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每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

今年春節(jié)期間，包括萬科、恒大在內(nèi)的不少房企都加班銷售，而從多家房企公布的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，1月份銷售出現(xiàn)大幅增長，但2014年房地產(chǎn)市場的銷售形勢并不樂觀。

市場人士普遍預計，今年資金面偏緊已成定局。加上以余額寶、理財通為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展，一定程度上加快了利率市場化步伐，而在社會整體利率水平不斷攀升的情況下，銀行只能將有限的資金投向小微貸款等回報更高的領域，房貸業(yè)務占比減少已無可避免。研究機構克而瑞表示，隨著2013年出現(xiàn)兩次嚴重的流動性緊張，流動性偏緊的局面至今未能完全扭轉，在資金面整體緊張的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)貸款收緊的局面短期內(nèi)難以改變。

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，54個重點城市新房合計成交22萬套，環(huán)比下滑15%，同比下滑19.6%，樓市成交明顯放緩。

實際上，多家房企春節(jié)加班銷售，在原本的淡季搶先布局2014年樓市，這也符合《每日經(jīng)濟新聞》此前的預測：市場預計供應高峰會在今年下半年出現(xiàn)，為了避免激烈競爭，主流房企從年初開始提前展開“春節(jié)攻勢”。

然而，資金面偏緊對樓市的影響正在加劇，成為影響房企“春節(jié)攻勢”的最大不確定因素。在“房貸難”或?qū)⒇灤┤甑氖袌霏h(huán)境下，房企是如何應對的？

房企展開“春節(jié)攻勢”

春節(jié)過后，不少房企陸續(xù)交出了令人驚喜的成績單。萬科公布的1月份銷售數(shù)據(jù)顯示，公司實現(xiàn)銷售面積194.6萬平方米，同比增長20.79%，銷售金額276.5億元，同比增長45%，單月銷售額接近去年全年收入1709億元的六分之一。

兩家于去年成功躋身 “千億俱樂部”的上市房企同樣業(yè)績喜人，碧桂園1月份實現(xiàn)合同銷售金額約176.7億元，合同銷售面積約271萬平方米，分別同比大增140.74%和171%；恒大1月份實現(xiàn)合同銷售金額約110.4億元，合同銷售面積約142.7萬平方米，同比分別增長53.3%和22.2%，實現(xiàn)了今年1100億元銷售目標的10%。

此外，部分中小型上市房企1月份銷售額也出現(xiàn)爆發(fā)性增長。旭輝控股實現(xiàn)合同銷售金額約22.1億元，同比增長約58%，創(chuàng)下單月銷售歷史新高；中國奧園實現(xiàn)合同銷售金額9.77億元，同比增幅高達325%。

然而，在不少房企靚麗的銷售數(shù)據(jù)背后，可能另有隱情。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，1月份很多房企銷售數(shù)據(jù)之所以出現(xiàn)“淡季不淡”的現(xiàn)象，一方面是由于部分房企采取了“削峰填谷”策略，典型的如萬科，該公司去年底就開始“藏”業(yè)績，自去年10月之后業(yè)績連續(xù)兩月大幅回調(diào)，今年1月卻異常大增，迎來開門紅；另一方面，在1月中上旬，一些房企仍然保持一定的推貨量，銷售同比增長實屬合理。但由于公布業(yè)績的企業(yè)數(shù)量有限，開年首月業(yè)績同比增長應該不是行業(yè)普遍現(xiàn)象。

此外，與往年不同的是，今年很多房企在年初的傳統(tǒng)淡季加大了銷售攻勢，這也是銷售業(yè)績大幅增長的重要原因。《每日經(jīng)濟新聞》記者通過恒大內(nèi)部員工了解到，恒大1月份在廣州、韶關等多個城市推出新春購房優(yōu)惠活動，通過恒大員工介紹的購房者可最高享受97折的額外優(yōu)惠，首付可以在3年內(nèi)付清。

除了價格促銷，不少開發(fā)商春節(jié)加班開盤。據(jù)雅居樂方面透露，公司位于海南省的清水灣與月亮灣兩大項目今年春節(jié)一天都未休息，春節(jié)期間銷售額超過6億元。

