每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

用數(shù)年時間迅速完成上海市場擴張的SOHO中國有限公司（00410，HK；以下簡稱SOHO中國），正開始在這一市場做“減法”。

2月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權(quán)益全部出售給金融街控股股份有限公司（000402，SZ；以下簡稱金融街），總交易金額為人民幣52.3億元。

從加到減，這樣的商業(yè)邏輯背后是否更利于轉(zhuǎn)型中的SOHO中國？“之前我們拿地的模式都是按照銷售來拿，在宣布自持以后發(fā)現(xiàn)上海占的比重太大，達到了75%，北京只有25%，而我們的目標是在這兩個城市形成50：50的均衡局面。”早在今年1月底，談及出售上海項目的傳聞時，SOHO中國董事長潘石屹對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

對此，多位分析人士認為，在目前SOHO中國租金收益并未大規(guī)模兌現(xiàn)時，通過出售項目回籠資金，則可以有效地滿足其在持有物業(yè)轉(zhuǎn)型中對于資金的需求。

52億出售上海兩項目

“長跑要會補水，轉(zhuǎn)型持有就像是長跑，這次交易就相當于一次補水。”一位接近SOHO中國的房地產(chǎn)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道，在他看來，潘石屹一直以來都是一個短跑高手，但此時“補水”十分及時。

早在SOHO中國發(fā)布公告的前一天，金融街發(fā)布公告稱，公司已同SOHO中國達成一項收購協(xié)議，將以52.32億元收購SOHO中國位于上海的兩個項目。

根據(jù)金融街的公告，此次所收購的物業(yè)分別為“靜安項目”和“海倫項目”。此前SOHO中國將此兩項目分別命名為SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場，均位于上海市核心區(qū)域。金融街公告顯示，目前該兩項目均處于樁基及圍護施工階段。

對于此次收購，金融街控股表示，有利于公司擴大區(qū)域和業(yè)務發(fā)展規(guī)模，符合公司發(fā)展需要。

次日，SOHO中國再發(fā)聲明表示，本次出售將使公司所持現(xiàn)金增加52.3億元，有利于公司持續(xù)關注市場狀況，以發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機遇。SOHO中國進一步解釋稱，SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場是SOHO中國在2012年8月宣布由“建造-銷售”向“建造-持有”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型前收購的項目。這次出售符合公司在北京和上海的黃金地段收購更多優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓的策略。

看起來“皆大歡喜”，買賣雙方各取所需，但關鍵點依然停留在：為什么要賣以及為何要買？雖然此前在消息傳出后，潘石屹曾在微博上喊話“不要過度解讀，做生意買入賣出都很正常”。

“如果維持上海大量項目儲備的話，資金壓力會非常大。”上述地產(chǎn)人士直言，持有型商業(yè)物業(yè)需要不斷地現(xiàn)金流入，顯然僅依靠目前的租金收益并不能滿足需求，

據(jù)SOHO中國2013年中報數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國租金收益方面實現(xiàn)營業(yè)額25億元，核心凈利潤（不含投資物業(yè)評估增值）5.37億元，租金收益僅為8610萬元。開發(fā)收益依然占據(jù)主導位置。

潘石屹之前在接受記者采訪時也表示，目前前門大街一期規(guī)模僅有3.6萬平方米，真正大體量自持的項目還未竣工。“包括望京SOHO、凌空SOHO以及復興路SOHO，這些交付之后，租金收益才能逐漸充裕。”

“伴隨著散售項目越來越少，持有型物業(yè)比例增大的同時，如何能夠保證在銷售項目即將完結(jié)但租金收益還未大幅體現(xiàn)的同時順利轉(zhuǎn)型，這是SOHO中國面臨的關鍵問題，借助大宗交易回籠資金還是最合適的。”上述人士說道。

