每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

不爭規(guī)模，爭城市配套商轉(zhuǎn)型；不博高利潤率，重視上市公司ROE（凈資產(chǎn)收益率）提升；無懼互聯(lián)網(wǎng)搶飯碗，學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)極致精神與扁平化架構(gòu)……

3月7日，萬科（000002，SZ）總裁郁亮現(xiàn)身萬科2013年度業(yè)績發(fā)布會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)萬科“真的不在乎老大（規(guī)模）問題”，并指出房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下降符合政府和百姓的期望，但萬科會(huì)利用小股操盤等多種模式，提高凈資產(chǎn)收益率來滿足股東的需求。

對于被外界無限放大的萬科“互聯(lián)網(wǎng)取經(jīng)之旅”，郁亮認(rèn)為，并不懼互聯(lián)網(wǎng)“搶飯碗”，與互聯(lián)網(wǎng)的跨界合作已到具體業(yè)務(wù)層面。

此外，萬科的互聯(lián)網(wǎng)思維也開始萌芽。郁亮稱，萬科目前的職業(yè)經(jīng)理人制度或改變?yōu)楹匣锶酥贫?，以更好地激?lì)職工，為股東創(chuàng)造價(jià)值。

談行業(yè)老大：規(guī)模導(dǎo)向很危險(xiǎn)

“我們走的跑道不是規(guī)模擴(kuò)張的跑道，也不會(huì)以規(guī)模擴(kuò)張來衡量是不是勝利了。”郁亮說，“發(fā)自內(nèi)心地說，萬科從2008年以來就放棄了速度、規(guī)模的模式，走了質(zhì)量效益的模式。”

2013年，萬科以1709億元的銷售額蟬聯(lián)國內(nèi)房企銷售狀元，但與第二名綠地的距離由2012年的362億元縮小到了84億元，“如何保持行業(yè)規(guī)模的老大”也成了近期郁亮媒體見面會(huì)的必答題。在上周五的業(yè)績會(huì)上，郁亮有些無奈地回答，“被超過沒有關(guān)系，真的不在乎這個(gè)事情了。”

郁亮認(rèn)為，對于已經(jīng)進(jìn)入下半場的內(nèi)地房企而言，再以規(guī)模來引領(lǐng)行業(yè)，只能是規(guī)模越大越危險(xiǎn)。他以自己女兒的成長舉例，“青春期前，我用一年長了幾公分來證明我女兒確實(shí)成長了，沒白養(yǎng)她，過了青春期，個(gè)子不再長了，但心智更成熟，力量更強(qiáng)大，能為自己和社會(huì)承擔(dān)更多責(zé)任，是不是更好？”

對于萬科而言，心智和力量依然需要不斷磨練，在郁亮的理解中，磨練即包含著吸收互聯(lián)網(wǎng)思維，利用互聯(lián)網(wǎng)工具，適應(yīng)新的時(shí)代，亦意味著在城市化進(jìn)程中，真正轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。

此前，萬科董事會(huì)主席王石坦言，萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商是發(fā)展的必然邏輯。他認(rèn)為，住宅開發(fā)中，要求6%~8%用于配套的學(xué)校、商場甚至酒店，而對于住宅開發(fā)量巨大的萬科，僅為住宅所做的配套體量已經(jīng)不小。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱年報(bào)獲悉，2013年萬科新開工面積達(dá)1950萬平方米，即便全是純住宅項(xiàng)目，也意味著萬科需完成至少117萬平方米的配套，綜合下來數(shù)字已經(jīng)不小。

不過，郁亮強(qiáng)調(diào)，并不是說萬科什么都干，“我們只是為衣食住行提供房子。”他說，“如我們提供餐廳，第五食堂是我們的配套，但不是說萬科會(huì)去做飯館。”

談新模式：提高ROE是核心

萬科放下長久以來的規(guī)模爭奪，也把高利潤率放在一旁，根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科的結(jié)算利潤率已經(jīng)連續(xù)3年下滑，2013年同比下降1.07個(gè)百分點(diǎn)至12.01%。郁亮認(rèn)為，商品房的薄利多銷成為這個(gè)行業(yè)變化和進(jìn)步方式之一，他表示，房地產(chǎn)利潤率下降，符合調(diào)控時(shí)代對房地產(chǎn)行業(yè)的總體要求，從政府到老百姓都樂于見到房企利潤率下降，但萬科的凈資產(chǎn)收益率自1993年以來不斷提高，2013年為19.66%，符合股東的要求。