但個別房企靚麗的銷售數(shù)據(jù)難掩新年以來樓市出現(xiàn)的疲軟跡象。世聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，30個大中城市商品房成交面積為1490.96萬平方米，環(huán)比下降22.8%，同比下降28.8%。具體來看，一二線城市表現(xiàn)較差，三線城市稍好，其中一線城市成交面積270.43萬平方米，環(huán)比下降30.7%，同比下降42.5%；二線城市成交面積826.61萬平方米，環(huán)比下降23.9%，同比下降32.8%；三線城市成交面積393.91萬平方米，環(huán)比下降13.6%，同比下降0.5%。

成交疲軟，帶來的是庫存的積壓和去化時間的拉長。世聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10大重點城市庫存從去年11月底開始不斷增加，目前已創(chuàng)新高。截至1月底，10大重點城市商品房待售面積為8337.22萬平方米，相比去年11月底增加了317.43萬平方米，去化時間由去年11月底的9.41個月攀升至10.87個月，其中一線城市由6.82個月攀升至7.97個月，二線城市由11.80個月攀升至13.28個月。

世聯(lián)行首席市場分析師吳志輝向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，1月份樓市表現(xiàn)疲軟一方面受季節(jié)性因素的擾動，更主要的原因是市場資金面持續(xù)偏緊。流動性收緊、利率抬升對樓市的最直觀影響是增加了購房者的資金成本，銀行也會延長房貸放款時間。

“房貸難”或?qū)⒇灤┤?/p>

“金融及現(xiàn)金流風險可能會成為地產(chǎn)行業(yè)最大的風險”，中海地產(chǎn)主席兼CEO郝建民日前在接受媒體采訪時表示。

去年兩度發(fā)生流動性緊張之后，央行為防止類似事件重演，不斷出手緩解市場緊張局勢。同時，很多央行分、支行也通過SLF（常設借貸便利）對中小金融機構提供短期流動性。但吳志輝認為，資金面偏緊的狀態(tài)仍將貫穿整個2014年。

“目前我國金融脫媒正在加速推進，商業(yè)銀行被迫通過提高存款利率攬儲，這難免會抬高貸款利率，同時也會抬升整個社會的利率中樞”，吳志輝認為，從外部來看，美聯(lián)儲漸進式退出量寬政策帶來邊際沖擊，從國內(nèi)來看，一些享有政府隱性擔保的國企和城投對資金有剛性需求，這些因素都會導致整個社會的利率水平進一步抬高。

此外，某股份制銀行內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，隨著以余額寶、理財通為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展，以往普通民眾只能通過銀行存款獲取低息回報的局面被打破，銀行低成本存款流失會越來越嚴重。

盛富資本與協(xié)眾國際總裁黃立沖認為，房貸并不屬于高利潤業(yè)務，在社會利率水平不斷攀升的情況下，銀行只能將有限的資金投向小微貸款等回報更高的領域，房貸業(yè)務占比減少是無可避免的。此外，如果算上銀行的表外業(yè)務如理財產(chǎn)品、信托等，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)領域配置的頭寸非常重，出于風險平衡的考慮，銀行也不可能再為房貸配置過多的資金。

依照慣例，進入新年之后，金融機構會獲得新一年的信貸額度，銀行的個人住房貸款額度通常會比較充裕，貸款利率往往會出現(xiàn)下行，審批與放款時間也會相應加快。但克而瑞調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2014年開年以來，上述規(guī)律失效，各城市、各銀行對房貸業(yè)務并未明顯放松，工、農(nóng)、中、建、交等五大行首套房貸利率維持基準利率，股份制銀行則普遍上浮5%~20%，延續(xù)了2013年底的房貸緊張局面。

