每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

春節(jié)之后，去年8月宣布卸任華僑城股份有限公司 （華僑城A，000069，SZ）董事長的任克雷將離開華僑城集團，正式退休，這是在今年華僑城媒體答謝會上任克雷本人確定的消息。

掌舵二十年間，任克雷實現(xiàn)了對華僑城集團原本涵蓋30多個行業(yè)的去繁存精、資本市場對接以及“旅游+地產(chǎn)”定調(diào)。對于接棒者劉春平來說，如何完成華僑城的全國新一輪旅游、地產(chǎn)業(yè)務布局，如何扭轉(zhuǎn)近三年公司地產(chǎn)銷售排名的不斷下滑，如何消化擴張中高企的負債率以及在華僑城A股八年融資空窗的情況下保證充足的發(fā)展資金，都是他將面臨的重要課題。

新產(chǎn)品線或改變資金回流慢/

1993年，任克雷離開深圳市委秘書長兼辦公廳主任職位，棄政從商加入華僑城。上任頭三年，他就將公司30多個行業(yè)精簡為利潤相對較高的三大主業(yè)——旅游、地產(chǎn)和電子。最終，華僑城以“旅游+地產(chǎn)”的獨特模式快速壯大，開發(fā)出東部華僑城、歡樂谷等多種模式的標志項目，并實現(xiàn)全國性的復制擴張。此外，華僑城在任克雷掌舵期間逐步與資本市場對接，于1997年首度上市，并在2009年最終實現(xiàn)了集團主營業(yè)務整體上市。

去年8月，任克雷宣布卸任上市公司董事長，留任集團總經(jīng)理。2天后，劉春平在第六屆董事會獲得全票通過，正式成為任克雷的接棒者。

此時，接到劉春平手上的華僑城總資產(chǎn)接近900億元，根據(jù)華僑城最新業(yè)績快報顯示，2013年華僑城包含地產(chǎn)、旅游及造紙的總營業(yè)收入為282.08億元，同比增長26.58%；凈利潤42.87億元，同比增長11.36%。

然而，華僑城房地產(chǎn)增長速度較同規(guī)模房企而言，并不算亮眼。在克而瑞2013房企銷售額排行榜上，華僑城以162.5億元的房地產(chǎn)業(yè)務銷售額位列統(tǒng)計數(shù)據(jù)排行41位，大幅落后于之前兩年的20名左右。細看近幾年華僑城房地產(chǎn)業(yè)務收入，2010年70.32億元，2011年102.31億元，2012年112.56億元，2013年約162.5億元，相比而言，曾屬同一梯隊的佳兆業(yè)、新城控股同期均完成了從百億到兩百億銷售額的突破。

年報顯示，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務毛利率長期維持在60%左右，遠遠高于業(yè)內(nèi)。例如，2012年萬科毛利率為27.4%，碧桂園為36.6%，利潤較高的中海地產(chǎn)為38%。較高的毛利率，來自與華僑城旅游+地產(chǎn)的運作方式，往往華僑城能與政府協(xié)議獲取低價土地，后通過旅游項目提升片區(qū)品質(zhì)，轉(zhuǎn)而從房地產(chǎn)項目上獲得溢價。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，景區(qū)+旅游地產(chǎn)的方式雖然毛利誘人，但這種方式前期對旅游產(chǎn)品投資大，旅游項目回籠資金則速度較慢，而其中的房產(chǎn)獲得片區(qū)溢價的周期也較現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)的開發(fā)方式的房地產(chǎn)項目偏長，同時面臨景區(qū)運營的折舊和維護，無疑對資金有極高要求，也因此限制了華僑城房地產(chǎn)的擴張速度。

不過，這種現(xiàn)象正在發(fā)生改變。公司的產(chǎn)品線從最初的錦繡中華、世界之窗等靜態(tài)觀賞型陸續(xù)發(fā)展出互動體驗的歡樂谷項目、生態(tài)休閑旅游的東部華僑城項目以及最新的都市娛樂歡樂海岸項目。

申銀萬國分析師韓思怡認為，華僑城最新一代的歡樂海岸以城市中心區(qū)域地塊為主，能使住宅和持有公寓的建售限制減小，突破了此前東部華僑城拿地依山伴水，高端住宅資金回流慢的限制，并增強了項目的可復制性。

融資平臺待打通/

不過，新的產(chǎn)品線對華僑城資金周轉(zhuǎn)速度的提升有限。

對于旅游和房地產(chǎn)這樣的典型重資產(chǎn)投資，資金成為制約華僑城能否快速發(fā)展的關(guān)鍵因素，不斷擴張中，華僑城的負債率持續(xù)處于高位。

2009~2012年，華僑城A收入、利潤翻番，總資產(chǎn)三年內(nèi)增長1.3倍，與此對應的，公司的負債率不斷攀升。公司年報顯示，2007~2013年第三季度，華僑城A資產(chǎn)負債率從61.49%上升到70.26%，在2011年末甚至高達71.17%，超出業(yè)內(nèi)70%的警戒線。

同時，深交所上市的華僑城A也已經(jīng)8年未能向公眾融資。劉春平多次在公開場合表示，華僑城非常希望能用華僑城A的平臺向股民融資。他表示，由于資本市場融資受阻，華僑城喪失了股本擴張配合增長的機會，導致了華僑城只能依靠自身的滾動發(fā)展去開發(fā)重資產(chǎn)、慢回報的旅游綜合項目；這也帶來了整個過程中的負債率出現(xiàn)相對較快增長的現(xiàn)象。

華僑城證券事務代表李珂暉表示，目前華僑城資金主要是依賴銀行貸款和大股東支持。

據(jù)悉，華僑城大約有500億元的銀行授信額度，而2012～2013年度公司擬向華僑城集團申請在現(xiàn)有委托貸款134.8億元規(guī)模下，再新增不高于80億元的委托貸款額度。

業(yè)內(nèi)分析師表示，近兩年華僑城對外一直把旅游文化產(chǎn)業(yè)視為發(fā)展重點，并不能以一個房企的性質(zhì)簡單定義華僑城，但旅游產(chǎn)業(yè)投資額動輒過十億，且還有折舊、運營能力等多種風險，運營回報較慢。

2012年，華僑城旅游業(yè)務收入104.6億元，而最新布局中，福州、寧波、順德、重慶四城總投資額達400億元。雖然旅游項目投資額巨大，但劉春平強調(diào)，與房地產(chǎn)收入包含大量成本不同，旅游項目是一次性投進去以后分40年慢慢收回，是用折舊方式收回，比如買一張世界之窗的門票170元，不是把世界之窗賣了，只是賣了今天的服務。他表示，“華僑城未來的核心將是旅游文化，并且公司投文化、投旅游產(chǎn)品，不是把它們作為獲取土地的手段，而是作為我們長期經(jīng)營的產(chǎn)品來做，要對它持續(xù)經(jīng)營。”