每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 戴高城 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 戴高城 發(fā)自上海

近日，由上海市商務(wù)委和市規(guī)土局聯(lián)合編制的 《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃 (2013~2020)》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）與公眾見(jiàn)面，并從即日起開(kāi)始征求社會(huì)意見(jiàn)。根據(jù)《規(guī)劃》，上海將建設(shè)南京東路、徐家匯、四川北路、五角場(chǎng)、大寧、真如等14個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，控江路、金橋、天山、唐鎮(zhèn)等50個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，還有服務(wù)周邊的社區(qū)商業(yè)中心等。

事實(shí)上，早在2009年上海就已經(jīng)發(fā)布了 《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃(2009~2020)》綱要，明確要求在中心城內(nèi)基本形成“市級(jí)、地區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)”三級(jí)商業(yè)中心體系。而此次新版本在原體系上對(duì)市級(jí)、地區(qū)商業(yè)中心做了微調(diào)。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“商業(yè)中心作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果已經(jīng)存在，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的商業(yè)中心會(huì)難以成型，這樣的規(guī)劃對(duì)于成熟的商業(yè)中心意義不大。”

新客站不夜城商業(yè)中心“消失”

據(jù)《規(guī)劃》內(nèi)容，此次上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃將分為三個(gè)階段：近期2013~2015年；中期為2016~2020年；遠(yuǎn)景為2020年以后。其中，市級(jí)商業(yè)中心以城市總體規(guī)劃確定的市級(jí)公共活動(dòng)中心和綜合性商業(yè)街區(qū)為主要空間載體，服務(wù)于國(guó)內(nèi)外的消費(fèi)群體，商業(yè)設(shè)施高度集聚且總建筑面積不低于50萬(wàn)平方米。

根據(jù)目前的規(guī)劃，結(jié)合上海市范圍內(nèi)的功能定位、服務(wù)人口、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和空間資源，已確定的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)包括：虹橋商務(wù)區(qū)、國(guó)際旅游度假區(qū)、前灘、徐匯濱江、臨港地區(qū)、楊浦濱江、蘇河灣、新虹橋商業(yè)中心等。

具體的14個(gè)市級(jí)商業(yè)中心分別是，南京東路商業(yè)中心、南京西路商業(yè)中心、四川北路商業(yè)中心、豫園商城商業(yè)中心、徐家匯商業(yè)中心、中環(huán)(真北)商業(yè)中心、淮海中路商業(yè)中心、小陸家嘴-張楊路商業(yè)中心、五角場(chǎng)商業(yè)中心、中山公園商業(yè)中心、國(guó)際旅游度假區(qū)商業(yè)中心、虹橋商務(wù)區(qū)商業(yè)中心、大寧商業(yè)中心 （遠(yuǎn)期）、真如商業(yè)中心(遠(yuǎn)期)。

此次規(guī)劃與2009年版本相比，出現(xiàn)幾點(diǎn)變化。比如14個(gè)市級(jí)商業(yè)中心里，除了新增加國(guó)際旅游度假區(qū)商業(yè)中心、大寧商業(yè)中心、真如商業(yè)中心外，2009年版本的新客站不夜城商業(yè)中心被取消。地區(qū)商業(yè)中心增加6個(gè)，總量增加到50個(gè)，新增的有新虹橋地區(qū)、楊浦濱江地區(qū)（遠(yuǎn)期）、蘇河灣地區(qū)（遠(yuǎn)期）等。

對(duì)于不夜城商業(yè)中心的取消，克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄分析認(rèn)為，“（商業(yè)中心）短期內(nèi)不會(huì)有太大發(fā)展空間，沒(méi)有新的地塊、新的商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)，也沒(méi)有適合流動(dòng)人口的商業(yè)。而新增加的商業(yè)中心與上海目前的產(chǎn)業(yè)布局有著密切關(guān)系，像此次增加的地區(qū)商業(yè)中心楊浦濱江就是以文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的。”

對(duì)成熟商業(yè)中心意義不大

根據(jù)上述《規(guī)劃》提出的目標(biāo)，2013~2020年，上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)值將力爭(zhēng)達(dá)到8%左右，商品銷(xiāo)售總額年均增長(zhǎng)率將達(dá)10%左右。同時(shí)，以城市總體規(guī)劃確定的市級(jí)公共活動(dòng)中心和綜合性商業(yè)街區(qū)為主要空間載體，服務(wù)于國(guó)內(nèi)外的消費(fèi)群體，商業(yè)設(shè)施高度集聚且總建筑面積不低于50萬(wàn)平方米。地區(qū)級(jí)商業(yè)中心總建筑面積不低于30萬(wàn)平方米。

房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際早前發(fā)布的報(bào)告顯示，源于金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的需求不斷增長(zhǎng)，上海核心商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)全年凈吸納量約為32.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約18%。2013年，由于服裝、奢侈品、配飾、娛樂(lè)、化妝品、電器、餐飲和個(gè)人護(hù)理等業(yè)態(tài)的驅(qū)動(dòng)，上海商鋪物業(yè)達(dá)到近10年來(lái)最高凈吸納量。

如果按照上述規(guī)劃和數(shù)據(jù)，商業(yè)中心的興起對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用將極其明顯。但宋會(huì)雍表示，“這樣的規(guī)劃對(duì)成熟的商業(yè)中心意義不大，因?yàn)槌墒斓纳虡I(yè)圈不需要再搞規(guī)劃，也沒(méi)有項(xiàng)目來(lái)帶動(dòng)。”

“商業(yè)中心是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果，最終是由市場(chǎng)來(lái)定，只有有了產(chǎn)業(yè)的支撐，才會(huì)帶來(lái)交通、市政、人口的導(dǎo)入，才能形成商業(yè)中心。”宋會(huì)雍認(rèn)為，以五家場(chǎng)商業(yè)中心和真如商業(yè)中心為例，“（兩個(gè)商業(yè)中心）很早就想做城市副中心，但經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，由于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，到現(xiàn)在還只有一個(gè)水產(chǎn)市場(chǎng)，很難形成商業(yè)中心”。