上海一家銀行的貸款經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，如果要獲得貸款基準利率，開發(fā)商需要為客戶付一筆保證金。而上海一家樓盤的營銷經(jīng)理透露，不少銀行要求申請貸款的購房者必須在銀行存3個月的定期，或者購買理財產(chǎn)品，才能申請到貸款。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶表示，現(xiàn)在按揭貸款的申請難度和去年同期相比，可以說是冰火兩重天。2013年，銀行幾乎是求著開發(fā)商給他們按揭貸款業(yè)務，一些銀行甚至把開發(fā)貸和按揭貸款捆綁在一起，要求申請開發(fā)貸的開發(fā)商，把樓盤的按揭貸款業(yè)務交給同一家銀行。然而，今年的形勢卻顛倒過來了，現(xiàn)在是開發(fā)商求著銀行辦按揭貸款。

“短期來看，春節(jié)過后銀行的房貸額度將稍微放松，但從全年來看，房貸收緊幾乎是無可避免的，這將使得樓市成交受到抑制。”吳志輝表示。

一家房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理甚至認為，今年按揭貸款的收緊會影響到全年的銷售情況。

中房信研究總監(jiān)薛建雄認為，目前銀行的按揭貸款發(fā)放周期基本上還能保證申請后1個月發(fā)放，但到了五六月份，放款周期可能會延遲至兩個月。對開發(fā)商來說，按揭貸款發(fā)放的放緩，一定程度上會影響他們的利潤率，因為按揭款到賬時間的延緩，意味著公司必須延緩歸還部分高息融資的資金。

房企各顯神通破困境

面對可能出現(xiàn)的全年 “房貸難”，部分龍頭房企通過入股銀行尋求破局。

繼去年10月萬科斥資34.3億港元（約合27億元人民幣）入股徽商銀行后，去年12月初，貴州上市房企中天城投宣布入股貴州銀行。今年1月25日，恒大發(fā)布公告稱，集團通過其附屬公司在二級市場收購華夏銀行已發(fā)行股本總額的4.522%，總代價為人民幣33.025億元。收購完成后，恒大極有可能成為華夏銀行第五大股東。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，中國泛海控股集團持有民生銀行2.46%股權，魯能集團持有交通銀行0.77%股權，綠地集團通過增資控股的方式成為盤錦市商業(yè)銀行第一大股東。

黃立沖認為，目前房貸業(yè)務主要集中在四大國有銀行手中，而房企入股的銀行多為城商行，這些銀行業(yè)務覆蓋范圍相當有限，對于全國化布局的房企而言，改善房貸業(yè)務的作用有限。即便是像恒大入股華夏銀行這樣的全國性股份制銀行，但因持股比例有限，其角色更像是財務投資者，很難對銀行在經(jīng)營層面的決策作出影響。

但吳志輝認為，房企未來可嘗試通過與銀行擴大合作范圍以求獲得順暢的房貸業(yè)務支持。“預計今年會有越來越多的開發(fā)商采用貼息的方式為客戶獲取按揭支持，比如企業(yè)在向銀行申請開發(fā)貸款時支付更高的利息成本，以換取銀行較低的按揭貸款利率。此外，大型開發(fā)商還可以聯(lián)合上下游供應商，甚至收購一些現(xiàn)金流強勁的零售商，通過為指定銀行提供存款的方式換取優(yōu)惠的房貸支持，類似的運作今年可能會更加普遍。”

值得關注的是，根據(jù)《新世紀》周刊報道，住建部已在積極研究成立住房保障銀行這一政策性金融機構。據(jù)國開行人士介紹，按照國際經(jīng)驗，住房保障銀行主要包括兩部分，即開發(fā)貸款和個人貸款，后者可用于彌補商業(yè)銀行降低房貸業(yè)務所帶來的影響。

黃立沖認為，從動機上看，設立政策性的住房保障銀行是一個可行辦法，其思路類似于美國的房利美和房地美，由政府出資創(chuàng)建，為房地產(chǎn)行業(yè)提供金融支持。但是，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場連續(xù)上漲10年之后，此時選擇創(chuàng)建政策性銀行介入房貸業(yè)務，其中蘊藏的風險不容忽視，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動，住房保障銀行需要承受系統(tǒng)性風險，最終可能需要像“兩房”那樣由政府注資埋單。

此外，包括易居、世聯(lián)等房地產(chǎn)代理公司也選擇和銀行合作，擴展按揭貸款的辦理渠道，以待銀根收緊時，公司仍然有能力為代理的樓盤申請到貸款。