每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 袁君 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 袁君 發(fā)自上海

上周六（2月22日），一則“興業(yè)銀行總行通知全行暫時停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)”的消息不脛而走，瞬間一石激起千層浪。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨即向興業(yè)銀行求證此事，截至記者發(fā)稿對方仍表示，目前并沒有任何信息可供發(fā)布。

“興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資及房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)是春節(jié)前兩周，由全行資產(chǎn)負(fù)債管理例會和風(fēng)險管理例會共同作出的決定。”國泰君安銀行業(yè)分析師邱冠華在就上述消息答投資者問時表示。

復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民在接受采訪時表示，“現(xiàn)在真正地暫?；蚴鞘站o房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一是銀行意識到有風(fēng)險存在，部分房企可能有資金鏈斷裂的風(fēng)險，其次是由于銀行貸款獲得的利息對現(xiàn)在的融資成本來說是不劃算的，因此銀行寧愿去做別的業(yè)務(wù)。”

隨著消息的持續(xù)發(fā)酵，昨日（2月23日）下午，國泰君安等多家券商紛紛舉行“銀行停貸”事件的電話會議，討論事件影響和未來房地產(chǎn)行業(yè)基本面可能的演進(jìn)走勢。

銀行官方未正面回復(fù)

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》報道，春節(jié)前，有股份制銀行發(fā)通知，暫時停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)；普通房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等未包含在內(nèi)，但是相關(guān)通知明確表示，嚴(yán)控總量，確保總量不增加。2月22日，即傳出上述股份制銀行為興業(yè)銀行，一份關(guān)于暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的文件截圖也流傳開來。該文件指出，作出上述業(yè)務(wù)決策的原因在于，在經(jīng)濟(jì)下行、資產(chǎn)價格泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，風(fēng)險急劇上升，一旦發(fā)生風(fēng)險暴露，處置起來將十分困難。“鑒于上述原因，全行停止辦理所有房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)；同時在新的政策出臺之前，暫停辦理房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)。”

此外有消息稱，涉事股份制銀行擴至中信銀行和交行，并有繼續(xù)蔓延之勢。不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者并未向上述銀行取得明確回復(fù)。興業(yè)銀行總部表示，目前并沒有任何信息可供發(fā)布。

雖然銀行官方并未給予正面肯定的回復(fù)，但是從各券商機構(gòu)發(fā)布的公開信息了解到，興業(yè)銀行此次暫停房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的消息已得到業(yè)內(nèi)的證實。昨日下午，國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發(fā)證券和招商證券紛紛舉行了“銀行停止房貸”事件的電話會議，討論事件影響和未來房地產(chǎn)行業(yè)基本面可能的演進(jìn)走勢。

國泰君安銀行業(yè)分析師邱冠華在關(guān)于銀行暫停房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)答投資者問時表示，興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資及房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)是春節(jié)前兩周，由全行資產(chǎn)負(fù)債管理例會和風(fēng)險管理例會共同作出的決定。

何為夾層融資和供應(yīng)鏈金融

那么，什么是房地產(chǎn)夾層融資和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)？民生證券研究院副院長管清友分析，這指的是股權(quán)信托模式：資質(zhì)較差的地產(chǎn)商不滿足“四三二”規(guī)定（四證齊全、30%的自有資金投入，國家二級資質(zhì)），采取這種信托模式先向項目公司收購股權(quán)（一般80%以上），到期后項目公司再回購股權(quán)的“假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)”模式。

某房地產(chǎn)行業(yè)券商分析師告訴記者，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要還是銀行的開發(fā)貸，主要采用企業(yè)抵押的方式。對此，邱冠華也表示，夾層融資在銀行的業(yè)務(wù)占比中本來就很小，暫停影響也不會太大，只不過在這次文件中，再明令禁止罷了。

而所謂 “房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)”，邱冠華解釋說主要是房地產(chǎn)上游業(yè)務(wù)（包括鋼鐵、水泥、建筑），并不包括下游業(yè)務(wù)。因為下游就是商品房銷售，對應(yīng)按揭貸款業(yè)務(wù)。“按揭貸款并不在本次暫停和調(diào)整的范圍內(nèi)。”

