2013年對于開發(fā)商來說可謂是收獲頗豐的一年，雖然遭遇“國五條”的調(diào)控，但幾

家龍頭房企紛紛刷新了各自的銷售紀(jì)錄，“千億俱樂部”成員也擴(kuò)至7家，不少中小

房企的業(yè)績也實(shí)現(xiàn)了一定幅度增長。

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月中旬，132家A股上市房企已經(jīng)有65家披露2013年全年業(yè)績預(yù)告，其中業(yè)績預(yù)增的有43家，占到已披露業(yè)績預(yù)告公司的66%。然而，在業(yè)績普遍向好的情況下，兩市地產(chǎn)股2014開年以來的股價(jià)走勢持續(xù)低迷。

投資者不禁要問，業(yè)績優(yōu)良的地產(chǎn)股被看空背后的原因是什么？地產(chǎn)股未來的投資之路在哪里？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪業(yè)內(nèi)專家和券商分析師，業(yè)內(nèi)對地產(chǎn)股今年的預(yù)期普遍謹(jǐn)慎，短期內(nèi)的投資價(jià)值仍然難以顯現(xiàn)。

地產(chǎn)股的冬天

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業(yè)績越好股價(jià)越低

每經(jīng)記者 蒙湘林 發(fā)自北京

盡管去年房企業(yè)績表現(xiàn)不錯(cuò)，但二級市場上的房地產(chǎn)板塊整體走勢卻并不理想，據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，2014年前兩個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)（881153）跌幅達(dá)3.22%，資金流出明顯。2月中旬出現(xiàn)銀行停止放貸傳聞后，地產(chǎn)股再次遭遇集體暴跌，一大批中小市值地產(chǎn)股破凈，“招保萬金”等地產(chǎn)龍頭也處于破凈邊緣。

相比房企去年火爆的銷售情況，地產(chǎn)股為什么還是遭到市場沽空？亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為：一方面由于流動性偏緊的預(yù)期，如最近美國QE3加速退出、人民幣匯率快速下跌、房貸收緊等導(dǎo)致資金偏緊的預(yù)期；另一方面，近期個(gè)別城市出現(xiàn)樓盤降價(jià)等現(xiàn)象，加重購房者觀望情緒。

因此，盡管房企業(yè)績實(shí)現(xiàn)了增長，但在股市整體弱勢的情況下，地產(chǎn)股股價(jià)出現(xiàn)大幅度下跌是可以預(yù)見的。

另一方面，股價(jià)的“跌跌不休”也反映在地產(chǎn)股的估值上，此前的股市“貴族”房地產(chǎn)股票自2007年達(dá)到頂峰后持續(xù)調(diào)整，目前估值已經(jīng)處于歷史底部。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2007年10月16日上證指數(shù)在6124點(diǎn)的位置時(shí)，房地產(chǎn)股的平均市盈率為83.43倍；2008年10月28日上證指數(shù)創(chuàng)下1664點(diǎn)新低的時(shí)候，房地產(chǎn)股的平均市盈率為14.31倍，而目前房地產(chǎn)股的市盈率低至10.44倍。

令市場唏噓的是，相較于房地產(chǎn)股票市盈率一路下跌，實(shí)體市場的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售這幾年卻持續(xù)火爆，是我國房地產(chǎn)價(jià)格漲幅最快的階段。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉解釋道，造成股價(jià)或市盈率和業(yè)績背道而馳有兩點(diǎn)原因：其一是，股價(jià)反映的是未來的預(yù)期。具體看，杭州降價(jià)等新聞的確存在夸張，但類似信號的頻繁出現(xiàn)，必然會影響到購房者心理，這種心理波動又會提前反映在資本市場的投資上；其二，股價(jià)反映的是企業(yè)利潤，從現(xiàn)在看，雖然房價(jià)還在漲，但地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超過房價(jià)的漲幅。今年年初，一線城市的拿地規(guī)模不減反增，拿地成本高企，如此一來房企的利潤率肯定是逐步下滑的，既然利潤處于下滑趨勢，那么股價(jià)自然會做提前的調(diào)整。

在地產(chǎn)股頻頻全線下跌的情況下，不少房企也開始拋出回購或增持計(jì)劃以抑制下跌的趨勢。2月5日，恒大地產(chǎn)擬以超過3.7億港元回購1.2億股股份；2月26日，保利地產(chǎn)、新湖中寶和深振業(yè)均同時(shí)發(fā)布大股東增持計(jì)劃。事實(shí)上，房企這類護(hù)盤措施對于地產(chǎn)股的股價(jià)刺激作用并不大，除了偶爾出現(xiàn)反彈，上述幾家上市房企的股價(jià)仍然持續(xù)低迷。對此，國信證券房地產(chǎn)行業(yè)高級研究員方炎坦言：“地產(chǎn)股的回購或增持在提振股價(jià)方面效果其實(shí)很微弱，倒是在鞏固大股東控制權(quán)、穩(wěn)定股權(quán)融資能力方面有較好的作用。盡管現(xiàn)在業(yè)績不錯(cuò)，但市場對于房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下滑的預(yù)期沒有變，因此雖然有增持，但投資者還是會用腳投票。”