放棄規(guī)模之爭的又一表現(xiàn)，是萬科的“小股操盤”方式。所謂小股操盤，即萬科在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由萬科團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。這意味著，在同等的資產(chǎn)規(guī)模下，萬科可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，同時(shí)獲得更大的市場份額。

目前，萬科不少項(xiàng)目采取的都是合作的方式，但大多數(shù)以大股操盤模式存在。郁亮認(rèn)為，“小股操盤”瓦解了老大意識，不利于銷售額，卻有助于上市公司ROE的提升。“我們會(huì)學(xué)會(huì)使用杠桿做這件事情，用盡可能少的股東投入來給股東創(chuàng)造更多回報(bào)。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在這種模式下，利益將根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營情況靈活分配。一般而言，操盤一方在項(xiàng)目經(jīng)營效益好的情況下能獲得更高的收益分配比例。

看上去很美，但小股操盤的風(fēng)險(xiǎn)卻不能忽略。對于小股操盤，郁亮在業(yè)績會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)這種模式的重點(diǎn)在 “操盤”，“萬科靠一雙手賺錢，而不是別的。小股操盤是干更多活，賺更多錢。”

然而，“小股”之后，如何“操盤”亦成為這種方式的難點(diǎn)。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾表示，“合作是最麻煩的事，因?yàn)槟阆胱鲋?，我也想做?rdquo;。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科在項(xiàng)目中失去控股權(quán)，如何保證對項(xiàng)目操作的控制權(quán)，仍需要合作雙方設(shè)置合理的合作機(jī)制，這也成為小股操盤后保證萬科品牌質(zhì)量的不確定因素之一。

談互聯(lián)網(wǎng)思維：或引入合伙人制度

對于這段時(shí)間萬科與互聯(lián)網(wǎng)公司擦出的火花，萬科董秘譚華杰笑言，互聯(lián)網(wǎng)公司都很火，萬科借他們的光火了一把。

據(jù)譚華杰向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，公司與騰訊在業(yè)務(wù)層面的合作已經(jīng)展開，萬科的微信公共賬號已經(jīng)開始研究。“賬號功能包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)繳納、物業(yè)維修、社區(qū)團(tuán)購、社區(qū)活動(dòng)等，微信公共賬號做好了可以取代社區(qū)App。”譚華杰認(rèn)為，目前房企社區(qū)App繁多，但真正做起來的很少，“一個(gè)手機(jī)有這么多App，很難吸引用戶使用社區(qū)App，相比而言，微信公共賬號更加方便。”

不過，對于具體推出時(shí)間，譚華杰表示目前難以確定，“騰訊太忙了，我們還需要時(shí)間一起坐下來再研究。”

目前，萬科對于互聯(lián)網(wǎng)給出了明確的態(tài)度：互聯(lián)網(wǎng)將改變世界，但短期內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)還無法威脅到房企的業(yè)務(wù)層面，萬科將向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)極致思維、專業(yè)化、扁平化管理，用好互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)工具。

為什么不怕互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來搶飯碗？郁亮直言，“我們的飯碗不太好搶。”他表示，從拿到地到蓋完房子，要蓋200多個(gè)章，也就是說要和200多個(gè)部門打交道，互聯(lián)網(wǎng)能夠改變的是自己能夠控制的東西。不過，房企必須學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維，否則將會(huì)被時(shí)代淘汰。

而萬科的互聯(lián)網(wǎng)思維也開始萌芽，首先是合伙人制度的引入。郁亮稱，例如曾看到公司一個(gè)管理者監(jiān)督三個(gè)清潔工打掃衛(wèi)生，但在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，信息完全透明后，三個(gè)下屬可以背靠背互相信任，可以不需要這個(gè)上司，管制費(fèi)用可以省下來。大的方面，萬科目前的職業(yè)經(jīng)理人制度或改變?yōu)楹匣锶酥贫?，以更好地激?lì)職工，為股東創(chuàng)造價(jià)值。

