每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

和歷年一樣，房價和地價仍將是今年“兩會”的熱點議題。

2月底，杭州、常州的個別樓盤降價，并導致A股、H股市場地產(chǎn)股大跌，這顯示出投資者對房價過高的擔憂。

今年的房地產(chǎn)市場會怎樣波動？對此，旭輝集團總裁林峰對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，土地價格有望出現(xiàn)一波回落，有望在今年年中出現(xiàn)一個購買土地的最佳時機。

不同城市房價將分化

“2014年房地產(chǎn)的外部形勢并不樂觀，但我們已做好了應對困難的準備?！毙褫x集團總裁林峰對2014年樓市進行了預判。

林峰對此進一步解釋，“不樂觀”并不意味著“悲觀”，而是基于和去年相對較好的樓市對比得出的結(jié)論。謹慎對待市場，因為不同城市和區(qū)域板塊存在分化，這是一個中性的市場。“量減少，價微調(diào)和城市分化?！边@是林峰對今年房地產(chǎn)市場的一個基本判斷。

他認為，今年的交易量不會高過去年，可能會回落到2012年左右的一個水平。由于交易量下降，房價繼續(xù)上漲就會出現(xiàn)壓力，不會大幅上漲，但也沒辦法大幅下調(diào)，將是微漲、微跌或者持平的趨勢。但不同城市的情況是不同的，甚至同一城市的不同板塊價格也會出現(xiàn)分化。

今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會出現(xiàn)分化，各個城市會針對不同市場的情況出臺政策。從目前的政策面來看，由于房價上漲阻力很大，短期內(nèi)還不會出臺更為嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

房價難以大幅上漲的另一面，是給房企從土地市場獲取可觀收益帶來機會。

林峰說，每一輪的樓市調(diào)控之后土地市場都會出現(xiàn)一波抄底的機會。比如2012年下半年，土地市場就曾出現(xiàn)過一波很好的機會。當時拿地的企業(yè)，利潤都相當可觀。今年年中，市場也可能出現(xiàn)這樣一波拿地機會。旭輝因此正在儲備糧草，準備在這個窗口期抓住機會，以較低的價格獲取一批高質(zhì)量的土地。

旭輝今年關(guān)注長三角沿線的一些城市，以及一些需求比較旺盛的城市，比如說鄭州、南京。據(jù)透露，旭輝今年購買土地的支付金額不低于110億。

林峰說，未來十年，樓市雖然不再是“黃金十年”，但也并不意味著下滑，未來十年應該是“白銀十年”。在這十年里，總量是上升的，但增幅是下降的。馬太效應比過去十年要明顯，因此規(guī)模房企仍將保持更快增長，并不會有瓶頸存在。作為旭輝來說，也將專心做好地產(chǎn)主業(yè)，不會分散到其他行業(yè)中。

會更多通過境外融資

今年旭輝會進一步加大在資本市場的融資，在境內(nèi)外市場融資的比例基本做到一比一，一年內(nèi)到期的短期貸款原則上控制在30%以內(nèi)。

今年初，旭輝已經(jīng)有兩筆融資，一筆是兩億美元的五年期債，還有一筆是三億美元的銀行貸款。境外融資的優(yōu)勢在于，沒有層層審批。相比之下，目前旭輝在境內(nèi)的長期貸款基本上是以項目開發(fā)貸為主的，長期負債成本也就是百分之六點幾到百分之七點幾。

由于房價難有大幅上漲，業(yè)界普遍認為房地產(chǎn)企業(yè)2013年的利潤率會出現(xiàn)下滑。林峰對此早有判斷，他表示，旭輝已經(jīng)不是用行業(yè)的最高利潤率去做了，目前剛需產(chǎn)品只能做到12%的回報率。

這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)今年整體利潤率無法提升，但要提升的辦法只有一個，就是提高利潤率相對較高的其他類型產(chǎn)品比重。