地產(chǎn)股股價(jià)的長期低迷并沒有影響房地產(chǎn)企業(yè)在新業(yè)務(wù)模式上的大膽嘗試，方炎表示，去年至今，很多房企提出的新業(yè)務(wù)模式在短期內(nèi)可能對地產(chǎn)股的股價(jià)有一定的刺激效果，但炒作退潮后即大幅回調(diào)。例如，去年計(jì)劃收購海外油田的美都控股和正和股份，股價(jià)曾出現(xiàn)大幅上漲，不過后來股價(jià)回落明顯。今年1月，涉足博彩業(yè)的新華聯(lián)、開發(fā)液化石油氣的萊茵置業(yè)、沾上網(wǎng)絡(luò)彩票概念的中體產(chǎn)業(yè)、具備自貿(mào)區(qū)概念的天津松江和津?yàn)I發(fā)展都成為當(dāng)月漲幅前五的股票，但其股價(jià)在2月隨即出現(xiàn)大幅下跌。

在大環(huán)境普遍謹(jǐn)慎的情況下，地產(chǎn)股短期內(nèi)的投資價(jià)值很難體現(xiàn)，地產(chǎn)主題目前不建議大量進(jìn)入。另外，房企業(yè)務(wù)多元化應(yīng)側(cè)重在和房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)的新業(yè)務(wù)上，相比之下，涉足非主營相關(guān)業(yè)務(wù)往往市場不會認(rèn)可。

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互聯(lián)網(wǎng)思維拯救房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)網(wǎng)站股價(jià)“獨(dú)立上行”

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

就在地產(chǎn)股陷入“跌跌不休”的困境之際，令一些地產(chǎn)大佬附于房地產(chǎn)公司迷惑的是，部分地產(chǎn)服務(wù)類公司股價(jià)卻走出獨(dú)立的上漲行情。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，去年初至今，包括搜房網(wǎng)、易居中國等網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)信息服務(wù)公司市值“逆市”大幅增長，以搜房網(wǎng)為例，公司市值逼近去年剛剛進(jìn)入千億俱樂部的恒大地產(chǎn)。

難道是開發(fā)商的利潤，被這些互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商掙去了？還是說，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在未來的競爭中，比傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)更被看好？如果是這樣，經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)思維改造的房地產(chǎn)公司未來能否重振雄風(fēng)？

房地產(chǎn)網(wǎng)站市值飆升/

在房地產(chǎn)行業(yè)，建筑公司、中介、代理公司、廣告公司、房地產(chǎn)網(wǎng)站都是服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商的“乙方”。在很多人眼里，這些企業(yè)就是靠開發(fā)商吃剩下的 “殘羹剩飯”生存的。有人曾總結(jié)說，開發(fā)商“吃肉”，中介啃“骨頭”，房產(chǎn)網(wǎng)站“喝湯”。然而，誰也沒想到，如今“喝湯”公司的身價(jià)，居然高過了“吃肉”的開發(fā)商。

其中，2010年9月登陸紐交所的搜房網(wǎng)，成為最近一年來最受投資者追捧的房地產(chǎn)類上市公司之一。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者計(jì)算，截至3月4日，搜房網(wǎng)收盤價(jià)為83.99美元，較去年初開盤價(jià)漲幅超211%。以市值計(jì)算，截至3月4日收盤，搜房網(wǎng)總市值約為68.68億美元（約合421.82億元人民幣）。去年銷售額突破千億的恒大地產(chǎn)，同期市值卻只有370.07億元人民幣。

擁有高市值的，不只有搜房網(wǎng)，與其業(yè)務(wù)性質(zhì)接近的易居中國、三六五網(wǎng)等公司市值也出現(xiàn)大幅飆升?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至3月4日，與去年初開盤價(jià)相比，易居中國、三六五網(wǎng)兩家公司股價(jià)漲幅分別達(dá)到177%與76%，市值分別達(dá)到79億元與49億元人民幣。

與之相反，備受矚目的千億房企股價(jià)卻不甚理想，2013年的千億“黑馬”碧桂園股價(jià)自去年初至今已下跌3%，A股地產(chǎn)“一哥”萬科同期股價(jià)更是下跌接近40%。

互聯(lián)網(wǎng)思維的勝利？/

從業(yè)務(wù)范圍來看，搜房網(wǎng)收入主要來自網(wǎng)絡(luò)廣告及電商服務(wù)，恒大地產(chǎn)收入主要來自物業(yè)開發(fā)銷售，前者業(yè)務(wù)主要是為后者服務(wù)。從收入規(guī)模而言，2013年搜房網(wǎng)總營收為6.374億美元（折合約39億人民幣），恒大地產(chǎn)2013年上半年?duì)I業(yè)收入已經(jīng)高達(dá)419億元，年內(nèi)合約銷售額突破千億。為開發(fā)商“打工”的搜房網(wǎng)，為何能發(fā)展如此迅猛呢？

一位投行人士向記者表示，雖然從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，很多大型房企規(guī)模占優(yōu)，但由于定位互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，輕資產(chǎn)的特性決定了搜房網(wǎng)在凈利潤率、凈資產(chǎn)回報(bào)率等關(guān)鍵指標(biāo)上超過重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，搜房網(wǎng)2013年總營收為6.374億美元（39億人民幣），但凈利潤高達(dá)3億美元（18.3億元人民幣），同比增長97%，凈利潤率接近50%，凈資產(chǎn)收益率接近100%。與之相對，萬科2013年中報(bào)顯示，公司營業(yè)收入為413.9億元，凈利潤為45.6億元，凈利潤率約為11%，萬科在2012年凈資產(chǎn)收益率為19.66%，為1993年以來最高水平。

