每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳

世聯(lián)行昨日 （2月17日）發(fā)布 《2013中國(guó)50城市綜合體戰(zhàn)略地圖》，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)50個(gè)熱門開發(fā)城市中，11個(gè)城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米。

從現(xiàn)有土地儲(chǔ)備和規(guī)劃來看，在未來兩年，綜合體規(guī)模在50座城市還將持續(xù)大幅攀升，2015年非住宅總體量將達(dá)5.64億平方米，較2013年增長(zhǎng)達(dá)77%。

其中，貴陽、沈陽、西安等地綜合體非住宅體量，預(yù)計(jì)將在2015年超過2000萬平方米；北京、濟(jì)南和長(zhǎng)沙非住宅體量也將進(jìn)入2000萬平方米。

世聯(lián)行分析師李琳琳在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，看一個(gè)城市能否承載綜合體非住宅體量，需要參考多樣指標(biāo)，“如果在一個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量集中增加，消化可能會(huì)存在一定問題?！?/p>

城市綜合體建設(shè)井噴

在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，純住宅用地開發(fā)獲得貸款的難度增大，城市綜合體則包含多種形態(tài)的自持物業(yè)，開發(fā)商的貸款問題在一定程度上得到解決。此外，商業(yè)物業(yè)投資也成為從住宅投資市場(chǎng)上撤出人群的新選擇，這也在一定程度上給予了開發(fā)商信心。

在上述背景下，開發(fā)商對(duì)城市綜合體建設(shè)熱情也開始升溫。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院此前發(fā)布的相關(guān)分析報(bào)告顯示，“城市綜合體增量在2005~2010年期間呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，相較于前一個(gè)五年，面積增加了將近5.4倍?！?/p>

根據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2013年，全國(guó)50城市中已有11個(gè)城市綜合體非住宅規(guī)模超過1000萬平方米。

其中，沈陽綜合體規(guī)模已超過2000萬平方米。從單個(gè)產(chǎn)品形態(tài)看，沈陽2013年人均綜合體商業(yè)面積為接近0.8平方米/人，人均綜合體辦公面積超過0.5平方米/人。

報(bào)告顯示，沈陽并非為遭遇挑戰(zhàn)最大的城市。分產(chǎn)品形態(tài)來看，貴州在商業(yè)、寫字樓和酒店產(chǎn)品上均位 “挑戰(zhàn)榜”第一。

世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2013年，貴陽城市綜合體非住宅總體量約為1000萬平方米；未來2年，貴陽將增加2000余萬平方米供應(yīng)量；到2015年，貴陽綜合體數(shù)量將達(dá)30個(gè)，總體量將超過3000萬平方米，在全國(guó)綜合體總體量排名中將列第一位。

部分城市綜合體體量趨飽和

綜合體開發(fā)熱出現(xiàn)后，包括開發(fā)商在內(nèi)的相關(guān)人士多次提出過警示，比如卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，多次提及商業(yè)地產(chǎn)目前存在過熱、同質(zhì)化和投資過剩等問題。

盡管某些城市存在綜合體開發(fā)趨于飽和的現(xiàn)象，但很多城市在未來仍有擴(kuò)張的計(jì)劃。世聯(lián)行報(bào)告顯示，2013年名列“挑戰(zhàn)榜”的城市中，仍有部分在2015年前將擴(kuò)張綜合體體量。其中，在商業(yè)業(yè)態(tài)存在挑戰(zhàn)的西安，2015年綜合體個(gè)數(shù)將達(dá)46個(gè)，面積將接近2500萬平方米，在已有面積上增加約2.5倍。

對(duì)于綜合體開發(fā)火熱的原因，華德酒店顧問公司總裁黃柏林此前在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，因城市綜合體建設(shè)建成后會(huì)對(duì)政府稅收形成拉動(dòng)作用，因此在開發(fā)過程中開發(fā)商也會(huì)被適當(dāng)給予政策上的支持。

此外，黃柏林認(rèn)為，綜合體中多配建有住宅，開發(fā)商可以通過酒店和寫字樓等產(chǎn)品來提升整個(gè)綜合體價(jià)值，從而帶動(dòng)住宅價(jià)格上升。同時(shí)，開發(fā)商也可以通過酒店和寫字樓產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資，住宅可將其變現(xiàn)，以此來完成借道融資。

“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還是要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦娜藬?shù)和消費(fèi)來衡量，如果超過了（一定）量，就供過于求，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價(jià)值。定位至關(guān)重要，位置、產(chǎn)品業(yè)態(tài)，以及政府的定位都很重要。”張遠(yuǎn)表示。