醞釀新定位

驅(qū)車從北京CBD向東南方向行駛不到二十分鐘，便來到了通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)。如果說通州環(huán)球影城項目的落地吸引了各方投資目光的話，那么此次京津冀協(xié)同發(fā)展的推進便讓臺湖有了更高的區(qū)域定位。

“京津冀協(xié)同發(fā)展的概念下，臺湖過去的定位可能會顯得小氣了一點。臺湖雖然是一個小鎮(zhèn)，但是有特殊的區(qū)位優(yōu)勢。”北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)黨委書記倪德才告訴中國證券報記者，在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，臺湖的定位也將提高，目前正在研究制定區(qū)域規(guī)劃升級。

從地理位置上看，臺湖鎮(zhèn)位于北京市東南產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，鎮(zhèn)域北與通州新城比鄰，南與亦莊新城接壤，并緊鄰規(guī)劃建設(shè)中的環(huán)球影視城。區(qū)域內(nèi)有京哈高速等三條道路交匯貫通，并設(shè)有亦莊火車站等站點。同時，規(guī)劃中的連接首都機場和首都第二機場的S6線，連接昌平未來科技城、CBD和通州的R2線，都從鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)過并設(shè)站。

按照現(xiàn)有規(guī)劃定位，通州區(qū)將建設(shè)成為北京市副中心，而位于通州區(qū)西南部的臺湖鎮(zhèn)則確定了三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺。據(jù)臺湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)長曹東波介紹，臺湖鎮(zhèn)擁有環(huán)渤海高端總部基地等三大產(chǎn)業(yè)基地。其中，環(huán)渤海高端總部基地大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展總部基地和現(xiàn)代制造業(yè)，打造首都經(jīng)濟發(fā)展的拓展基地；星湖科技(600866)園則發(fā)展服務(wù)外包和總部經(jīng)濟，打造產(chǎn)城一體、生態(tài)宜居的特色生態(tài)小鎮(zhèn)。

“因為臺湖正好處于京津冀發(fā)展的中心點，所以在京津冀三地融合發(fā)展中更具有戰(zhàn)略性的地位。”倪德才透露，北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)近期將到通州進行調(diào)研，主要目的是加快通州城市副中心的建設(shè)、落實京津冀協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略。

倪德才還表示，目前北京市已將通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)和宋莊鎮(zhèn)定為北京集體建設(shè)用地試點，市規(guī)劃院和農(nóng)研中心已開始研究規(guī)劃，今年作為第一年已開始啟動。

開發(fā)商提前布局

曾經(jīng)默默無聞的臺湖鎮(zhèn)，2013年已成為北京市土地市場的一大黑馬。目前已有包括萬科、首開、泰禾、世紀(jì)鴻等多家房企進入臺湖布局，區(qū)域土地價格出現(xiàn)明顯提升。

根據(jù)臺湖鎮(zhèn)相關(guān)人士披露的數(shù)據(jù)，近年來臺湖鎮(zhèn)投資約300億元，完成了23平方公里的土地一級開發(fā)。目前全鎮(zhèn)共擁有可出讓土地約760公頃，規(guī)劃建筑面積約2000萬平方米。2014年全鎮(zhèn)共計劃出讓土地總規(guī)劃建筑面積約223萬平方米。

“土地市場三連跳。”倪德才這樣形容臺湖鎮(zhèn)的地價變化。根據(jù)臺湖鎮(zhèn)統(tǒng)計，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)的住宅樓面地價已經(jīng)上漲到約15000元/平方米，產(chǎn)業(yè)用地地價則達到10000元/平方米。

房企的拿地金額直接詮釋了地價的快速上漲。北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，2011年，臺湖鎮(zhèn)共掛牌出讓了兩宗地塊，其中，北京碩日新宇投資有限公司以8.24億元的價格拿下一宗居住用地，折合地價約5630元/平方米；2012年年底，萬科、首開等品牌房企開始進入臺湖區(qū)域，其中萬科首開聯(lián)合體在同一日連拿臺湖鎮(zhèn)兩宗住宅用地，此時折合樓面地價已經(jīng)約10000元/平方米；2013年，臺湖鎮(zhèn)的土地市場隨著泰禾集團(000732)等房企的入駐而掀起高潮，當(dāng)年臺湖鎮(zhèn)共出讓了六宗地塊，總規(guī)劃建筑面積達到86萬平方米，其中，泰禾分別在4月和5月斬獲兩宗地塊，成交金額分別為19.3億元和11.25億元，據(jù)業(yè)內(nèi)測算，其中一宗地塊在剔除保障房面積后，樓面價已達到19000元/平方米。

地價之所以快速攀升，除了環(huán)球影城落地的帶動外，臺湖的地理位置也讓一些企業(yè)看到了商機。“臺湖鎮(zhèn)離北京CBD不足30公里的距離，又輻射到環(huán)渤海地區(qū)，可以說是京津冀協(xié)同發(fā)展的橋頭堡。”北京蘭格加華置業(yè)有限公司董事長劉長慶表示，公司兩年前開始進駐臺湖，目前推出了經(jīng)略天則北京臺湖總部基地的項目。

據(jù)了解，該項目總規(guī)劃面積32萬平方米，共分三期建設(shè)，一期已經(jīng)全部封頂。項目規(guī)劃除獨棟辦公、配套公寓、大型酒店外，還包括體育設(shè)施和近90畝的商業(yè)廣場。整個園區(qū)建成后，約容納1萬人。

可以看到，地價的快速攀升已拉動臺湖區(qū)域房價上漲。目前臺湖鎮(zhèn)在售的代表性樓盤為碩日新宇開發(fā)的東亞印象臺湖。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，東亞印象臺湖酒店式公寓的銷售均價約為20000元/平方米，距離其周邊五公里的潤楓領(lǐng)尚的普通住宅項目銷售均價為26000元/平方米。而在2012年年底時，東亞印象臺湖的銷售均價僅在1萬元出頭。