更重要的是，搜房網(wǎng)不僅獲益于房地產(chǎn)銷售推廣渠道從線下向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)移，更依托著海量的用戶數(shù)據(jù)優(yōu)勢，成功從單純的廣告業(yè)務(wù)向銷售環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)深度介入，通過電商服務(wù)成功帶動營業(yè)收入大幅增長。

搜房網(wǎng)2013年財(cái)報(bào)顯示，代表廣告業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)營收為2.783億美元，同比增長11.4%；電子商務(wù)服務(wù)營收為1.881億美元，同比增長84.1%；二手房業(yè)務(wù)搜房幫房源發(fā)布服務(wù)營收為1.615億美元，同比增長高達(dá)121.7%。

德銀認(rèn)為，作為國內(nèi)最大的在線房地產(chǎn)垂直網(wǎng)站，過去兩年搜房已成功利用其用戶流量，從單純的廣告業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向線索驅(qū)動營銷/電商平臺，未來搜房網(wǎng)仍將受益于處于起步階段的電商業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)快速增長。

“雖然搜房網(wǎng)的主營業(yè)務(wù)依托于房地產(chǎn)行業(yè)，但它的本質(zhì)是一家為房地產(chǎn)行業(yè)提供網(wǎng)絡(luò)廣告與電商服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)公司，這不僅讓它受益于中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，也得益于中國互聯(lián)網(wǎng)用戶的高速增長，這也是與同質(zhì)化競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)相比，搜房網(wǎng)在細(xì)分市場取得遠(yuǎn)高于行業(yè)增幅的發(fā)展速度，股價(jià)也擺脫地產(chǎn)板塊走出獨(dú)立行情的重要原因之一。”盛富資本與協(xié)眾國際總裁黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)/

以搜房網(wǎng)為代表的房地產(chǎn)垂直網(wǎng)站改變了傳統(tǒng)的地產(chǎn)銷售模式，未來會不會出現(xiàn)一個(gè)“小米”顛覆房地產(chǎn)的開發(fā)模式，誰也說不準(zhǔn)，正如郁亮直言：“可能我們未來的對手不是我們現(xiàn)在所謂的對手，也可能將是現(xiàn)在完全不知道的人在做我們的對手”。

中銀國際分析師田世欣認(rèn)為，在行業(yè)增速下降的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化競爭的現(xiàn)狀必然受到?jīng)_擊，雖然龍頭房企可以通過集中度提升獲得超越行業(yè)的增速，但從2013年以來開發(fā)商紛紛回縮戰(zhàn)線至一二線城市的戰(zhàn)略以及住宅開發(fā)競爭的同質(zhì)化來看，房企通過原先提高周轉(zhuǎn)速度的方式維持成長性必然受到挑戰(zhàn)，回報(bào)率面臨下滑壓力，更多開發(fā)商開始考慮重新進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

自稱“與其被別人革命，不如自己革自己的命”的萬科已經(jīng)率先行動。

萬科物業(yè)與華為合作開發(fā)的手機(jī)APP“住這兒”在去年“雙十一”正式推出，主要為萬科業(yè)主提供社區(qū)圈子交流與周邊商圈服務(wù)，雖然這款A(yù)PP目前功能應(yīng)用仍較為單薄，但可以預(yù)見的是，無論是萬科目前所做的“五菜一湯”社區(qū)配套、為業(yè)主提供配送、團(tuán)購等服務(wù)的 “幸福驛站”、甚至未來可能提供的金融服務(wù)都有可能通過這款A(yù)PP與業(yè)主實(shí)現(xiàn)“零接觸”。

此外，包括世茂房地產(chǎn)、綠城中國、花樣年、海印股份等公司也紛紛結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)推出“云”社區(qū)服務(wù)、O2O等新的商業(yè)模式，盡管新的商業(yè)模式和盈利模式仍然模糊，但房地產(chǎn)“觸網(wǎng)”將成為不可扭轉(zhuǎn)的趨勢。

“中國房地產(chǎn)未來依靠‘拿地-建房-賣房’的模式來賺大錢將難以為繼，未來的商業(yè)模式必須調(diào)整。對于房地產(chǎn)商而言，數(shù)量巨大的業(yè)主群是他們擁有的最寶貴財(cái)富，在互聯(lián)網(wǎng)思維下，倘若找到合適的突破口來開發(fā)這一金礦，將成為房企未來很長一段時(shí)間的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，也能成為新的股價(jià)催化動力”，輝立證券分析師陳耕如此告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

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市值保衛(wèi)戰(zhàn)的難題：業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型須獲投資者認(rèn)同

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

事實(shí)上，在過去一年中，轉(zhuǎn)變既有發(fā)展模式，探索和尋求新的商業(yè)模式，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一種風(fēng)尚。云服務(wù)、代建、地產(chǎn)金融、社區(qū)金融、社區(qū)電商……這些全新的名詞，不斷從開發(fā)商召開的各種戰(zhàn)略發(fā)布會上傳出，但地產(chǎn)股的價(jià)格并沒有因?yàn)檫@些嶄新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向發(fā)生巨大的變化。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪中信建投首席分析師蘇雪晶時(shí)問道，為何地產(chǎn)商作了很多對行業(yè)具有顛覆性意義的嘗試后，仍然無法擺脫股票市值縮水的命運(yùn)，后者意味深長地回答：“股價(jià)已體現(xiàn)了資本市場的看法。”

