每經(jīng)編輯 馬光遠(yuǎn) 馮海寧 譚浩俊    

上周，隨著常州、杭州等城市部分樓盤(pán)大幅打折促銷(xiāo)的消息傳出，“樓市崩盤(pán)論”再次發(fā)酵。盡管上月的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示全國(guó)房?jī)r(jià)仍在普漲，各地土地市場(chǎng)仍在升溫，但關(guān)于中國(guó)樓市在2014年的前途，很多人卻并不看好。

其中一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)更是值得玩味：王石說(shuō)今年“形勢(shì)不妙”；王健林對(duì)今年樓市“并不樂(lè)觀”；任志強(qiáng)表示“不要對(duì)2014年太抱希望”。2014年的中國(guó)樓市真的走到所謂“崩盤(pán)”的邊緣了嗎？

眾說(shuō)紛紜

2014年房?jī)r(jià)不一定會(huì)全面上漲，因?yàn)槌鞘兄g的分化已十分明顯，今年樓市并不樂(lè)觀?，F(xiàn)在很多二線城市供應(yīng)量過(guò)剩，房子已經(jīng)出現(xiàn)賣(mài)不動(dòng)的跡象，更不用提三、四線城市。

——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林

不能講直接對(duì)房地產(chǎn)的政策才叫調(diào)控，貨幣政策也是調(diào)控。今年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不妙。沒(méi)有價(jià)格永遠(yuǎn)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。精明的李嘉誠(chéng)先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！

——萬(wàn)科董事局主席王石

2014年跟2013年比，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)增幅會(huì)大幅下滑。很多開(kāi)發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂(lè)觀的。我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說(shuō)你們太樂(lè)觀了，很危險(xiǎn)。不要對(duì)2014年太抱希望。

——華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)

預(yù)計(jì)今年6月全國(guó)房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動(dòng)之后，房屋過(guò)剩問(wèn)題也將水落石出，現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題非常突出，金融部門(mén)都在做準(zhǔn)備，大家都說(shuō)今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)要出問(wèn)題，首先就是房地產(chǎn)出問(wèn)題。

——社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)

馬光遠(yuǎn)：今年房?jī)r(jià)下跌是大概率事件？

◎馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定是不平凡的一年。土地市場(chǎng)的火爆，與開(kāi)年之際市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的表現(xiàn)為馬年房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了極其“詭異”的基調(diào)：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)減速已成定局的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)將何去何從，中國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)造成什么樣的影響？這些都成為決定2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)好壞的關(guān)鍵性因素。

就土地市場(chǎng)而言，2014年開(kāi)年伊始，包括京滬在內(nèi)的一線城市的土地市場(chǎng)仍然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場(chǎng)共成交26宗土地，累計(jì)成交金額405.92億，超過(guò)了去年同期的7倍。但與土地市場(chǎng)的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套，成交面積74.42萬(wàn)平方米，無(wú)論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同時(shí)，北京對(duì)高價(jià)樓盤(pán)開(kāi)始解禁，1月份3個(gè)超過(guò)6萬(wàn)元的高價(jià)房獲批，最高者每平方米達(dá)到9.5萬(wàn)元，但這些高價(jià)樓盤(pán)的入市，并沒(méi)有帶動(dòng)樓市的回升，一線城市的樓市在經(jīng)歷2013年的瘋漲之后，開(kāi)始陷入了猶豫。

與此相對(duì)應(yīng)，在對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)判上，看空者明顯增多。最近引起最多關(guān)注的言論是中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)2014年面臨經(jīng)濟(jì)減速、產(chǎn)能過(guò)剩、影子銀行、地方債務(wù)以及房地產(chǎn)等五大風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施，住房過(guò)剩問(wèn)題也可能露出水面，金融部門(mén)已經(jīng)在對(duì)未來(lái)可能的下跌做準(zhǔn)備。同時(shí)，美國(guó)加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場(chǎng)的動(dòng)蕩更加劇了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的不確定。春節(jié)前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產(chǎn)行業(yè)不無(wú)關(guān)系。甚至香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)，也引發(fā)了內(nèi)地輿論關(guān)于房?jī)r(jià)未來(lái)的恐慌。

