每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

實現(xiàn)凈利潤151.2億元！昨日（3月6日）晚間，萬科公布了截至2013年12月的全年業(yè)績，結(jié)算利潤率連續(xù)三年呈現(xiàn)下降趨勢，但凈資產(chǎn)收益率卻逐年上升。2013年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率達(dá)19.66%，處于1993年以來的歷史高位。同時，分紅派息同比增長超過一倍，每10股派送人民幣4.1元。昨日，萬科A率地產(chǎn)板塊大幅飆升，截至收盤，板塊漲幅超3%，萬科A漲逾8%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，對于提高投資者看重的凈資產(chǎn)收益率，萬科“小股操盤”的新玩法已經(jīng)開始嘗試。且萬科與互聯(lián)網(wǎng)在不斷發(fā)生親密接觸。萬科透露，過去一年花費了相當(dāng)?shù)木ΓW(xué)習(xí)什么是移動互聯(lián)網(wǎng)。萬科認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)將改變這個世界，但找到變化背后的不變更加重要，“在互聯(lián)網(wǎng)時代更應(yīng)做好自己的主業(yè)”。

實現(xiàn)凈利潤151.2億元

萬科年報顯示，2013年公司實現(xiàn)營業(yè)收入1354.2億元，同比增長31.3%，實現(xiàn)凈利潤151.2億元，同比增長20.5%；全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%。負(fù)債率方面，公司截至去年底凈負(fù)債率為30.7%，處于行業(yè)低位。

自2010年以來，萬科的結(jié)算利潤率連續(xù)下滑，2013年同比下降1.07個百分點至12.01%。與之相反，經(jīng)營效率的提升令萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率與2012年持平，達(dá)19.65%。

萬科董秘譚華杰認(rèn)為，利潤率降低有裝修房比例繼續(xù)上升等短期因素，也有行業(yè)長期因素的影響。長遠(yuǎn)來看，隨著競爭日益激烈，地價占比越來越高，行業(yè)整體利潤率下降預(yù)計還將持續(xù)一段時間。

對于提高投資者看重的凈資產(chǎn)收益率，萬科“小股操盤”的新玩法已經(jīng)開始嘗試。這種輕資產(chǎn)運營模式下，萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團(tuán)隊操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。

公司管理層認(rèn)為，通過輸出管理和品牌來提升萬科的凈資產(chǎn)收益率，這意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，獲得更大的市場份額。可以擺脫增長對股權(quán)融資的依賴，提高為股東創(chuàng)造回報的能力。

事實上，萬科2013年已經(jīng)大幅提高了分紅派息力度。2013年度萬科擬以分紅派息股權(quán)登記日股份數(shù)為基數(shù)，每10股派送人民幣4.1元（含稅）現(xiàn)金股息，較2013年每10股派送人民幣1.8元增長127.78%。以2013年末萬科的總股份數(shù)計算，萬科全年擬分派的現(xiàn)金股利將達(dá)到45.16億元，而這筆現(xiàn)金股利占合并報表凈利潤的29.87%，同比增幅近一倍。

城市配套與互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型

數(shù)字背后，房企巨人的戰(zhàn)略布局亦備受關(guān)注。

譚華杰認(rèn)為，過去一年，全國土地市場冷熱不均。為數(shù)眾多的內(nèi)地三、四線城市土地成交平淡，而部分熱點城市土地競拍日趨激烈，土地成交溢價率不斷創(chuàng)出新高。他坦言，基于這樣的背景，萬科在投資上也更加謹(jǐn)慎，對于競爭過于激烈的地塊，公司始終貫徹“寧可錯過，絕不拿錯”的原則，避免把投資決策建立在過于樂觀的預(yù)期上。

對于萬科而言，在向阿里、騰訊、小米先后取經(jīng)后，互聯(lián)網(wǎng)似乎不再那么神秘，也不再那么神奇，在最新年報的《致股東》中，萬科表示，公司花了一年的時間去學(xué)習(xí)什么是移動互聯(lián)網(wǎng)，因為“只有真正理解，我們才知道什么是合適的距離?！倍玫降慕Y(jié)論是，“互聯(lián)網(wǎng)帶來的變化，只是讓我們和客戶變得更貼近?！敝荒苁欠科髱砀咝实摹肮ぞ摺薄?/p>

