每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

2月24日，一則關(guān)于興業(yè)、交行等大型銀行暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域貸款的消息，引發(fā)當(dāng)日地產(chǎn)板塊全線大跌，A股地產(chǎn)板塊132只個股中僅有11只上漲，上實發(fā)展（600748，SH）、格力地產(chǎn)（600185,SH）、華夏幸福（600340,SH）等5只個股跌停，行業(yè)龍頭萬科A（000002，SZ）與保利地產(chǎn)（600048，SH）分別下跌6.56%和8.51%。一時間市場風(fēng)聲鶴唳。

地產(chǎn)股集體受挫后，有觀點(diǎn)認(rèn)為，從二級市場購買那些價格遭遇重挫的房地產(chǎn)企業(yè)的股票，從而間接持有這些企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項目所花費(fèi)的費(fèi)用，或許比通過土地市場招拍掛獲取土地后再開發(fā)地產(chǎn)項目的費(fèi)用更低。

部分房企市值低于拿地金額/

實際上，自2013年起，地產(chǎn)股就成為資本市場拋售的主要對象。通信達(dá)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊指數(shù)于2013年初開盤報1437.56點(diǎn)，截至2014年2月24日收盤，該指數(shù)報收于1092.87，整體跌幅達(dá)到24%，同期滬深300指數(shù)跌幅僅為13.2%。

彭博的統(tǒng)計顯示，2013年包括萬科、保利地產(chǎn)等18家重要上市房企中，僅有碧桂園（02007，HK）、世茂房地產(chǎn)（00813，HK）、旭輝控股集團(tuán)（00884，HK）等5家上市房企的股價實現(xiàn)上漲，多數(shù)地產(chǎn)股走勢低迷。

此外，2013年共有金輪天地、五洲國際、當(dāng)代置業(yè)等7家房企成功上市，但這些公司的股價表現(xiàn)大多不理想?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至今年2月7日，金輪天地、當(dāng)代置業(yè)、景瑞控股與時代地產(chǎn)收盤價依然低于招股價。

此外，截至2014年2月27日收盤，萬科A、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)（03333，HK）、 中 國 海 外 發(fā) 展（00688，HK）、佳兆業(yè)集團(tuán)（01638，HK）等公司的總市值分別為726億元、477億元、507億港元 （約合402億人民幣）、1684億港元（約合1335億人民幣）、129億港元 （約合102.3億人民幣）。而克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、佳兆業(yè)2013年的拿地金額分別為888億元（前10個月）、582億元、486億元、381億元、141億元。

對此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，有并購意向的房企只要通過資本市場以目前的市值收購這些上市公司，就可以“低價”獲取上述公司去年花高價獲得的土地。當(dāng)然，這種直接從資本市場收購上市地產(chǎn)公司股票，進(jìn)而獲得公司土地項目的情況在現(xiàn)實中多數(shù)難以實現(xiàn)。

旭輝集團(tuán)副總裁朱瑜就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在港股市場形成5%以上的股權(quán)收購即形成要約收購，需要向投資者公告。另外，控股股東也不會輕易把自己手上的“肥肉”割舍給他人，類似2013年綠地收購盛高置地，以及上實城開收購中新地產(chǎn)的案例，其實在資本市場上并不多見。

“曲線拿地”更劃算？/

相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)旗下項目公司之間的并購更為現(xiàn)實。

中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，最近數(shù)周，內(nèi)地一些產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)類項目掛牌在增加。截至2月25日，北交所掛牌的房地產(chǎn)類項目達(dá)到了27宗，其中2014年以來掛牌的項目達(dá)到了19宗。上海產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌房地產(chǎn)類項目也達(dá)到了16宗，合計市值接近百億。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前資金緊張逐漸開始對部分融資壓力大的中小企業(yè)產(chǎn)生影響，出售股權(quán)換取資金成為這部分中小企業(yè)融資的一個重要手法；從全國的情況來看，部分區(qū)域市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)“洗牌”跡象，隨著大量房企開始回歸一二線城市，這些區(qū)域市場的競爭壓力在加大。與此同時，在三四線城市的房地產(chǎn)市場，由于已經(jīng)持續(xù)了較長時間的停滯，中小企業(yè)退出市場的情況也在增加。

此外，部分中小型上市房企也面臨被整合的壓力。輝立證券分析師陳耕認(rèn)為，周期性行業(yè)進(jìn)入下行通道時，往往會出現(xiàn)行業(yè)整合的浪潮。由于目前土地的價格依然高企，而一些企業(yè)的股價卻持續(xù)低迷，通過二級市場收購公司股票從而實現(xiàn)“曲線拿地”相對來說比直接拿地更劃算。

盛富資本與協(xié)眾國際總裁黃立沖則表示，過去幾年，由于我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展?fàn)顩r良好，大多數(shù)上市房企都沒有經(jīng)歷過危機(jī)，即使個別企業(yè)出現(xiàn)資金緊張狀況，往往會通過出售項目來解決，大多數(shù)房企并不需要通過出售股權(quán)求生存，因此市場上也就沒有出現(xiàn)太多股權(quán)并購案例。

“雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展不像過去那樣平坦，但也還遠(yuǎn)沒有到最壞的時候，如果未來市場與資金面持續(xù)惡化，或許會造成部分擁有良好土地儲備的中小型上市房企財務(wù)狀況惡化，這些企業(yè)為了保命可能愿意將股權(quán)打折出售，類似2012年的綠城，這將為資金充裕的大型地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的抄底機(jī)會。”黃立沖進(jìn)一步指出。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，港資房企九龍倉已嘗到了 “抄底”地產(chǎn)股的甜頭。2012年6月，綠城中國（03900，HK）宣布向九龍倉配售兩批新股，認(rèn)購價為5.2港元，截至今年2月26日，綠城中國股價攀升至10.5港元，這意味著九龍倉此筆股權(quán)投資僅賬面增值已達(dá)到100%。