蘇雪晶認(rèn)為，根本原因是投資者目前還沒有看到這些新的戰(zhàn)略方向的盈利前景，在這樣一個(gè)背景之下，股票價(jià)格自然不會有大的變動。

五花八門的輕資產(chǎn)運(yùn)動/

實(shí)際上，房地產(chǎn)公司在“觸網(wǎng)”之前，已經(jīng)有過五花八門的各式“輕資產(chǎn)運(yùn)動”。早在2010年，綠城就第一個(gè)“吃螃蟹”，向全行業(yè)推出了綠城“代建”業(yè)務(wù)，按照被代建項(xiàng)目的6%~7%收取費(fèi)用。在當(dāng)時(shí)，這是個(gè)相當(dāng)令人眼饞的數(shù)字。

“綠城自身的凈利潤率也不過只有12%，代建的收費(fèi)等于是和綠城大量投入自有資金開發(fā)的項(xiàng)目接近了。”億瀚智庫中國上市房企研究中心副主任張化東說。

綠城的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅只有代建，還包括它的建材電商。截至2013年12月，綠城電商已成功拓展了包括葛洲壩集團(tuán)、積水房產(chǎn)、重慶兩江集團(tuán)、海爾集團(tuán)等外部會員333家，客戶類型包括房地產(chǎn)開發(fā)商、工程承建商、城市綜合體、酒店、銀行等。目前，綠城電商服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)600余個(gè)，年銷售額25億元。

發(fā)展輕資產(chǎn)模塊的不只有綠城。另一家位于浙江的房地產(chǎn)上市公司去年也推出了新的業(yè)務(wù)——體驗(yàn)式消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)，并在上海、四川、浙江等地開出了五家商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司。

同樣，花樣年也推出了“彩生活”這樣的社區(qū)電商，并依托社區(qū)服務(wù)的平臺，發(fā)展面向業(yè)主的社區(qū)金融。

這些新推出的業(yè)務(wù)背后，都有一個(gè)共同的商業(yè)邏輯——減少企業(yè)自有資金的投入，通過輕資產(chǎn)的商業(yè)模式盈利。

對現(xiàn)金流和負(fù)債率飽受詬病的開發(fā)商來說，上述模式顯然有利于公司的財(cái)務(wù)健康，幫助投資者對公司建立信心。但出人意料的是，資本市場卻被沒有立即作出正面回應(yīng)。

即使已經(jīng)涉足社區(qū)金融的花樣年控股，去年的股價(jià)維持在1.2~1.4港元間，并未出現(xiàn)大幅增長跡象。

這個(gè)結(jié)果讓很多人感到詫異。為什么房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，卻難以得到資本市場的踴躍回應(yīng)呢？

盈利前景尚未被看到/

開發(fā)商向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，資本市場會不會看好？張化東舉例說，三泰電子推出的“速遞易”，說白了就是進(jìn)入到各大社區(qū)的自助快遞箱，但這一業(yè)務(wù)推出后，三泰電子的股票幾乎漲了40多倍。

如果說，速遞易不過是解決物流的最后一公里，而萬科、世茂在內(nèi)的開發(fā)商所提供的社區(qū)金融、社區(qū)服務(wù)所涵蓋的領(lǐng)域顯然要比三泰電子大得多。

據(jù)張化東統(tǒng)計(jì)，萬科目前已經(jīng)累計(jì)開發(fā)交付的社區(qū)將近1億平方米，能容納300萬~500萬人口，這部分人群每年在社區(qū)的常規(guī)消費(fèi)規(guī)模都是非常驚人的。在此基礎(chǔ)上，萬科等地產(chǎn)商開展的社區(qū)金融、社區(qū)電商和社區(qū)服務(wù)等新業(yè)務(wù)，顯然孕育著巨大的潛力。

但目前關(guān)鍵的問題是這些企業(yè)的轉(zhuǎn)型仍然處于探索和嘗試階段，連樣板都沒有完成，資本市場很難對這些新業(yè)務(wù)的盈利前景進(jìn)行評估，市值偏低也是理所當(dāng)然的事。

不僅如此，蘭德咨詢總裁宋延慶還認(rèn)為，更糟糕的是有些房企的轉(zhuǎn)型，讓投資者認(rèn)為，連開發(fā)商都已經(jīng)不看好房地產(chǎn)行業(yè)了，要轉(zhuǎn)型其他領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)股票的投資價(jià)值就更可想而知。

宋延慶說，房地產(chǎn)行業(yè)目前最大的問題在于其增長模式。長期無法從規(guī)模增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，行業(yè)的銷售規(guī)模越來越大，資金的壓力也變得越來越大。資金環(huán)境稍有風(fēng)吹草動，地產(chǎn)股就風(fēng)聲鶴唳。另外，行業(yè)平均凈利潤率按年均一個(gè)百分點(diǎn)往下降，也令投資者頗為失望。這個(gè)局面要改，轉(zhuǎn)型是必須的，需要深度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的全價(jià)值鏈。

但從目前看，開發(fā)商的轉(zhuǎn)型也有不小的難度。雖然綠城的代建業(yè)務(wù)、電商業(yè)務(wù)，需要投入自有資金極少，但由于需要投入大量的團(tuán)隊(duì)和精力，凈利潤非常低。其他諸如資產(chǎn)管理、社區(qū)電商等業(yè)務(wù)，都不同程度地存在利潤率偏低的問題。相比之下，社區(qū)服務(wù)倒可能是房地產(chǎn)企業(yè)最好的發(fā)展方向。