除了取經(jīng)之外，萬科的互聯(lián)網(wǎng)探索也已經(jīng)展開。與眾多觸網(wǎng)的房企一樣，利用互聯(lián)網(wǎng)盤活房產(chǎn)物業(yè)累積的大量社區(qū)用戶，利用電商手段刺激社區(qū)消費，成為萬科想到的最理所應(yīng)當(dāng)卻并不容易被搶占的市場。萬科在去年“雙十一”正式推出針對萬科業(yè)主的“住哪兒”手機客戶端，功能包括物業(yè)申請報修、曝光、投訴等，還能對周邊商家進(jìn)行打分。

業(yè)內(nèi)預(yù)測，未來5年萬科服務(wù)的社區(qū)可能增加到500~600個，其中包含了100萬住戶，可以帶來的社區(qū)生活消費、金融消費前景亦非常廣闊。

在萬科入股徽商銀行后，譚華杰曾回應(yīng)，雖投資規(guī)模不大，但可以幫助公司率先向客戶提供國內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競爭力。據(jù)估算，萬科現(xiàn)有服務(wù)的社區(qū)業(yè)主，每年有望派生300億元潛在社區(qū)金融市場規(guī)模。

事實上，萬科的社區(qū)金融服務(wù)已在杭州良渚文化村項目中小試牛刀，萬科為良渚文化村的業(yè)主配備了“村民卡”，在入住的3000個良渚文化村家庭中，超過8000村民開通此卡。這張卡可以在村民食堂、早教中心、超市等社區(qū)配套場所使用。

電商分析師楊世界在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時認(rèn)為，在房企通過物業(yè)搶奪業(yè)主用戶后，未來不僅在生活消費和社區(qū)金融上有所斬獲，一旦消費觀念成熟后，APP賣房亦可能高速發(fā)展，“根據(jù)搜集到的業(yè)主數(shù)據(jù)，針對不同消費能力的業(yè)主，判斷其朋友圈消費層級，針對性的推薦房源，最終可以更精準(zhǔn)地推動二次消費，把大量的業(yè)主轉(zhuǎn)化為潛在銷售人員，這種創(chuàng)新、海量的營銷手段正是‘互聯(lián)網(wǎng)思維’的本質(zhì)所在。”

萬科的海外擴(kuò)張

王石認(rèn)為，萬科的未來五年，一是適應(yīng)城市配套運營商和互聯(lián)網(wǎng)時代，二為國際化。2013年以來，萬科接連落子海外。2013年2月，萬科攜手鐵獅門，開發(fā)美國舊金山Lumina項目；4月，萬科聯(lián)合吉寶置業(yè)，開發(fā)新加坡林曦閣項目。今年2月，列克星敦大道610號項目也在紐約曼哈頓舉行了動工典禮。

郁亮表示，參與海外業(yè)務(wù)的意義在于拓寬視野，使公司近距離了解到國外優(yōu)秀同行的運營模式，為自身專業(yè)能力提升及業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新提供了參照。譚華杰透露，萬科擬推廣的“小股操盤”輕資產(chǎn)運營模式，是受到美國合作伙伴鐵獅門啟發(fā)。

除了參與海外項目開發(fā)，2013年3月，萬科還完成了首次境外美元債券發(fā)行，金額為8億美元的5年期債券，年票息率僅2.625%。7月，萬科境外子公司再次設(shè)立規(guī)模為20億美元的中期票據(jù)計劃。3月3日晚，萬科公告稱，B轉(zhuǎn)H方案已獲得證監(jiān)會批復(fù)核準(zhǔn)。一旦完成，無疑將進(jìn)一步提高萬科在國際資本市場的知名度和影響力，為未來拓展境外資源開辟更為廣闊的空間。