如此種種，已經(jīng)明白無(wú)誤地預(yù)示，2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非很多人樂(lè)觀的看法，只是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分化：一、二線城市繼續(xù)上漲，而供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩的三、四線及以下城市房?jī)r(jià)下跌。

從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)期可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，房?jī)r(jià)下跌。首先，從過(guò)去十多年房?jī)r(jià)上漲的三大引擎——貨幣超發(fā)、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束，一方面和中國(guó)努力告別貨幣驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式有關(guān)，另一方面和美聯(lián)儲(chǔ)退出之后，全球流動(dòng)性盛宴宣告結(jié)束有關(guān)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、美元走強(qiáng)意味著過(guò)去近20年的流動(dòng)性盛宴已經(jīng)結(jié)束，新興市場(chǎng)在未來(lái)至少5年將面臨流動(dòng)性短缺問(wèn)題，這將迫使中國(guó)央行被動(dòng)收縮貨幣，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)而言，貨幣的收緊對(duì)于快速上漲的房?jī)r(jià)是最致命的。

第二，自2012年開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了高速增長(zhǎng)，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長(zhǎng)。除了這兩個(gè)因素之外，事實(shí)上，從供求關(guān)系而言，筆者在去年就一直強(qiáng)調(diào)，就中國(guó)房地產(chǎn)的周期而言，需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束，從總量看，中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過(guò)了40平方米，住房供求已經(jīng)基本平衡。

事實(shí)上，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)而言，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲短期倒未必影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。我們擔(dān)心的是，已經(jīng)極度依賴(lài)房地產(chǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，能否承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，一旦房?jī)r(jià)整體下降，無(wú)論是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)，還是所有的老百姓，都可能要為房?jī)r(jià)的下降而付出慘重代價(jià)。中國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)也意味著，房?jī)r(jià)一旦下跌，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的日子也必將到頭，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)而讓路，這是一個(gè)大概率事件。因此，就未來(lái)的房地產(chǎn)政策而言，一定要將未來(lái)房?jī)r(jià)的下跌后政策的應(yīng)對(duì)提上極其重要的地位。要化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，除了加快土地制度改革等一系列長(zhǎng)效措施的建設(shè)之外，更重要的，高層應(yīng)該對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)目前的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的政策應(yīng)對(duì)。

目前盡管風(fēng)險(xiǎn)凸顯的只有三、四線城市，但就全局而言，2014年房?jī)r(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能極大。就中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，沒(méi)有比房?jī)r(jià)下跌更大的風(fēng)險(xiǎn)了。

馮海寧：中國(guó)樓市不可能崩盤(pán)

◎馮海寧（專(zhuān)欄財(cái)經(jīng)作家）

杭州一個(gè)樓盤(pán)18日晚上宣布以15800元/平方米的均價(jià)清盤(pán)之后，距這個(gè)樓盤(pán)不遠(yuǎn)的一個(gè)樓盤(pán)馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價(jià)應(yīng)戰(zhàn)。而在江蘇常州，一個(gè)名為“雅居樂(lè)星河灣”的樓盤(pán)也傳來(lái)大幅降價(jià)的消息——最低價(jià)僅相當(dāng)于前期均價(jià)的4.5折。

這是來(lái)自部分樓盤(pán)的降價(jià)消息。另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市增至6個(gè)。市場(chǎng)更傳言多家銀行停止房地產(chǎn)貸款，眾券商急議后市。再加上香港樓市降價(jià)在先，已經(jīng)有香港媒體評(píng)論稱(chēng)“聽(tīng)到了冰山碎裂的咔嚓聲”。還有一些媒體文章或博客文章把當(dāng)前樓市表現(xiàn)與“崩盤(pán)”一詞聯(lián)系起來(lái)，給公眾的印象是，中國(guó)樓市離 “崩盤(pán)”似乎已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

