每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州

最近曝出的杭州等城市多個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，讓年初就已傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“樓市崩盤論”再次發(fā)酵。盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局24日公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1月新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市依舊達(dá)到69個(gè)，但環(huán)比下跌的城市已達(dá)6個(gè)。部分城市提高首套房貸款利率的同時(shí)，有報(bào)道稱多家銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)。除了興業(yè)銀行承認(rèn)停辦房地產(chǎn)夾層融資，相關(guān)銀行都否認(rèn)停貸的說法。

眾說紛紜中，首先受到影響的是股市和居民——出于對(duì)樓市調(diào)控升級(jí)、上市房企資金鏈緊張的擔(dān)憂，昨日A股大幅走低，房地產(chǎn)板塊跌幅超過4%，上實(shí)發(fā)展等多只個(gè)股跌停。有房子掛牌的居民，在看似很好的市場(chǎng)卻很難出手。而手握現(xiàn)金的居民，買了，怕房?jī)r(jià)真的跌；不買，又怕還要漲，稀里糊涂中不知如何下手。樓市到底會(huì)不會(huì)崩盤？房?jī)r(jià)又該去哪兒？有專家認(rèn)為，盡管中國(guó)的房地產(chǎn)還沒有走到崩盤的境地，但確實(shí)已經(jīng)走到了一個(gè)亟需變革與調(diào)整的十字路口。

“價(jià)格確實(shí)降了?！弊蛉眨?月24日）下午，杭州樓盤降價(jià)風(fēng)波當(dāng)事方之一的梁鴻眉，在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者這樣表示。梁是浙江天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事長(zhǎng)，由其開發(fā)的天鴻·香榭里是此次高調(diào)降價(jià)的項(xiàng)目之一。

2月18日，位于杭州城北的德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價(jià)清盤。不到24小時(shí)，該樓盤斜對(duì)面的天鴻·香榭里跟進(jìn)，曝出折后起價(jià)11800元/平方米，均價(jià)為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。

對(duì)此，濱江集團(tuán)（002244，SZ）董秘李淵向記者稱，上述降價(jià)只是個(gè)別樓盤的個(gè)別現(xiàn)象。同時(shí)，降價(jià)區(qū)域位于杭州近郊，主城區(qū)未出現(xiàn)明顯降價(jià)。不過，他同時(shí)提醒，杭州目前的庫存量也是不容忽視的，不少杭州房企的銷售壓力較大。

浙江大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究中心主任陳建軍認(rèn)為，都市圈經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來的問題是土地供應(yīng)的多元化，杭州周邊城市為了搭乘發(fā)展東風(fēng)，按照各自的節(jié)奏加大供應(yīng)土地，容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的局面。

降價(jià)引發(fā)蝴蝶效應(yīng)/

由于杭州的房?jī)r(jià)水平直逼北上廣深一線城市，其變化亦被視為國(guó)內(nèi)樓市重要的風(fēng)向標(biāo)之一。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這只是杭州的個(gè)別現(xiàn)象；也有人認(rèn)為，降價(jià)緣于開發(fā)商的資金鏈問題；更有市場(chǎng)分析稱，這或是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的征兆。

步入馬年以來，在成交量趨緩的背景下，杭州樓市籠罩在降價(jià)氛圍之中。當(dāng)?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛在論壇、微博等網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)平臺(tái)上，猜測(cè)誰會(huì)是第一個(gè)降價(jià)的樓盤。

至于降價(jià)，梁鴻眉解釋稱，其所在的杭州北部軟件園房源庫存并不大，但相鄰的余杭北區(qū)塊庫存不少，這些新樓盤中就包括萬科的北辰之光和濱江集團(tuán)的萬家名城，其中后者濱江·萬家名城較低的開盤價(jià)給區(qū)域帶來了較大的沖擊。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月22日，濱江·萬家名城開盤2、9號(hào)樓共計(jì)274套房源，主力戶型為89~130平方米。其中2號(hào)樓均為精裝房源，價(jià)格將在首開均價(jià)14660元/平方米的基礎(chǔ)上微調(diào)；9號(hào)樓為毛坯房源，價(jià)格以首開均價(jià)12660元/平方米的基準(zhǔn)微調(diào)。

梁鴻眉說，繼北海公園、濱江·萬家名城等項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整后，迫于銷售壓力，同時(shí)為了回籠資金以及公司計(jì)劃在杭州再拿土地，公司決定跟進(jìn)降價(jià)。

上述樓盤的降價(jià)亦引發(fā)市場(chǎng)的“蝴蝶效應(yīng)”。據(jù)杭州房管局旗下的杭州透明售房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，位于杭州主城區(qū)的裕豐青鳥·香石公寓推出10套特惠房源，其近期成交均價(jià)在23000元/平方米左右，而此次的特惠房源戶型在130~139平方米，價(jià)格260萬元起，優(yōu)惠幅度較大。同時(shí)，位于濱江區(qū)的天陽·半島國(guó)際和保利·梧桐語也趁機(jī)推出特價(jià)房。

