每經(jīng)編輯 查道坤    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

蘇州此前出臺(tái)的被稱為最嚴(yán)厲的商業(yè)地產(chǎn)新政，要求新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)30%不能出售，以此來抑制蘇州商業(yè)地產(chǎn)過快發(fā)展。不僅僅是蘇州，南京商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨產(chǎn)業(yè)過剩，同質(zhì)化競爭加劇的局面。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，備受關(guān)注的南京建鄴區(qū)金澳國際中心將于今年開業(yè)，同時(shí)建鄴區(qū)全年僅續(xù)建的城市綜合體項(xiàng)目就超過6個(gè)，另有8個(gè)規(guī)劃為商貿(mào)服務(wù)區(qū)的地塊，今年將正式啟動(dòng)招商。

房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初表示，“前兩年商品房市場限購，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大幅下滑，開發(fā)商則把大量資金投入到不在限購范圍之內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致城市綜合體不斷涌現(xiàn)。這些綜合體的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城市的需求量，導(dǎo)致綜合體過剩，銷售陷入難題。”

城市綜合體爆發(fā)

資料顯示，金奧國際中心合作的上海盈石資產(chǎn)管理有限公司，曾經(jīng)成功運(yùn)營過芳匯廣場、豫城時(shí)尚等上海知名的一站式購物中心。此次即將開業(yè)的金奧國際中心總建筑面積超過20萬平方米，由主塔樓、豪華公寓和購物中心三部分組成。其中，購物中心約6萬平方米，主打輕奢路線。

南京建鄴區(qū)商務(wù)局副局長張道武在接受采訪時(shí)表示，建鄴區(qū)今年續(xù)建的6個(gè)城市綜合體項(xiàng)目包含涵碧樓、金鷹天地廣場、奧體蘇寧廣場等。此外，江東商貿(mào)區(qū)1號地塊、15號地塊、江心洲夾江大橋上游地塊等8個(gè)規(guī)劃為商貿(mào)服務(wù)區(qū)的地塊，今年也將正式啟動(dòng)招商。“未來幾年，建鄴區(qū)的城市綜合體將為更多老百姓帶來便利的一站式體驗(yàn)消費(fèi)。”

據(jù)記者了解，去年南京主城范圍內(nèi)共有5家商業(yè)項(xiàng)目開門迎客，今年將至少新增8家。此外，位于南京南站板塊的除了有明發(fā)商業(yè)廣場之外，萬科將在該區(qū)域建設(shè)城市綜合體。公開資料顯示，萬科九都薈總建筑面積接近20萬平方米，是一個(gè)包括住宅、商業(yè)和辦公于一體的綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前南京規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有7家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)。

以河西板塊為例，中泰國際廣場、蘇寧睿城、奧體蘇寧廣場、雨潤國際廣場和金鷹天地等項(xiàng)目已經(jīng)建成使用，但是由于競爭較為激烈，一些實(shí)力較弱的綜合體項(xiàng)目，問題已經(jīng)暴露出來。

其中，中泰國際廣場在去年3月就被曝出由于人氣差、經(jīng)營情況不好，目前已是人去樓空。“中泰國際廣場僅是一個(gè)縮影，隨著在建綜合體的不斷入市，競爭進(jìn)一步加劇，類似于中泰國際廣場的情況，將會(huì)不斷出現(xiàn)。”南京江寧板塊一家城市綜合體的負(fù)責(zé)人蘇經(jīng)理對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

如何消化成難題

已經(jīng)建成的綜合體項(xiàng)目，由于城市綜合體的泛濫，經(jīng)營情況越來越差，而在建的城市綜合體項(xiàng)目則面臨著銷售難的問題。

記者了解到，位于南京城南板塊一家在售的城市綜合體項(xiàng)目，目前就遭遇了銷售難的困境。該項(xiàng)目售樓部胡經(jīng)理對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，項(xiàng)目從去年2月就對外公開銷售，但是到目前，才銷售出總體體量的20%。“南京城市綜合體太多，而且很多性質(zhì)和定位都相同，導(dǎo)致了同質(zhì)化競爭較為嚴(yán)重，從而影響項(xiàng)目的消化速度?，F(xiàn)在我們售樓部來看商鋪投資的很少，銷售人員大都是盲目地打電話尋找客戶，但是效果并不理想。”

南京本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人對記者表示，目前南京存在銷售難的綜合體項(xiàng)目有十多家，而隨著新的綜合體不斷入市，這些項(xiàng)目的銷售會(huì)越來越難。“南京的城市綜合體市場已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)量過剩、無法消化的市場格局。如果想要完全消化，可能需要5年以上時(shí)間。”