)不久將獲得此次托管的項(xiàng)目，因此管理費(fèi)并不算關(guān)鍵考慮所在。

注資時(shí)間或延長(zhǎng)

中海地產(chǎn)表示，考慮到就有意注資計(jì)劃取得中國(guó)政府各相關(guān)部門的批文及對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行詳盡盡職審查等事宜的復(fù)雜性，要最終落實(shí)早前公告內(nèi)提及的注資預(yù)計(jì)會(huì)需要較原先擬定更長(zhǎng)的時(shí)間。

德意志銀行分析師TonyTsa表示，中建股份資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)需要包括國(guó)資委、中國(guó)商務(wù)部和中國(guó)證監(jiān)會(huì)多個(gè)監(jiān)察機(jī)構(gòu)的許可，審批過(guò)程較為漫長(zhǎng)，同時(shí)，市場(chǎng)上已經(jīng)有關(guān)于注資是否進(jìn)行的懷疑言論，中海地產(chǎn)此時(shí)發(fā)布托管公告，實(shí)則是試圖向市場(chǎng)表明母公司注資一事正在不斷推進(jìn)，以此讓市場(chǎng)更加確信中建股份資產(chǎn)在未來(lái)注入的可能性。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就注資時(shí)間及進(jìn)展向中海地產(chǎn)多方詢問(wèn)，投資者關(guān)系處一直無(wú)人接聽電話，而據(jù)不愿具名的中海內(nèi)部人士表示，母公司注資一直在進(jìn)展中，但除托管以外，其他仍無(wú)確定信息可披露。

由于此次托管期為三年，摩根研報(bào)預(yù)計(jì)，注資最長(zhǎng)將在三年內(nèi)進(jìn)行，而摩根認(rèn)為1~1.5年最為可能。

除了審批步驟需要履行，中建股份與中海地產(chǎn)因各自發(fā)展后特質(zhì)迥異，整合中如何協(xié)調(diào)亦或是資產(chǎn)注入推遲的原因之一。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中建地產(chǎn)央企背景濃郁，而中海地產(chǎn)很早就已經(jīng)市場(chǎng)化，整合起來(lái)難度也大于一般民營(yíng)企業(yè)。

曾經(jīng)的定位中，中海地產(chǎn)在內(nèi)地城市及港澳地區(qū)專營(yíng)高中檔精品住宅及商業(yè)地產(chǎn)，而中建地產(chǎn)定位是大眾精品住房和保障性住宅開發(fā)。但在發(fā)展過(guò)程中，中建地產(chǎn)的保障房部分在多個(gè)本地國(guó)企拼搶情況下，難以保持央企優(yōu)勢(shì)，而中海地產(chǎn)項(xiàng)目也慢慢涉及大眾精品住房，不再僅限于高檔住宅。

兩個(gè)品牌項(xiàng)目上區(qū)別不再清晰，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不可避免，前中海地產(chǎn)董事會(huì)主席孔慶平坦言，整合確實(shí)意在解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，也想利用中海地產(chǎn)的成本管控優(yōu)勢(shì)，把資源集中并發(fā)揮到最高水平。

1月28日協(xié)議發(fā)布后，中海地產(chǎn)股價(jià)五天累計(jì)跌幅為5%。

高盛在中海地產(chǎn)公布托管消息后發(fā)布研報(bào)，對(duì)中海地產(chǎn)保持中性評(píng)價(jià)，分析師認(rèn)為，考慮到此次中建股份資產(chǎn)注入時(shí)間延長(zhǎng)，且中海地產(chǎn)提供的管理服務(wù)并未獲得較好的收益，預(yù)計(jì)中海地產(chǎn)將在近期的房產(chǎn)行業(yè)增速放緩過(guò)程中損失相對(duì)估值的支持。