庫存量居高不下/

值得注意的是，杭州樓盤的本輪降價(jià)與其巨量的庫存或不無關(guān)系。李淵向記者稱，上述降價(jià)只是個(gè)別樓盤的個(gè)別現(xiàn)象。同時(shí)，降價(jià)區(qū)域位于杭州近郊，主城區(qū)未出現(xiàn)明顯降價(jià)。不過，杭州目前的庫存量不容忽視，不少房企銷售壓力較大。

平安證券研報(bào)認(rèn)為，本次先后宣布降價(jià)的德信·北海公園和天鴻·香榭里均位于拱墅區(qū)，當(dāng)前區(qū)域庫存約1.06萬套，去化達(dá)17.6個(gè)月?？紤]到拱墅區(qū)2013年土地成交建面218萬平方米,同比增長(zhǎng)184%，為2013年全年銷售的2.5倍，未來潛在供給壓力較大。

對(duì)于全市的庫存，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至昨日（2月24日）18時(shí)，杭州市區(qū)（包括余杭和蕭山）的庫存量為11.3萬套，可售面積近1001萬平方米，如果按照過去3個(gè)月平均銷售面積計(jì)算，去化月數(shù)為15.6個(gè)月，處于相對(duì)較高的位置。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，杭州商品房庫存面積的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其消化增長(zhǎng)速度，而去年出讓的龐大巨量土地也將在今年逐步形成有效供應(yīng)。這些疊加在一起，給市場(chǎng)傳達(dá)的信號(hào)就是，供應(yīng)巨大，而需求有限。最先作出反應(yīng)的，往往是那些實(shí)力不強(qiáng)、資金鏈緊繃的中小開發(fā)商，如果不搶在別人前面率先回籠資金，當(dāng)真正的風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)，最快倒下的也將是這些企業(yè)。

桑豫峰稱，不排除還會(huì)有其他樓盤隨后跟著降價(jià)，尤其是庫存比較大、無法承受市場(chǎng)觀望期的企業(yè)。如果杭州降價(jià)的樓盤形成一定風(fēng)潮，有可能會(huì)對(duì)上海以及長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)生影響，甚至傳遞到北京等城市。這種趨勢(shì)一旦形成，就會(huì)對(duì)購房者的預(yù)期產(chǎn)生巨大影響。

發(fā)展都市圈的隱患/

在杭州市區(qū)11.3萬套的巨量庫存中，余杭和蕭山分別高達(dá)2萬套、3.93萬套。據(jù)杭州日前公布的《關(guān)于杭州市2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行情況》）顯示，杭州全市城市化率要達(dá)到75%以上。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，要加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，推進(jìn)城市有機(jī)更新，增強(qiáng)副城組團(tuán)城市功能，加快五縣（市）和中心鎮(zhèn)發(fā)展。大力發(fā)展都市圈經(jīng)濟(jì)。

陳建軍認(rèn)為，都市圈、城市群是城市化的重要內(nèi)容和主要載體。杭州城區(qū)面積不大，近年來一直加大發(fā)展都市圈經(jīng)濟(jì)，杭州對(duì)周邊城市的輻射和集聚作用非常明顯，不少周邊有條件的居民都愿意到杭州市區(qū)去買房。

陳建軍稱，都市圈的建設(shè)發(fā)展與房地產(chǎn)投資有關(guān)系，杭州余杭區(qū)和蕭山區(qū)雖然都屬于杭州市區(qū)，但并不是主城區(qū)，拿地成本比較低。但在發(fā)展都市圈的背景下，土地價(jià)值被看好，不少國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷和杭州本土房企到這些地方跑馬圈地，比較典型的就是余杭城西未來城海創(chuàng)園、城北臨平及蕭山等地。

數(shù)據(jù)顯示，2013全年，杭州全市共計(jì)出讓土地225宗，出讓面積814.5萬平方米，可建面積2156.7萬平方米，其中，余杭區(qū)成功出讓土地86宗，出讓面積330萬平方米，蕭山區(qū)出讓土地37宗，出讓面積164萬平方米，余杭和蕭山增幅明顯。

陳建軍認(rèn)為，都市圈經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來的問題是土地供應(yīng)的多元化，這些周邊城市為了搭乘發(fā)展東風(fēng)，按照各自的節(jié)奏加大供應(yīng)土地，容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的局面。

針對(duì)房地產(chǎn)投資，據(jù)上述《執(zhí)行情況》顯示，2013年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1853.28億元，比上年增長(zhǎng)16.0%。另據(jù)《杭州日?qǐng)?bào)》日前披露的數(shù)據(jù)顯示，2014年，杭州市年度固定資產(chǎn)投資總額計(jì)劃完成5000億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加至2230億元。