個(gè)別業(yè)內(nèi)人士和學(xué)者也公開(kāi)看衰中國(guó)樓市，比如，地產(chǎn)大腕王石用“非常不妙”表達(dá)看法。中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)表示，“金融部門(mén)已在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能下跌做準(zhǔn)備。”種種跡象顯示，樓市現(xiàn)狀確實(shí)不妙。而很多網(wǎng)友則為種種樓市不妙的消息在歡呼，甚至一些人認(rèn)為只有“崩盤(pán)”房?jī)r(jià)才能回歸合理，才能拯救中國(guó)樓市，但在筆者看來(lái)，期待“崩盤(pán)”不理性。

不可否認(rèn)，從“房屋租售比”、“房?jī)r(jià)收入比”等指標(biāo)來(lái)衡量，中國(guó)樓市幾年前就有很多“泡沫”。宏觀調(diào)控政策多次干預(yù)房?jī)r(jià)，目的也在于擠出樓市“泡沫”，但效果有限。而且，去年部分三、四線城市爆出的“鬼城”——房屋過(guò)?，F(xiàn)象，也進(jìn)一步證實(shí)部分城市房地產(chǎn)“泡沫”很?chē)?yán)重。

但據(jù)筆者觀察，即使說(shuō)中國(guó)樓市距離“崩盤(pán)”不遠(yuǎn)，但仍沒(méi)有可能發(fā)生“崩盤(pán)”。

首先，目前選擇降價(jià)的樓盤(pán)只是個(gè)案，是否擴(kuò)大還有待觀察。盡管從樓盤(pán)整體漲價(jià)到個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，也說(shuō)明一些問(wèn)題（比如說(shuō)部分區(qū)域房屋供應(yīng)過(guò)剩等），但也要認(rèn)識(shí)到，某個(gè)樓盤(pán)降價(jià)也與開(kāi)發(fā)商自身的市場(chǎng)策略、項(xiàng)目特點(diǎn)以及資金情況等有關(guān)。不是每個(gè)樓盤(pán)每個(gè)開(kāi)發(fā)商都面臨同樣問(wèn)題。如果觀察樓市分不清個(gè)案和整體，就會(huì)陷入偏激。

其次，要認(rèn)識(shí)到中國(guó)樓市已經(jīng)發(fā)生“分化”這個(gè)特點(diǎn)。如今，雖然部分三、四線城市房屋過(guò)剩，已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降或者房?jī)r(jià)下降即將出現(xiàn)，但以省會(huì)城市為主的二線城市房?jī)r(jià)下降的跡象并不明顯，至于四個(gè)一線城市，房?jī)r(jià)上漲幅度仍然較快。即使個(gè)別城市房?jī)r(jià)全面下降，也不等于中國(guó)樓市要“崩盤(pán)”，因?yàn)槊總€(gè)城市的資源、人口、房屋供應(yīng)等情況都不一樣。

再者，中國(guó)政府層面不會(huì)允許樓市“崩盤(pán)”。比如，日本曾因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停滯10年之久。由于我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)金融業(yè)、地方財(cái)政、中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際影響更大，一旦發(fā)生樓市“崩盤(pán)”，后果很可能比日本情況嚴(yán)重許多。所以，政府是不容許“崩盤(pán)”發(fā)生的。何況，中國(guó)樓市還是 “政策市”，很多生產(chǎn)要素掌握在政府手里，有能力避免“崩盤(pán)”。

盡管筆者不認(rèn)為中國(guó)樓市“崩盤(pán)”會(huì)發(fā)生，但還是要提醒有關(guān)方面，有必要為部分樓盤(pán)價(jià)格下降做好準(zhǔn)備，或者為部分城市房?jī)r(jià)下降做好準(zhǔn)備，畢竟，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房?jī)r(jià)有漲就有跌，中國(guó)樓市經(jīng)歷長(zhǎng)期“牛市”，出現(xiàn)“熊市”也很正常。

更重要的是，要主動(dòng)、有效擠出“泡沫”讓樓市“軟著陸”。

譚浩?。簶鞘腥ツ膬海窟M(jìn)入真正考驗(yàn)期

◎譚浩?。ㄘ?cái)經(jīng)評(píng)論人）

近一段時(shí)間以來(lái)，圍繞樓市的消息很多。從總體上講，都是一些負(fù)面的、對(duì)樓市不利的消息。而這些消息的綜合作用，則是加速樓市負(fù)面消息的擴(kuò)大。

