每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

伴隨高價(jià)地層出不窮，越來(lái)越貴的“面包”究竟有多少人能買(mǎi)得起？

搜房網(wǎng)今年對(duì)北京1120位購(gòu)房者進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，北京剛需項(xiàng)目購(gòu)房者中98.18%的人購(gòu)房預(yù)算低于300萬(wàn)元，改善型項(xiàng)目購(gòu)房者中近八成受訪者購(gòu)房預(yù)算在150萬(wàn)~300萬(wàn)之間。

“現(xiàn)在北京非核心區(qū)域一套剛需項(xiàng)目的平均成交價(jià)格大概在300萬(wàn)左右，而主流購(gòu)買(mǎi)力更多集中在200萬(wàn)，這之間就是供需平衡差，這一差額肯定會(huì)而且正在越拉越大?！碧m德咨詢總裁宋延慶在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，目前樓市的銷(xiāo)售高潮期已經(jīng)持續(xù)了兩年，今年將面臨調(diào)整，而這次調(diào)整很可能不是源自政策外力，而是內(nèi)調(diào)。

供需比懸殊 房?jī)r(jià)難降溫/

根據(jù)搜房網(wǎng)針對(duì)北京1120位購(gòu)房者最新調(diào)查顯示：北京剛需購(gòu)房者中逾三成（32.73%）的受訪者購(gòu)房預(yù)算是150萬(wàn)~200萬(wàn)元，27.27%的受訪者購(gòu)房預(yù)算在150萬(wàn)以下，21.82%的受訪者購(gòu)房預(yù)算是200萬(wàn)~250萬(wàn)元，16.36%的受訪者購(gòu)房預(yù)算是250萬(wàn)~300萬(wàn)，另有1.82%的受訪者購(gòu)房預(yù)算是300萬(wàn)元以上。其中，近七成（69.09%）的受訪者購(gòu)房的意向面積是50~90平方米。

可以看出，大部分購(gòu)房者預(yù)算集中在200萬(wàn)元以下。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年北京市場(chǎng)總價(jià)200萬(wàn)元以下的住宅總成交套數(shù)為45274套，均價(jià)為14668元/平方米，占全市總成交的56.75%，這一占比也是數(shù)年來(lái)首次跌下60%。

“價(jià)格上漲導(dǎo)致了郊區(qū)中低價(jià)房源水漲船高，200萬(wàn)元、90平方米以下的房源供應(yīng)占比也在下調(diào)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此指出。

北京樓市真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力如何？這些問(wèn)題似乎很難找到標(biāo)準(zhǔn)答案。

2012年底，市住建委曾公布了這樣一組數(shù)據(jù)，在北京市限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)的一年多時(shí)間內(nèi)，北京市以“連續(xù)5年以上繳納社?！睘閷徍藯l件的申請(qǐng)家庭共2.73萬(wàn)戶，占全市申請(qǐng)家庭的5.6%；其中實(shí)際購(gòu)買(mǎi)住房的1.47萬(wàn)戶，占全市購(gòu)房數(shù)的5%。

按照這一數(shù)據(jù)粗略估算，限購(gòu)以來(lái)的一年多，北京全市購(gòu)房的基數(shù)大約在30萬(wàn)戶左右。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2014年1月份接近7000套的消化量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。截至1月末，北京商品住宅庫(kù)存量?jī)H為55078套，創(chuàng)下歷史新低。

與此同時(shí)，北京新建住宅市場(chǎng)的成交量近幾年也一直徘徊在年成交12萬(wàn)套左右。不難看出，北京樓市之間的供需比一直存在較大的懸殊，這也是北京樓市價(jià)格持續(xù)飆高，難降溫的根本原因。

自住房項(xiàng)目加重觀望預(yù)期/

“不是購(gòu)買(mǎi)力減弱的問(wèn)題，是心理預(yù)期的問(wèn)題?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅直言。