宋延慶的說法，顯然與萬科、世茂、龍湖等主流地產(chǎn)商目前正在進(jìn)行的一系列圍繞社區(qū)生活服務(wù)業(yè)的變革不謀而合。對于開發(fā)商來說，如果要改變目前地產(chǎn)股的低市值，唯一的辦法就是加快社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型，至少在一部分試點(diǎn)樣板區(qū)里實(shí)現(xiàn)很好的業(yè)績，再把試點(diǎn)成果向資本市場公布，才能重新贏得投資者的信心，令股價(jià)重新恢復(fù)到向上的軌道上。

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地產(chǎn)股“藥方”：打造一個(gè)社區(qū)商業(yè)帝國

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

房地產(chǎn)如果轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)，會有多大的盈利空間？它的商業(yè)模式又是怎樣的？它會成為拯救地產(chǎn)股頹勢的一劑靈丹妙藥嗎？按照在行業(yè)中最先發(fā)展社區(qū)電商、社區(qū)金融的萬科、花樣年、龍湖、世茂等公司所描繪的場景，相信將令投資者心動。

以花樣年為例，公司成立的彩生活服務(wù)集團(tuán)（以下簡稱彩生活）不僅提供物業(yè)服務(wù)、商品服務(wù)、虛擬服務(wù)、智能管家以及連鎖經(jīng)營等六個(gè)板塊的業(yè)務(wù)，還基于這些業(yè)務(wù)所生成的消費(fèi)大數(shù)據(jù)，推出了針對業(yè)主的工薪貸、業(yè)主貸和生意貸。

萬科在杭州良渚文化村項(xiàng)目中試驗(yàn)的“社區(qū)金融”，也給投資者以想象的空間。據(jù)《每日商報(bào)》報(bào)道，萬科良渚文化村為業(yè)主配備了 “村民卡”。在入住的3000個(gè)良渚文化村家庭中，超過8000位村民開通此卡。這張卡不僅用于身份識別及衣食住行的生活消費(fèi)，卡中的余額還可以在村民食堂、早教中心、超市等社區(qū)配套場所使用。

如果花樣年、萬科等的社區(qū)商業(yè)模式最終成型，那么社區(qū)將成為一個(gè)龐大的金礦，并且這個(gè)社區(qū)金礦占消費(fèi)者日常開支的比重，將遠(yuǎn)非淘寶、易趣等社會電商平臺可比。

房企社區(qū)APP搶占業(yè)主市場/

賣房和互聯(lián)網(wǎng)的交集在哪兒？通過房產(chǎn)物業(yè)積累的大量社區(qū)用戶，成為房地產(chǎn)商涉足互聯(lián)網(wǎng)最先想到的資源，社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)成為房企切入互聯(lián)網(wǎng)成本最低的市場。目前，已有包括花樣年、萬科、龍湖等多家房企推出社區(qū)APP客戶端，涵蓋物業(yè)服務(wù)、社區(qū)團(tuán)購、周邊消費(fèi)推薦等，水電物業(yè)繳費(fèi)、訂餐，甚至打車、訂機(jī)票、金融服務(wù)等均包含在內(nèi)。

去年7月，花樣年旗下彩生活社區(qū)服務(wù)應(yīng)用“彩之云”正式上線，包含物業(yè)服務(wù)、O2O的服務(wù)、虛擬服務(wù)、商品服務(wù)、智能管家、連鎖經(jīng)營等六個(gè)板塊。其中核心盈利點(diǎn)則為O2O“一公里商圈”模式?；幽旯痉Q彩之云APP可為社區(qū)用戶推薦一公里范圍內(nèi)餐飲、休閑、娛樂等店鋪，其盈利方式與“大眾點(diǎn)評”類似，彩生活總裁唐學(xué)斌表示，公司有專業(yè)團(tuán)隊(duì)考察周邊商鋪，符合條件后，愿意上彩之云平臺的商鋪會向彩生活提供費(fèi)用，“既有消費(fèi)提成的模式，也有直接收取固定費(fèi)用的模式。”

除結(jié)合周邊商鋪的O2O活動外，在彩之云平臺上也會向用戶推薦團(tuán)購，一種是每月“幸福中國行”中來自原產(chǎn)地、低于市場價(jià)30%的水果，另一種則是物業(yè)公司通過大數(shù)據(jù)提供的客戶需求類團(tuán)購。

不過，有開發(fā)社區(qū)應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)的小眾信息科技CEO何海瑛坦言，目前市場上社區(qū)類APP非常多，而且處在跑馬圈地的野蠻生長時(shí)期，還沒有能單靠它盈利的。

去年底，唐學(xué)斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“彩之云”推出半年，用戶達(dá)十萬級別。不過他也表示，現(xiàn)階段并未太考慮利潤，更多的是在探索并吸納用戶，當(dāng)擁有500萬個(gè)常用戶時(shí)，彩之云才可能真正盈利。不過，一位安裝了該APP的成都花樣年業(yè)主稱，除了每個(gè)月通過APP繳納物業(yè)費(fèi)可以打點(diǎn)兒折之外，他極少使用APP里的其他服務(wù)。

目前花樣年已通過兼并、合作等方式收購超過30家物業(yè)公司，在全國范圍內(nèi)擴(kuò)張。唐學(xué)斌表示，目前彩生活管理的社區(qū)中，90%都不是花樣年旗下的樓盤。