金融街整售能力較強/

記者了解到，自2010年開始，SOHO中國在上海的擴張步伐越來越快。這使其迅速完成了11個項目的布局，并將投重直接拉升到了75%。根據(jù)2013年中報，SOHO中國在上海的11個項目中，有9個項目處于在建或規(guī)劃設計狀態(tài)。

據(jù)悉，上述出售的兩個項目均收購于2011年。當年4月1日，SOHO中國宣布以16.34億元收購上海靜安區(qū)萬航渡路716弄-794弄地塊，后被命名為SOHO靜安廣場；4月13日，SOHO中國以24.7億元收購上海海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場。

時隔3年，這兩個項目也最終易主。

“潘石屹說得沒錯，當時這些項目是以散售為模型來測算地價的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為持有運營的話，租金的支撐力并不高，相反金融街擁有較強的整售能力。”上海一位商業(yè)地產(chǎn)公司的投資人士對記者說道。

在北京譽翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人王珂看來，上海和北京商用物業(yè)市場同樣是400億元上下的吞吐容量，不同的是，北京整售散售的比例為1:3，而上海為1:1。“在上海不會整售等于斷了一半的活路。”形成這兩個市場不同的原因則是，上海市場外資參與活躍度一直比較高，而北京的大宗交易以國資和地產(chǎn)企業(yè)總部為主，加上本身供應有限，造成了市場差異。

這對于一直深諳整售之道的金融街來說，再合適不過。據(jù)了解，目前金融街商業(yè)物業(yè)整售的比例相當高。資料顯示，早在2008年4月，金融街將金祺大廈出售給光大銀行，預測建筑面積約9.85萬平方米，價格約23億元，這成為當年北京寫字樓整售最大的一單。

“相比商業(yè)地產(chǎn)持有與散售模式來說，整售模式可以加快資金的回流。”上述分析人士指出。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)分化趨勢/

王珂告訴記者，商用物業(yè)持有模式的土壤，一個是資金成本，一個是土地成本。“2008年金融危機讓外資玩不轉(zhuǎn)出局，如今影子銀行又讓內(nèi)資壓力非常大，上述兩個要素構(gòu)筑的土壤都十分貧瘠，要是境內(nèi)企業(yè)沒有便宜的融資渠道更是寸步難行。”

“2007年起，SOHO中國憑借現(xiàn)金充裕，接下了大量外資撤退的項目，另一邊借助淘汰落后產(chǎn)能大潮，吸收了大量內(nèi)資的產(chǎn)業(yè)資金。”在王珂看來，如今內(nèi)資的活躍度接近尾聲，而金融街正好演示了一個外資-內(nèi)資-國資的接力棒游戲。

SOHO中國上海兩項目易主金融街，似乎也釋放出了這樣的一個信號：在資金面逐漸收緊的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的分化也會越來越嚴重。

“之前很多瘋狂高杠桿拿項目的開發(fā)商，其實都有一個預期，通過降息帶來資產(chǎn)價格的上升，但現(xiàn)在靠國內(nèi)高成本融資拿地的商用物業(yè)開發(fā)商，壓力非常大。”在王珂看來，未來商業(yè)地產(chǎn)市場“想玩的”和“玩得起的”涇渭愈加分明。

2014年初，銀行信貸緊縮逆襲樓市，銀行利率上浮，放款放慢，導致開發(fā)企業(yè)對于資金的需求度迅速提高。部分開發(fā)企業(yè)或由于過去拿地用力過猛、消耗資金過多，同時銷售層面面臨周轉(zhuǎn)率下降、資金面短缺的危機。

“對于擁有比較充裕現(xiàn)金流并且經(jīng)營管理經(jīng)驗較豐富的開發(fā)企業(yè)來講，則會‘強者恒強’；而對于僅依靠銷售或經(jīng)營不善的企業(yè)，則有可能會因為貨幣政策轉(zhuǎn)向或逐步轉(zhuǎn)型或逐步退出商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)市場由此逐漸開始‘分化’。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對此表示。