不過，對于房子會(huì)不會(huì)降價(jià)甚至免費(fèi)，郁亮稱這是他對互聯(lián)網(wǎng)有所懷疑的原因之一，“我不相信免費(fèi)模式，滿足客戶需要的是商業(yè)邏輯，賺到錢同樣是商業(yè)邏輯。你可以免費(fèi)一時(shí)，但怎么長久，是要告訴大家這個(gè)盈利渠道在哪里。”

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記者觀察

馬年“馬太效應(yīng)”加劇 中小型房企恐被邊緣化

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

近日，多家上市房企陸續(xù)公布其前2月的銷售業(yè)績?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者整理銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，以碧桂園與恒大為代表的大型房企銷售業(yè)績依舊突飛猛進(jìn)，而與此形成對比的是，除了奧園地產(chǎn)與中駿置業(yè)外，目前已經(jīng)公布銷售數(shù)據(jù)的多數(shù)中小型上市房企銷售額較去年同期出現(xiàn)下滑，如瑞安房地產(chǎn)、花樣年等，銷售額較去年同期下跌50%以上。

當(dāng)前，隨著資金面逐漸收緊，以及部分城市出現(xiàn)的降價(jià)跡象，房地產(chǎn)市場面臨不利的開局。但龍頭房企強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面愈發(fā)明顯?？硕鹧芯恐行姆治鰩煑畛壳喔嬖V記者，隨著千億房企的不斷涌現(xiàn)，規(guī)模效應(yīng)在房地產(chǎn)行業(yè)愈加重要，銷售規(guī)模在這之下的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨被邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)。

上市房企銷售分化明顯

碧桂園日前公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，公司今年前兩月實(shí)現(xiàn)合同銷售額253.4億元（人民幣，下同），同比增長104%；實(shí)現(xiàn)銷售面積395萬平方米，同比增長119%。

此外，恒大地產(chǎn)公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，公司今年前兩月實(shí)現(xiàn)銷售額200.7億元，同比增長75%；實(shí)現(xiàn)銷售面積279.7萬平方米，同比增長119%。萬科今年前兩月銷售額也高達(dá)397.9億元，同比增長40%；銷售面積則為293.9萬平方米，同比增長20%。

與此同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，除了奧園地產(chǎn)與中駿置業(yè)前兩月銷售金額仍舊錄得大幅增長外，不少中小型上市房企在年初出現(xiàn)下滑的勢頭。

首創(chuàng)置業(yè)與深圳控股前兩月銷售額分別為8.9億元與5.8億元，同比分別下滑30%與29%。瑞安房地產(chǎn)與花樣年前兩月銷售額僅為12.1億元與4億元，較去年同期大幅下降52%與65%。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1月全國54個(gè)重點(diǎn)城市新房成交住宅22萬套，相比去年12月下調(diào)15%，同比2013年初下調(diào)了19.6%。進(jìn)入2月，54個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)新建商品住宅簽約套數(shù)為13.56萬套，同比下調(diào)13.8%，環(huán)比1月份下調(diào)幅度達(dá)35%。

那么，在市場表現(xiàn)慘淡的情況下，龍頭房企為何能實(shí)現(xiàn)高歌猛進(jìn)？對此，克而瑞研究報(bào)告認(rèn)為，由于部分房企在去年末留存了較多的銷售業(yè)績，部分大型企業(yè)留存的業(yè)績高達(dá)百億元以上，目前這部分留存的業(yè)績逐漸在今年1~2月的銷售業(yè)績中得到體現(xiàn)。

但龍頭房企業(yè)績的持續(xù)擴(kuò)張，也就意味著其他房企的市場份額被蠶食。楊晨青向記者表示，在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場，規(guī)模大小對于企業(yè)的品牌、銷售、融資以及拿地起著重要作用，規(guī)模越大的企業(yè)無論是拿地還是拿錢都更加容易，這也導(dǎo)致了中小型房企被進(jìn)一步邊緣化。

“隨著千億級以及500億級別的房企不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)集中度在加速提高，實(shí)際上在去年回歸一二線城市的浪潮中，有能力拿地的基本是全國TOP50的房企，缺乏融資渠道的中小型房企在一二線城市的生存難度越來越大。”楊晨青認(rèn)為，只要不出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，市場環(huán)境不出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)，大型房企能通過提高市場占有率繼續(xù)擴(kuò)大銷售規(guī)模，相反地，銷售規(guī)模在100億元以下的房企未來或?qū)⑾萑氚l(fā)展困境。