除了APP，通過提高社區(qū)智能化，批量化管理，大量減少人員成本，彩生活已連續(xù)實(shí)現(xiàn)盈利?；幽旯九?，彩生活收入以及利潤占花樣年集團(tuán)整體不足一成，不過已連續(xù)三年復(fù)合增長超過25%。2012年，彩生活實(shí)現(xiàn)收入1.85億元，同比增長48%；凈利潤超過4000萬元，凈利率達(dá)14%，毛利率高達(dá)40%以上。

在彩生活憑借社區(qū)服務(wù)挖到第一桶金后，物管行業(yè)成為越來越多房企眼中的 香 饃饃，房企的業(yè)主爭奪戰(zhàn)也就此拉開。

彩之云誕生四個(gè)月后，萬科在去年“雙十一”正式推出針對萬科業(yè)主的“住哪兒”手機(jī)客戶端，功能包括物業(yè)申請報(bào)修、曝光、投訴、表揚(yáng)等，同時(shí)還能對周邊商家進(jìn)行打分，而龍湖的社區(qū)APP也將于本月在重慶試點(diǎn)。

速途網(wǎng)專 欄作家、電商分析師楊世界則記者表示，雖然目前已有大眾點(diǎn)評、美團(tuán)網(wǎng)等大量的生活消費(fèi)類APP，但房企的社區(qū)APP如果瞄準(zhǔn)“社區(qū)最后一公里消費(fèi)”，較其他APP而言仍具有用戶精準(zhǔn)度高、落地概率大的優(yōu)勢，而且對于未來圍繞業(yè)主開展的業(yè)務(wù)，也具

有無限的可能性。

大數(shù)據(jù)的可能性/

與花樣年一樣，眾多房企扎堆社區(qū)電商APP，并不滿足于社區(qū)生活消費(fèi)，更注重把社區(qū)業(yè)主引入APP平臺后，社區(qū)金融帶來的廣闊“錢景”。

2013年6月23日，花樣年全資發(fā)起的桂林市合和年小額貸款有限責(zé)任公司正式成立，透露出花樣年總裁潘軍更大的野心——“草根金融”，去年底花樣年與成都媒體交流時(shí)，潘軍曾提到，公司希望通過社區(qū)服務(wù)平臺，發(fā)展金融業(yè)務(wù)，這個(gè)金融服務(wù)是社區(qū)、小額的。

在潘軍的設(shè)想中，彩生活服務(wù)的業(yè)主、小區(qū)內(nèi)的生活服務(wù)商都可以成為小額貸款的潛在目標(biāo)人群，“現(xiàn)在銀行做的小微貸款都是50萬元以上的，幾萬元錢的銀行都不做，但這個(gè)市場需求又很大，”他認(rèn)為，雖然額度小，但如果小額貸款總量做到 “海量”，小額貸款將仍有盈利空間，“比如每人借4.5萬，那么多用戶就能放出上億元貸款，這個(gè)利息、復(fù)利是很高的。”

對于業(yè)主的信用評估，則將采用“基于社區(qū)消費(fèi)的信用”，在這個(gè) “大數(shù)據(jù)”理論的應(yīng)用中，物管獲取的海量業(yè)主信息成為獲得高效評估結(jié)果的關(guān)鍵。業(yè)主是否準(zhǔn)時(shí)繳納水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、停車管理費(fèi)等都被記錄在案，成為其信用評估標(biāo)準(zhǔn)。潘軍透露，花樣年從5年前開始搜集用戶數(shù)據(jù)。在這個(gè)平臺上，業(yè)主、小區(qū)內(nèi)的生活服務(wù)商都會留下所有行為的數(shù)據(jù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者登錄合和年小貸公司網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，公司業(yè)務(wù)包括工薪貸、業(yè)主貸和生意貸，額度在2萬~30萬元不等。其中額度在2萬~10萬元的工薪貸無需擔(dān)保，貸款者只需提供身份證復(fù)印件、工作證明、幾個(gè)月銀行流水、房產(chǎn)證/租房合同復(fù)印件和近一個(gè)月交租單或水電單幾項(xiàng)記錄。

隨著物業(yè)大數(shù)據(jù)的深入搜集，未來這些資料或許無需用戶提供，而是直接由物業(yè)公司聯(lián)合的銀行自動調(diào)出、生成。

潘軍向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，社區(qū)的小額貸款幾乎沒有出現(xiàn)壞賬的可能，因?yàn)闃I(yè)主有房產(chǎn)在小區(qū)；而對于那些在小區(qū)租房的用戶來說，只要嚴(yán)格把關(guān)，也能將壞賬率控制在可控范圍之內(nèi)。

想在社區(qū)金融分一杯羹的當(dāng)然不止花樣年，越秀集團(tuán)、萬科均有類似舉動。

事實(shí)上，萬科的社區(qū)金融服務(wù)已在杭州良渚文化村項(xiàng)目中小試牛刀，萬科為良渚文化村的業(yè)主配備了“村民卡”，據(jù)《每日商報(bào)》報(bào)道，在入住的3000個(gè)良渚文化村家庭中，超過8000位村民開通了此卡。這張卡可用于身份識別及衣食住行的生活消費(fèi)，卡中的余額可以在村民食堂、早教中心、超市等社區(qū)配套場所使用。

楊世界認(rèn)為，在房企通過物業(yè)搶奪業(yè)主用戶后，未來不僅在生活消費(fèi)和社區(qū)金融上有所斬獲，一旦消費(fèi)觀念成熟后，通過APP賣房亦可能高速發(fā)展，“根據(jù)搜集到的業(yè)主數(shù)據(jù)，針對不同消費(fèi)能力的業(yè)主，判斷其朋友圈消費(fèi)層級，針對性地推薦房源，最終可以更精準(zhǔn)地推動二次消費(fèi)，把大量的業(yè)主轉(zhuǎn)化為潛在銷售人員，這種創(chuàng)新、海量的營銷手段正是‘互聯(lián)網(wǎng)思維’的本質(zhì)所在。”楊世界說。