有人說(shuō)，樓市將面臨崩盤(pán)的考驗(yàn)。特別是三、四線城市，崩盤(pán)的危險(xiǎn)性更大。也有人說(shuō)，樓市崩盤(pán)的可能性不大，但風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大，大幅降價(jià)的可能性也會(huì)很大。筆者的觀點(diǎn)是，不管會(huì)不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)，也不管會(huì)出現(xiàn)怎樣的風(fēng)險(xiǎn)。有一點(diǎn)可以肯定，那就是樓市已進(jìn)入真正的考驗(yàn)期，考驗(yàn)樓市的時(shí)間真的到來(lái)了。

從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，一些大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整策略，從三、四線城市、城市邊緣地帶重新向一、二線城市和城市中心地帶轉(zhuǎn)移，特別是北上廣等中心城市，再次成為了開(kāi)發(fā)企業(yè)青睞的地方。相關(guān)地塊的價(jià)格，也逆勢(shì)而上，屢創(chuàng)新高。

大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的這種策略調(diào)整，預(yù)示著三、四線城市的降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)在加大，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)被套的可能性也在加大。一旦形成惡性循環(huán)，三、四線城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)對(duì)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)致命的下跌。

這對(duì)政府來(lái)說(shuō)，特別是過(guò)度依賴(lài)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的地方來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收入、居民就業(yè)、收入增長(zhǎng)等，都將面臨十分嚴(yán)峻的考驗(yàn)。如何化解這些矛盾，對(duì)已經(jīng)習(xí)慣于利用樓市作支撐的地方政府來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一道難題。

將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的，還有前些年對(duì)樓市過(guò)于樂(lè)觀、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)于熱情的銀行。市場(chǎng)傳言，已有多家銀行開(kāi)始停止涉房貸款，不僅對(duì)個(gè)人如此，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)也如此。

雖然經(jīng)過(guò)全面了解，并不是所有銀行都停止涉房貸款，且只是暫停，而不是完全將大門(mén)關(guān)閉，但是，這樣做的直接后果，就是引發(fā)樓市的恐慌。大型開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，不就是因?yàn)榭吹搅巳?、四線城市以及城市邊緣地帶的風(fēng)險(xiǎn)嗎？而這樣的風(fēng)險(xiǎn)，傳導(dǎo)到銀行，不就是停止涉房貸款，并抓緊收貸嗎？而一旦銀行做出不利于開(kāi)發(fā)企業(yè)的舉動(dòng)，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜，會(huì)加速樓市狀況的惡化。

尤其需要注意的是，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況不斷好轉(zhuǎn)，美元升值預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下，人民幣貶值的可能性也變得越來(lái)越大。2月24日，來(lái)自中國(guó)外匯交易中心的數(shù)據(jù)顯示，人民幣兌美元的中間價(jià)報(bào)6.1189，這已是人民幣兌美元連續(xù)第5個(gè)交易日下跌。還有報(bào)道稱(chēng)，美聯(lián)儲(chǔ)按期就將討論是否加息的問(wèn)題。一旦美元步入升值通道，國(guó)際資本就將迅速向美國(guó)回流。到時(shí)候，樓市、股市都將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可能總在房地產(chǎn)的拉動(dòng)下前行。而房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，已經(jīng)走到了盡頭。如果繼續(xù)依賴(lài)房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用，風(fēng)險(xiǎn)將越積越多。到底該如何處置可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，已到了需要決策層拿出足夠的智慧和魄力的時(shí)候了。房地產(chǎn)崩盤(pán)，不可取。但一直火爆，更不可取。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能“硬著陸”，房地產(chǎn)同樣不能“硬著陸”。

樓市已進(jìn)入真正的考驗(yàn)期，而這種考驗(yàn)，不只是對(duì)開(kāi)發(fā)商，也針對(duì)地方政府、銀行，以及整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。