近日，一則香港房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤降價(jià)的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。在低開和優(yōu)惠的雙重作用下，新鴻基旗下的某項(xiàng)目降價(jià)幅度一度達(dá)到40%。同時(shí)，內(nèi)地傳出恒大地產(chǎn)也將啟動(dòng)大范圍降價(jià)的消息，王石也認(rèn)為2014年樓市“非常不妙”。一時(shí)間樓市陷入悲觀情緒中，受此影響，13日A股地產(chǎn)板塊下挫。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期內(nèi)地部分城市樓市庫(kù)存嚴(yán)重過剩的報(bào)道頻現(xiàn)，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)積聚。地價(jià)與房?jī)r(jià)雙雙攀高，讓習(xí)慣使用“投資回報(bào)率”作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的外資感到心里不踏實(shí)。業(yè)界普遍預(yù)期，樓市分化的態(tài)勢(shì)將在今年加劇。其中，一線城市和熱點(diǎn)二線城市樓市暫難降溫，但部分三四線城市存在房?jī)r(jià)驟降的可能。整體看，2014年的樓市難言樂觀，房?jī)r(jià)漲幅可能大幅下滑。

兩地樓盤“聯(lián)袂”降價(jià)

2月10日，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價(jià)格為平均每平方尺9268港元，比去年下降近35%。算上項(xiàng)目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會(huì)會(huì)員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高降幅可達(dá)40%。此前，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在香港推出的新盤也降價(jià)25%開售。

新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席郭炳江的觀點(diǎn)頗為耐人尋味。他此前表示，從美聯(lián)儲(chǔ)減少購(gòu)債的規(guī)模來看，雖然令近期息率輕微上升，但低息環(huán)境仍將維持兩三年。他認(rèn)為，香港的整體樓價(jià)不會(huì)大起大落，但個(gè)別地產(chǎn)商推盤時(shí)可能為加快出貨而減價(jià)促銷。

事實(shí)上，從去年開始，就有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)香港房?jī)r(jià)會(huì)小幅下跌。今年以來，雖未見美國(guó)有加息動(dòng)作，但仍有機(jī)構(gòu)稱，香港樓市已有資本流出的跡象，未來還會(huì)更加明顯。

無獨(dú)有偶，近期內(nèi)地同樣出現(xiàn)降價(jià)風(fēng)潮。有媒體報(bào)道稱，恒大地產(chǎn)將在全國(guó)142個(gè)城市實(shí)行折扣優(yōu)惠，通過恒大內(nèi)部員工介紹可額外享受97折優(yōu)惠。其中，恒大在鄭州、合肥、沈陽的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的優(yōu)惠。這并非恒大首次啟動(dòng)“全線”降價(jià)。早在2010年，恒大就曾啟動(dòng)過類似的策略，并引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注和部分項(xiàng)目的效仿。

據(jù)克而瑞信息集團(tuán)的監(jiān)測(cè)顯示，近期內(nèi)地樓盤降價(jià)現(xiàn)象明顯。其中，武漢和桂林春節(jié)前均有項(xiàng)目開盤，并祭出從9.6折到9.9折不等的優(yōu)惠，以及會(huì)員降價(jià)等措施。部分項(xiàng)目為了搶得返鄉(xiāng)置業(yè)客戶，甚至提出為購(gòu)房者報(bào)銷往返機(jī)票等交通費(fèi)用。

香港和內(nèi)地部分城市樓市均出現(xiàn)降價(jià)的現(xiàn)象，這在以往并不常見。有分析認(rèn)為，前者與國(guó)際資本流向有關(guān)，后者則主要因供需關(guān)系變化所致。近期，有關(guān)內(nèi)地樓市供大于求，“鬼城”頻現(xiàn)的報(bào)道屢見不鮮，凸顯了供應(yīng)壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，內(nèi)地一線城市尚未出現(xiàn)明顯的降價(jià)跡象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2013年12月，京滬廣深四個(gè)一線城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格同比漲幅均超過20%，這種情況已是連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)。同時(shí)，高價(jià)地仍然不斷誕生。

今年樓市“非常不妙”

除了樓盤降價(jià)，萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石對(duì)樓市的表態(tài)也非常引人關(guān)注。在接受媒體采訪時(shí)，王石用“非常不妙”來表達(dá)其對(duì)今年樓市的觀點(diǎn)，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。