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地產(chǎn)創(chuàng)新的另一面：被迫“觸網(wǎng)”恐難有顛覆性

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

地產(chǎn)股的集體低迷，不能完全歸咎于投資者沒有足夠的眼力，沒有對房企做的一系列業(yè)務(wù)創(chuàng)新進(jìn)行關(guān)注。以商業(yè)地產(chǎn)為例，雖然也有部分房企開發(fā)了電商銷售平臺，但是在商業(yè)模式上卻沒有像電商那樣有更進(jìn)一步的突破，并沒有完成對傳統(tǒng)零售商業(yè)的顛覆。

在這樣的背景下，開發(fā)商的創(chuàng)新業(yè)務(wù)盈利前景自然被投資者打了個(gè)問號。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，開發(fā)商“觸網(wǎng)”推出社區(qū)APP等云服務(wù)，主要還是為了整合會員資源進(jìn)行精致營銷。如果要做類金融業(yè)務(wù)，只有像萬達(dá)這種規(guī)模足夠大的開發(fā)商才有可能做到。

地產(chǎn)商加速擁抱“電商”/

隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的降溫及限制“三公”消費(fèi)，給實(shí)體商業(yè)企業(yè)帶來較大沖擊，而電商的迅猛發(fā)展則直接給零售商業(yè)企業(yè)致命一擊。

近日，據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》報(bào)道稱，在全國近20家零售類上市企業(yè)2013年年報(bào)或快報(bào)中，約8家公司業(yè)績出現(xiàn)下滑，占比約45%；另有約55%的公司在過去一年中獲得盈利且同比有所增長。不過，即便是盈利企業(yè)，其增速也已放緩。

與此關(guān)聯(lián)的是，作為零售地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)更大的概念）的開發(fā)商也倍感壓力。“面臨電商的沖擊，我們應(yīng)該是傳統(tǒng)百貨業(yè)里反應(yīng)最快的。”銀泰置地集團(tuán)總裁助理鄭勇強(qiáng)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在要做的就是要讓線上與線下結(jié)合，通過線上互動平臺，引導(dǎo)消費(fèi)者線下有更多的體驗(yàn)和娛樂。

對于電商的沖擊程度，鄭勇強(qiáng)用了“結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)”來形容。在他看來，未來商業(yè)零售企業(yè)必須進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，不能滿足市場需求的商業(yè)業(yè)態(tài)必然會被淘汰掉。

萬達(dá)也在加速擁抱 “電商”。去年底，萬達(dá)匯成功上線，按照萬達(dá)董事長王健林的思路，萬達(dá)電商將定位于大會員、大數(shù)據(jù)兩個(gè)方面，真正做到線上線下結(jié)合。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萬達(dá)通過淘寶網(wǎng)可以直接購買萬達(dá)影院的門票，以及一些體驗(yàn)餐飲的門票，還在自家網(wǎng)站上打了折扣。

不過，在一位行業(yè)專家看來，觸網(wǎng)是開發(fā)商不得已而為之的選擇，真正的價(jià)值在于借助租金抽成或大數(shù)據(jù)，來做其他增值業(yè)務(wù)。

地產(chǎn)創(chuàng)新受制持有商業(yè)零售規(guī)模/

目前，蘇寧旗下的易付寶作為第三方支付平臺，似乎正在扮演著同余額寶一樣的金融服務(wù)功能。在蘇寧易購的首頁，可以看到易付寶正在力推充值返金優(yōu)惠活動，比如充值100元即可返還100元易購券。

按照行業(yè)人士的說法，如果易付寶在線充值人群足夠龐大，比如有100萬消費(fèi)者，如果一次充上500元，易付寶就會有5億元的現(xiàn)金流，如果消費(fèi)者翻倍增長，那么將同余額寶一樣，一天的沉淀資金非?？捎^。

海通證券研報(bào)認(rèn)為，蘇寧依托易付寶及線上線下兩個(gè)渠道,開展包括基金支付、保險(xiǎn)代理銷售、彩票業(yè)務(wù)、消費(fèi)信貸及供應(yīng)鏈金融在內(nèi)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)等，有望實(shí)現(xiàn)超越傳統(tǒng)電商范疇的平臺型服務(wù)商戰(zhàn)略目標(biāo)。前述行業(yè)人士亦表示，按照這種發(fā)展思路，蘇寧商業(yè)盈利模式將從商品銷售轉(zhuǎn)為大量現(xiàn)金流衍生的金融業(yè)務(wù)。

蘇寧模式能否被移植到地產(chǎn)開發(fā)商，成為它們的新業(yè)務(wù)增長點(diǎn)？

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在還沒有這種跡象。目前受制于開發(fā)商持有商業(yè)零售規(guī)模較小等因素，開發(fā)商從中發(fā)掘類金融業(yè)務(wù)增長點(diǎn)的想法暫時(shí)還難以做到。

在王永平看來，商業(yè)地產(chǎn)公司主要是參與租賃型商業(yè)物業(yè)，收取固定租金的占多數(shù)，而在抽成模式中，一種是保底租金+抽成模式，另一種是完全抽成模式，這種模式是開發(fā)商的無奈之舉，比如某個(gè)品牌有8%的銷售額提成，但商戶們往往不愿意將銷售額做高，反而在商場指定的收銀系統(tǒng)之外另設(shè)刷卡機(jī)，導(dǎo)致“跑單”。