此外，上述文件還要求，要高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險，齊心協(xié)力加強房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的風(fēng)險管控。“首先嚴(yán)控總量，確?？偭坎辉黾印?rdquo;對此邱冠華認(rèn)為，從一線執(zhí)行角度，只有下達(dá)“暫停”的指令才是最明確且無任何歧義的；如果下達(dá)的指令是“保持總量不變”，執(zhí)行層面還是會想方設(shè)法打擦邊球，從而無法達(dá)到“梳理和審視存量業(yè)務(wù)”的目的。

一線開發(fā)商不缺錢

這一消息迅速發(fā)酵，已讓市場感到恐慌。但事實上，關(guān)于銀行收緊房地產(chǎn)貸款的消息早已不是什么新鮮事。

2013年下半年以來，各銀行由于政策指引和額度限制，陸續(xù)收緊開發(fā)貸，開發(fā)貸的增速應(yīng)聲而落。某房地產(chǎn)企業(yè)投融資部門人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，目前房地產(chǎn)開發(fā)貸的額度仍然比較緊張，銀行新發(fā)貸款主要還是投向?qū)嵙姶蟮拇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)。

不過，上述一線開發(fā)商投融資部門人士表示，尚未收到銀行暫停房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的通知。“即使情況屬實，這對一線品牌開發(fā)商來說并無大的影響，資信較好的VIP客戶在四大行有優(yōu)先貸款資格，且授信的金額較高，目前我們還有百億元授信額度尚未使用。”

在邱冠華看來，此次興業(yè)銀行暫停相關(guān)業(yè)務(wù)的原因主要在于，該銀行是中國銀行業(yè)中最早發(fā)現(xiàn)機會并實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的銀行，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（包括表內(nèi)和表外）占比在同行中較高，管理層出于降低業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的集中度和從粗放轉(zhuǎn)向精細(xì)的業(yè)務(wù)模式調(diào)整的需要，作出了上述決定。此外，正如上述文件中提及的，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險已經(jīng)引起了管理層警惕，進(jìn)而引起了對行業(yè)趨勢拐點的重視。

多個城市房價跳水

市場上還有一種猜測是，興業(yè)銀行下發(fā)此通知是否是提前嗅到了政府出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策？暫停房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)融資業(yè)務(wù)是否有著一種信號意義呢？接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士稱，這種可能性并不大。

復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策一直在出臺，但是在這個過程中，銀行是一直在打擦邊球，用各種名目去給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，原因就在于有利可圖。

“但是現(xiàn)在真正地暫?；蚴鞘站o房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一是銀行意識到有風(fēng)險存在，部分房企可能有資金鏈斷裂的風(fēng)險，其次是由于銀行貸款獲得的利息對現(xiàn)在的融資成本來說是不劃算的，因此銀行寧愿拿去做別的東西。”蔡為民表示。

在銀行業(yè)內(nèi)人士看來，此次暫停房地產(chǎn)相關(guān)融資貸款業(yè)務(wù)的主要原因還是由于風(fēng)險較大。某銀行風(fēng)險控制部門總經(jīng)理告訴記者，在國家政策較緊的環(huán)境下，他們認(rèn)為房地產(chǎn)市場有可能會面臨一個轉(zhuǎn)折，開發(fā)貸目前屬于高風(fēng)險貸款。“股份行和國有大行做得會多一些，但是現(xiàn)在也在收緊，管控得比較嚴(yán)格。”

伴隨銀行收縮房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的消息，周末多個城市陸續(xù)傳出房價跳水。昨日，經(jīng)民生證券宏觀研究中心證實，2014年杭州樓盤首輪降價已開始，德信·北海公園從均價19000元/平方米降至15800元/平方米，天鴻·香榭里從17500元/平方米降至13800元/平方米，降幅約20%。

“由于信貸額度緊張、銀行的利率偏高，部分開發(fā)商在銷售回款上已經(jīng)面臨較大的壓力。當(dāng)前，杭州、常州等城市部分樓盤出現(xiàn)降價現(xiàn)象，從根本原因來看，還是由于信貸額度緊張、銀行房貸政策收緊導(dǎo)致樓盤銷售層面面臨周轉(zhuǎn)率下降，開發(fā)企業(yè)面臨資金面短缺的危機導(dǎo)致的。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。