每經編輯 每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

上周五（2月21日），廣州最大規(guī)模的“舊改”項目——廣鋼新城正式出讓。未出意外，首批出讓的5宗地塊樓面地價接連刷新區(qū)域地價記錄，廣州單日賣地成功吸金155億元。

《每日經濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，除了本地房企參與外，本次拍賣會還吸引了珠海華發(fā)股份、北京金融街以及重慶龍湖地產3家外地房企前來參與競拍，前兩家更是成功搶得地塊。在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，廣州作為四個一線城市中的價格洼地，未來或將吸引更多外地房企爭相進駐。

然而，盡管一線城市土地市場依舊火爆，但以杭州為首的部分二三線城市土地卻出現(xiàn)降溫的苗頭。有業(yè)內人士認為，持續(xù)走高的土地市場正逐步走到十字路口。

廣鋼新城賣地155億元

據了解，廣鋼新城是繼2009年廣州亞運城后，廣州起拍總價最高的住宅地塊。盡管廣鋼新城首批出讓的5宗地塊采用“限地價、競配建”的拍賣方式，但依然吸引了萬科、保利等15家知名房企到場。

經過兩個多小時的角逐，5宗地塊以總價155億元、總配建安置房面積38.64萬平方米成功出讓，拍賣過程數次刷新區(qū)域地王紀錄。記者發(fā)現(xiàn)，5宗地塊折合樓面地價分別在17950元~21568元/平方米之間，溢價率在38%~66%。中海地產以95.9億元的總價和21.4萬平方米配建面積拿下其中3宗地塊，成為本次拍賣會上的大贏家。

據悉，目前廣鋼新城板塊內僅有兩個新盤，分別為元邦明月水岸和遠大財智公寓，前者帶裝修均價23000元/平方米，后者尚未開盤但吹風價約在20000元/平方米。此外，區(qū)域內的二手房均價約在14000元~18000元/平方米。

中原地產項目部總經理黃韜告訴《每日經濟新聞》記者，廣鋼新城再現(xiàn)“面粉”貴過“面包”，預計項目入市售價或超過3萬元/平方米。保利地產廣東公司董事長余英更預計，廣鋼新城新房售價在兩年內將達4萬元~5萬元/平方米。

外地大鱷爭相進駐廣州

值得注意的是，在本次拍賣會上，除了保利、萬科等傳統(tǒng)華南大型房企參與外，還有珠海華發(fā)股份、北京金融街以及重慶龍湖地產3家外地房企前來競拍，前兩者更是成功搶得地塊。

黃韜向記者表示，廣州作為最早實現(xiàn)住房商品化的城市之一，集聚著包括保利、恒大、富力、雅居樂等全國主要大型房企，除了萬科、中海等部分深圳開發(fā)商外，外來開發(fā)商以往很難進入廣州市場。但在北京、上海地王頻出，深圳缺地的情況下，越來越多的外地大型房企將目光投向了廣州。

一位接近龍湖地產的內部人士向《每日經濟新聞》記者透露，該公司一直在籌劃進軍廣州市場，目前已經就廣州多個“舊改”項目進行洽談，只是尚未能拿到合適的項目。

“目前房企對一二線城市的高價值表達出高度認同，單就四個一線城市來說，廣州無論是地價還是房價都遠遠低于北京、上海，也可以算作是四個一線城市中的價格洼地。”丁祖昱認為。

土地市場“拐點”漸近

進入新年，土地市場依然火爆，一線城市土地更是遭到大型房企的瘋搶。

克而瑞統(tǒng)計數據顯示，今年1月，四個一線城市土地成交總建筑面積為717萬平方米，同比大幅上漲93%；成交金額為908億元，同比上漲185%。其中，北京、上海的表現(xiàn)尤為突出，北京目前賣地收入接近600億元；上海1月的土地出讓金為263億元，同比上漲了410%，2月以來的賣地收入已超過100億元。

丁祖昱認為，從歷年情況來看，一季度都不是供地的高峰，但今年多個城市不約而同選擇了一季度作為土地集中上市的時機，這可能和政府的財政情況有密切的關系。

“隨著2012年下半年房價開始逐步上升，地價也以更迅猛的增速快速上漲，在地價達到歷史高點的情況下，各地政府沒有理由不在歷史高點進行拋售，以回籠更多資金。”丁祖昱預計，從歷史經驗來看，地價出現(xiàn)高點之后市場往往會有一段時間的調整，因此對政府而言，當前是土地出讓的最佳時機。

值得注意的是，部分二線城市土地市場已經出現(xiàn)降溫的苗頭。以杭州為例，2月18日杭州主城區(qū)舉辦的馬年首場土地拍賣會，原計劃出讓的5宗地塊中有1宗“因規(guī)劃調整，暫緩出讓”外，其余4宗地塊雖成功出讓，但有兩宗均為底價成交。

“之前高價拿地的房企，待項目上市之后，如果賺不到錢或者出現(xiàn)地價上調導致房價上升而產生滯銷，地價也一定會走到一個十字路口的。從目前情況來看，今年二季度即是考驗地價的重要時期，地價的拐點很有可能在春夏之交出現(xiàn)。”丁祖昱認為。

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廣鋼新城宅地市值估超600億

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作為廣州有史以來最大規(guī)模的“舊改”項目之一，有著55年歷史的廣州鋼鐵廠鶴洞廠區(qū)聯(lián)合周邊“三村一廠”進行整體改造。

2010年12月，廣東省發(fā)改委與廣東鋼鐵集團聯(lián)合宣布，廣鋼環(huán)保遷建湛江項目方案最終確定，廣鋼在白鶴洞的鋼鐵生產線將在三年左右的過渡時期關閉，逐步拆建至湛江項目。同時，由寶鋼集團控股80%的廣東鋼鐵集團在遷建項目建成投產時，將同步正式關閉廣鋼白鶴洞基地的鋼鐵生產線。

據《新快報》報道，去年7月，廣鋼新城規(guī)劃在廣州市規(guī)委會上通過審議，3年前已開始搬遷的廣鋼集團白鶴洞鋼鐵生產基地關閉進入倒計時，現(xiàn)有生產基地將交給政府作土地儲備，在政府進行土地拍賣后廣鋼將獲得拍賣款的六成作為補償。這筆資金將用于債權債務的處理、職工分流與企業(yè)轉型。

“包裝”后廣鋼新城比單一的舊廠改造在占地面積上擴大了近4倍，在規(guī)模和定位上有了巨大提升。規(guī)劃顯示，“廣鋼新城”范圍將包括芳村大道以西、花地大道以東、鶴洞路以南、環(huán)城路以北的657.4公頃（657.4萬平方米）面積，其中包括廣鋼集團白鶴洞地塊168.1公頃，三條村（鶴洞、東塱和西塱）集體土地267.9公頃以及整合周邊的舊城、舊廠、舊村和水域等用地221.4公頃。規(guī)劃定位為“特色宜居新區(qū)、專業(yè)交易中心”的廣鋼新城總建筑面積也將達到1024萬平方米，毛容積率1.56，規(guī)劃居住人口19萬人。

由項目規(guī)劃初步估計，廣鋼新城中二類居住用地占地面積約為219萬平方米，建筑面積約341萬平方米?！睹咳战洕侣劇酚浾甙l(fā)現(xiàn)，若以首批地塊約1.9萬元/平方米地價標準計算，廣鋼新城僅住宅用地的市值已高達648億元。這意味著，在廣鋼新城完成整體出讓后，面臨困境的廣鋼集團將獲得不菲的土地補償金。