的確，低于周邊在售價(jià)格20%甚至更多的自住房項(xiàng)目無(wú)疑將鎖定很大范圍的購(gòu)房者，等待、觀望的情緒越來(lái)越重，影響了市場(chǎng)的成交狀況。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2014年春節(jié)后，北京樓市收獲歷史最差開(kāi)局，截至22日，2月北京新建住宅商品房部分僅成交979套，二手房住宅僅成交3543套，合計(jì)成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超過(guò)一半。

二手房市場(chǎng)反應(yīng)更加強(qiáng)烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月份以來(lái)北京二手房成交均價(jià)在3.12萬(wàn)元/平方米，相比1月份的3.18萬(wàn)元/平方米和去年12月份的3.26萬(wàn)元/平方米出現(xiàn)了持續(xù)下調(diào)。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)反映，二手房報(bào)價(jià)下滑幅度也有加速現(xiàn)象，目前北京二手房報(bào)價(jià)平均約3.2萬(wàn)元/平方米。

“因?yàn)樾枨蟪霈F(xiàn)觀望，房主的心理價(jià)位出現(xiàn)了調(diào)整。部分業(yè)主開(kāi)始愿意調(diào)低報(bào)價(jià)?！睆埓髠?duì)此說(shuō)道。

今年2月15日，金隅地產(chǎn)位于北京高井和單店的兩自住房項(xiàng)目開(kāi)始申購(gòu)，數(shù)千套的總量相當(dāng)于北京接近一個(gè)月的商品房住宅成交。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，北京在2014年全年供應(yīng)的自住房量將突破4萬(wàn)套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬(wàn)套相當(dāng)于增加50%的供應(yīng)，雖然普通購(gòu)房者申請(qǐng)到的難度非常大，但其中大部分需求都會(huì)處于觀望中。

剛需依然強(qiáng)大/

“目前來(lái)看還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成交出現(xiàn)放緩，但商品房參與搖號(hào)的客戶基數(shù)在減少?！北本┮晃环科笕耸繉?duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，之前其所銷(xiāo)售的商品房參與搖號(hào)的客戶比例大約是在1:4~1:5，更有甚者搖號(hào)比例高達(dá)1:10?！艾F(xiàn)在自住型商品房分流了很大一部分需求，基本上比例維持在了1:2?！?/p>

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有35個(gè)新老項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，與2013年同期齊平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了上述即將入市的部分項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，在預(yù)計(jì)3月份開(kāi)盤(pán)的多個(gè)項(xiàng)目均出現(xiàn)了報(bào)價(jià)的上漲，其中位于房山區(qū)的某項(xiàng)目上一期價(jià)格在20000元/平方米，而目前報(bào)價(jià)則接近25000元/平方米；另一位于臺(tái)湖區(qū)域的一個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)幅度也達(dá)到了50%。

“3月入市項(xiàng)目報(bào)價(jià)的明顯上漲，一方面是受到限價(jià)解禁利好的拉動(dòng)；另一方面則是基于地價(jià)水平的不斷上升以及未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的新增純商品住宅產(chǎn)品的不斷減少?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

“從目前的情況來(lái)看，剛需項(xiàng)目基本上沒(méi)有收到交易放緩的影響，相反很多項(xiàng)目蓄客期都比較長(zhǎng)，基本上開(kāi)盤(pán)后的去化速度還是比較快。”上述房企人士對(duì)記者說(shuō)道。

在郭毅看來(lái)，今年上半年北京市場(chǎng)并不會(huì)發(fā)生較明顯的變化，但一些定價(jià)過(guò)高的高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售也許會(huì)放慢，“預(yù)計(jì)下半年開(kāi)始樓市格局就將逐漸出現(xiàn)調(diào)整，樓市庫(kù)存壓力緩解的同時(shí)，高端市場(chǎng)價(jià)格趨高、競(jìng)爭(zhēng)走向激烈也已成定局。”

對(duì)于今年的盈利狀況，也有房企人士直言利潤(rùn)空間將越來(lái)越小。對(duì)此，宋延慶告訴記者，隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，行業(yè)平均利潤(rùn)率也將會(huì)越來(lái)越低，預(yù)計(jì)“年均凈利潤(rùn)降低1個(gè)百分點(diǎn)”的趨勢(shì)會(huì)持續(xù)下去。