RET睿意德高級董事王玉珂亦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前開發(fā)商每年的租金收入很少，而運(yùn)營成本卻很高。因此目前這種模式只能理解為一種理財(cái)增值服務(wù)。

目前，萬科加緊布局社區(qū)金融，龍湖準(zhǔn)備上線社區(qū)生活A(yù)PP。在業(yè)內(nèi)的解讀中，萬科的深層邏輯是構(gòu)建新的投融資能力，融合地產(chǎn)和金融兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值再造。

花樣年集團(tuán)也在國內(nèi)嘗試新的增值模式，被稱作“彩生活”模式。按照花樣年總裁潘軍的目標(biāo)，到2020年，彩生活服務(wù)的社區(qū)將超過10億平方米，超過4000萬人口。他算過一筆賬，如果每人每月社區(qū)消費(fèi)2000元，一年就是2.4萬元，4000萬人一年將消費(fèi)上萬億元。按天貓模式計(jì)算收取3%至5%的傭金，則是300億至500億元。

對于這一巨大商機(jī)，花樣年正在著力打造 “草根金融”，提供小額貸款。對于盈利模式，潘軍表示，他們將遵循大數(shù)據(jù)原則。

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內(nèi)地房企前兩月海外融資額同比增三成

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

春節(jié)過后，在港交所上市的內(nèi)房股普遍遭遇“倒春寒”，包括綠城中國、瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)的9只內(nèi)房股自節(jié)后開始全線下跌，并一直延續(xù)至今。盡管內(nèi)房股表現(xiàn)低迷，但依然阻擋不了內(nèi)地房企海外融資的步伐。

眾安房產(chǎn)分拆獲批

眾安房產(chǎn)有限公司2月28日宣布，就之前公司申請中國新城市股份于聯(lián)交所主板上市買賣，聯(lián)交所已批準(zhǔn)公司可進(jìn)行分拆。公司新聞發(fā)言人施南路向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)階段聯(lián)交所已經(jīng)認(rèn)可旗下中國新城市商業(yè)發(fā)展有限公司分拆上市，但具體分拆的時(shí)間暫時(shí)還沒有定，屆時(shí)會有進(jìn)一步公告。

眾安房產(chǎn)此前曾表示，分拆將使中國新城市及眾安集團(tuán)建立更為明確的業(yè)務(wù)范圍，亦能夠擁有獨(dú)立的融資平臺，進(jìn)而提高兩個(gè)集團(tuán)的融資靈活性。

資料顯示，眾安房產(chǎn)為2007年11月在港交所上市的內(nèi)房股，主要于內(nèi)地從事房地產(chǎn)開發(fā)、租賃及酒店管理，項(xiàng)目集中在浙江省杭州市。公司于2013年6月13日向聯(lián)交所提交分拆中國新城市在主板上市的申請。

財(cái)報(bào)顯示，眾安房產(chǎn)去年中期收入按年增加2.8倍，純利增長13.8倍至3.09億元人民幣，每股盈利0.13元，幾乎已是上一年度全年水平，業(yè)績理想。目前市盈率12.3倍，若全年盈利獲得強(qiáng)勁增長，現(xiàn)價(jià)仍有一定吸引力。

海外融資額同比增三成

分析人士指出，隨著QE逐步退出正式開始，內(nèi)地房企近期也加緊了海外融資的步伐，以期趕上QE的末班車。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年前兩個(gè)月，內(nèi)地房企海外融資總額達(dá)到了133.27億美元 （約812億元人民幣），較2013年同期的海外融資額100.98億美元上漲了32%，并達(dá)到2013年內(nèi)地房企海外全年融資額551億美元的25%。

同時(shí)，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，3月份內(nèi)地房企仍會加大海外融資的力度。而在這支海外融資的大軍中，赴港IPO的房企無疑是最為緊張的成員，畢竟這個(gè)上市窗口期一過，何時(shí)才有上市機(jī)會就很難說了，如果拖得過久勢必影響公司的發(fā)展。

除眾安房產(chǎn)分拆獲批，記者了解到，陽光100國際配售也已經(jīng)獲得了超額認(rèn)購，而這距其2月27日正式啟動招股僅過了一個(gè)周末的時(shí)間。認(rèn)購的大型機(jī)構(gòu)包括來自內(nèi)地的中資投資機(jī)構(gòu)，以及來自亞洲及歐美的多家知名基金。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前形勢看，陽光100于其預(yù)定日期3月13日成功掛牌港交所幾無懸念。

而令陽光100備受國際資本青睞的原因，則是資本市場看好內(nèi)地“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略所帶來的市場商機(jī)。諸多證券機(jī)構(gòu)認(rèn)為 “新型城鎮(zhèn)化”將會是“兩會”期間的熱點(diǎn)議題。中金公司發(fā)表了一份詳盡的研究報(bào)告，建議投資者在港股市場上，留意“兩會”可能透露的影響中國經(jīng)濟(jì)和改革的中長期因素。中金的報(bào)告稱，“兩會”關(guān)注的“新型城鎮(zhèn)化”下一步將在二、三線城市全面升級，除住房需求外，城市的商務(wù)、娛樂、休閑需求將帶來房地產(chǎn)企業(yè)新的增長點(diǎn)。