王石所謂的“不改變”，是基于其在去年9月時(shí)的表態(tài)。去年9月4日，融創(chuàng)集團(tuán)以21億元奪得北京農(nóng)展館地塊，樓面地價(jià)高達(dá)7.3萬元/平方米，成為歷史單價(jià)“地王”。此前，香港首富李嘉誠(chéng)則拋售了內(nèi)地410億港元的資產(chǎn)。對(duì)此，王石在微博表示：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

自2013年7月開始，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或拋售百佳超市、上海陸家嘴（600663）東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車場(chǎng)，涉及金額約為410億港元。同時(shí)，李嘉誠(chéng)的“長(zhǎng)和系”則一直在歐洲拓展并購(gòu)業(yè)務(wù)。僅2013年上半年就完成四宗海外并購(gòu)共耗資248.7億港幣。

有分析認(rèn)為，在內(nèi)地土地市場(chǎng)最為火爆之時(shí)選擇撤出，說明李嘉誠(chéng)認(rèn)為，內(nèi)地樓市已出現(xiàn)過熱風(fēng)險(xiǎn)。這也正是王石提出警示的主要原因。

據(jù)悉，外資機(jī)構(gòu)對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市的判斷，通常基于“投資回報(bào)率”的指標(biāo)，也即“租售比”。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前在一線城市，市場(chǎng)的平均租售比已經(jīng)超過200:1，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線，部分區(qū)域甚至接近500:1的水平。國(guó)際知名投資人巴菲特和索羅斯均認(rèn)為中國(guó)樓市存在風(fēng)險(xiǎn)。

另一個(gè)值得關(guān)注的原因在于，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整“陣痛期”的到來，一些國(guó)際機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)放緩，受此影響樓市風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加劇。

盡管內(nèi)地機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)對(duì)此頗有異議，但以李嘉誠(chéng)為代表的港資撤離內(nèi)地樓市，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)下滑。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)投資將告別高增長(zhǎng)時(shí)代，持續(xù)近10年的房地產(chǎn)投資熱潮將逐漸冷卻。

有外資機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，若李嘉誠(chéng)的資金流向并不只是個(gè)案，就意味著資金從內(nèi)地樓市撤出后，并未注入香港，而是轉(zhuǎn)向其他區(qū)域，即大中華地區(qū)面臨資金撤離的局面。這對(duì)于內(nèi)地和香港樓市而言均非好消息。

大房企撤離小城市

對(duì)于外資看空中國(guó)樓市的觀點(diǎn)，國(guó)內(nèi)很多分析人士不甚贊同。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱表示，對(duì)一線城市的未來發(fā)展比較樂觀，特別是依然看好住宅市場(chǎng)。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，一線城市部分高價(jià)地項(xiàng)目可能存在消化風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，由于占據(jù)較多的城市資源，加之受益于城市化進(jìn)程，廣大一二線城市樓市仍有大量的潛在需求，房?jī)r(jià)也易漲難跌。一些專家還認(rèn)為，這些城市不存在市場(chǎng)“泡沫”。

真正的風(fēng)險(xiǎn)來自三四線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，經(jīng)歷了過去十年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放且迅猛的發(fā)展，如今一、二、三線城市分化特征明顯，因此全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很難用同一周期一概而論。他表示，2014年三四線城市將面臨比2013年更大的風(fēng)險(xiǎn)，大量房企逐漸撤離三四線城市。在庫(kù)存壓力下，甚至可能出現(xiàn)崩盤的案例。

近期，部分三四線城市盲目進(jìn)行新城建設(shè)，導(dǎo)致“空城”、“鬼城”出現(xiàn)，甚至個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)公務(wù)員攤派賣房的現(xiàn)象。這些信息的披露，使得三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。中金公司的研報(bào)表示，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，整體而言，未來兩三年供給過剩將是最大的問題。

值得注意的是，從去年開始，不少大型開發(fā)商已從三四線城市撤離，回歸一二線城市。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)投資資金的撤出將加劇這種風(fēng)險(xiǎn)，不僅會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，也可能使得部分城市出現(xiàn)一批爛尾樓。這種局面不僅在鄂爾多斯（600295）和溫州曾出現(xiàn)過，且與近期香港樓市降價(jià)的邏輯如出一轍。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10901元/平方米，環(huán)比上漲0.63%。但其中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，比上年12月增加5個(gè)城市。房?jī)r(jià)下跌的城市中，除廈門、溫州、海口等以外，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉(xiāng)、洛陽跌幅居前。

此外，一向看多樓市的華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）董事長(zhǎng)任志強(qiáng)日前也忽然改口。他在亞布力論壇上表示，今年房?jī)r(jià)漲幅將大幅度下滑。“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險(xiǎn)。”任志強(qiáng)說。