每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日 （3月4日），SOHO中國（00410，HK）公布截至2013年12月底的全年業(yè)績。在業(yè)績發(fā)布會上，不管是潘石屹的中文版本，還是張欣的英文版本，都極力想給投資者呈現(xiàn)一個轉(zhuǎn)型成功的SOHO中國。

業(yè)績報告顯示，2013年SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額146.21億元（人民幣，下同），按年跌9.43%，投資物業(yè)的租金收入為2.79億元，占比不到2%；實現(xiàn)純利73.88億元，核心純利（不含投資物業(yè)的評估增值）約為44.4億元，同比上升33%。

“目前SOHO中國的業(yè)績中，銷售結(jié)算利潤占比還是較高，但隨著結(jié)算資源越來越少，營業(yè)收入降低將不可避免。但凈利潤收益的勢頭還是非常好。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，對投資者來說，他們更關(guān)心的是其持有物業(yè)的資金收入以及凈利潤狀況。

去年租金收益僅2.79億元

根據(jù)SOHO中國發(fā)布的業(yè)績報告，公司首個全部自持的投資物業(yè)SOHO世紀廣場項目于2013年年中已達滿租；SOHO復興廣場將于2014年交付開業(yè)，截至目前41%的商業(yè)面積已經(jīng)預租。

而作為SOHO中國轉(zhuǎn)型以來的第一個自持項目，前門SOHO一直是外界衡量其轉(zhuǎn)型成功與否的關(guān)鍵項目。SOHO中國商業(yè)租務市場部總監(jiān)梁因廷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從去年1月以來，前門SOHO新進入的品牌共有24個，目前入駐前門大街的商戶數(shù)量接近50家，簽約率超過SOHO中國前門在租面積的70%，預計這一數(shù)據(jù)在年底可達到90%。

雖然目前轉(zhuǎn)為自持的這些項目看似租賃狀況都不錯，但租金收益并不高。

業(yè)績報告顯示，去年SOHO中國營業(yè)額為146.21億元，其中出售物業(yè)單位收益為143.42億元，投資物業(yè)的租金收入為2.79億元。相比2012年161.43億元的營業(yè)額有所下降，公司當年出售業(yè)務收益為159.86億元，租金收入為1.59億元。不難看出，SOHO中國去年營業(yè)額的下降主要是由于銷售業(yè)績的降低所致。

而按照潘石屹在轉(zhuǎn)型之初（2012年8月）的設(shè)想，3年后，租金將成為公司主要的收入來源，5年后現(xiàn)有物業(yè)的租金將超過40億元。但SOHO中國2013年的租金收益僅為2.79億元，占營業(yè)額的比例僅1.9%，而此時距離公司轉(zhuǎn)型已經(jīng)持續(xù)了1年多時間，由此看來，SOHO中國能否在2017年達到40億元租金收入，需要打個問號。

“相比持有型物業(yè)的資產(chǎn)價值，租金收益對應的資產(chǎn)收益率實在太低，這代表了目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的窘境。”宋延慶表示。

在此前接受本報記者采訪時，潘石屹也絲毫不掩飾租金收益的窘態(tài)，他指出，前門大街一期規(guī)模僅3.6萬平方米，真正大體量自持的項目還未竣工，“包括望京SOHO、凌空SOHO以及復興路SOHO，這些項目交付之后，租金收益才能逐漸充裕”。

投資物業(yè)評估增值下降

雖然租金收益不盡人意，但是SOHO中國去年的盈利狀況還算可觀。

“2013年SOHO中國的凈利潤是73.88億元，其中核心利潤為44.4億元，這是公司成立以來創(chuàng)造核心利潤最高的一年。剛剛董事會批準了期末派息方案，每股派息0.13元，這樣一來，全年的派息達到了0.25億元，股東回報率差不多為5%。”潘石屹在昨日的業(yè)績發(fā)布會上表示。

數(shù)據(jù)顯示，2012年，SOHO中國營業(yè)額達到153億元，同比上漲169%；凈利潤為106億元，同比上漲172%。其中，投資物業(yè)評估增值為96億元。但是，相比2012年高達96億元的投資物業(yè)評估增值，2013年評估增值僅為44.2億元。

不難看出，投資物業(yè)的評估增值一直是支撐SOHO中國凈利潤增長的有力砝碼。“投資物業(yè)評估增值是港股市場比較特殊的一種會計制度，受益于此，一些在港上市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的凈利潤都非常高。”一家在港上市房企財務總監(jiān)告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者。

對于SOHO中國2013年投資物業(yè)評估增值的下滑，有分析人士指出，這與去年京滬商務寫字樓整體價格漲幅趨緩有一定關(guān)系，“供應量在不斷增加，這是值得警覺的信號”。

根據(jù)國際房地產(chǎn)顧問服務公司萊坊的報告，2013年第四季度，北京甲級寫字樓租金下降0.6%，至每月每平方米381.5元。

轉(zhuǎn)型效果有待檢驗

“去年SOHO中國的銷售結(jié)算利潤還是占比較高，但隨著今明兩年結(jié)算資源越來越少，增值速度會越來越慢，從而可能導致利潤下滑。”宋延慶指出，在他看來，這也是SOHO中國轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段。

對此，上述分析人士表示，SOHO中國的轉(zhuǎn)型還要經(jīng)過大約兩年時間才能看到成效，這期間銷售業(yè)績的下滑肯定會影響整個營收的增長。但能保證其轉(zhuǎn)型成功的重要砝碼，是SOHO中國一直高于業(yè)界平均水平的現(xiàn)金流和低負債率。

“2013年末的凈負債率僅17%，這在同行業(yè)中可能是最低的，去年末的時候公司持有超過100億元的現(xiàn)金，從這兩個指標可以看出，我們可以應對未來可能出現(xiàn)的波動，甚至是大的波動。”潘石屹表示。

值得注意的是，在近日出售上海兩項目之后，SOHO中國所持有的現(xiàn)金增加220億元。

昨日，瑞信發(fā)表研究報告指出，SOHO中國已出售的上海兩寫字樓部分平均利潤率為12%，雖較兩三年后預期利潤率18%低，但此出售有助消除營運及經(jīng)濟風險。更重要的是，通過這次出售所得的資金，SOHO將變成凈現(xiàn)金狀況，有助抵抗市場信貸收緊，并為其收購土地提供靈活性。

穆迪則指出，SOHO中國的建設(shè)-持有模式將占用公司大量資金，銷售額大幅下降也會提高該公司的債務融資需求，出售上海項目可提升流動性。