每經(jīng)編輯 每日經(jīng)濟(jì)新聞    

編 者 按

杭州、常州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，鄂爾多斯樓市崩盤(pán)，貴陽(yáng)、營(yíng)口等三、四線城市的樓市出現(xiàn)供過(guò)于求，一時(shí)間，三、四線城市“崩盤(pán)說(shuō)”、“鬼城論”不絕于耳，該話題在今年“兩會(huì)”再次被熱議。

全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森認(rèn)為，中西部地區(qū)有問(wèn)題的城市只是個(gè)案，3億人進(jìn)城對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就意味著機(jī)會(huì)；全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和戶籍制度的改革，人口的進(jìn)入必然帶來(lái)需求的增長(zhǎng)；碧桂園總裁莫斌表示，三、四線城市仍然具備廣闊的發(fā)展空間。

《《《

全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森：三四線樓市不會(huì)崩盤(pán) 房?jī)r(jià)不可能下降

◎胡葆森：

中國(guó)的城鎮(zhèn)化目前進(jìn)入了中期階段，今后20年著力點(diǎn)會(huì)從大中城市擴(kuò)展到中小城市。3億人進(jìn)城，按照人均需求30平方米來(lái)計(jì)算，這就意味90億平方米的開(kāi)發(fā)量，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就意味著機(jī)會(huì)。

房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，強(qiáng)勁的需求在支撐，成本在左右商品房的價(jià)格。土地、勞動(dòng)力、原材料價(jià)格、銀行的利息費(fèi)用、開(kāi)發(fā)人員的工資水平都沒(méi)有下降，所以房?jī)r(jià)不可能下降。

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

新型城鎮(zhèn)化作為焦點(diǎn)，再次被“兩會(huì)”熱議，這也意味著三、四線城市迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。在此之前，三、四線城市的風(fēng)險(xiǎn)屢被提及，“空城、大盤(pán)、滯銷(xiāo)”也成為三四線城市的標(biāo)簽。

全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采訪時(shí)認(rèn)為，每個(gè)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力都不一樣，說(shuō)三、四線要崩盤(pán)，不是別有用心就是能力不足。對(duì)于企業(yè)也不能一概而論，三、四線城市也有成長(zhǎng)得很好的企業(yè)，也有企業(yè)在一線城市倒閉。

胡葆森告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些企業(yè)能在三、四線城市攫取利潤(rùn)的原因，是經(jīng)過(guò)對(duì)這些城市的市場(chǎng)規(guī)律的多年探索，找到了一個(gè)適合市場(chǎng)特征的發(fā)展模式，進(jìn)而找到了一種切實(shí)可行的戰(zhàn)略。

泡沫只是個(gè)別城市的個(gè)案

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要依托。今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)1億人”問(wèn)題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

胡葆森表示，過(guò)去的20多年，是中國(guó)城鎮(zhèn)化的上半場(chǎng)，如果中國(guó)的城鎮(zhèn)化提高到70%左右，還需要15年～20年的時(shí)間，這就是中國(guó)城鎮(zhèn)化的下半場(chǎng)。他認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化，目前進(jìn)入了中期階段，城鎮(zhèn)化前20年的著力點(diǎn)在大中城市和沿海城市，因?yàn)檫@些城市是改革開(kāi)放的前沿陣地，還有一點(diǎn)是大城市吸附勞動(dòng)就業(yè)能力強(qiáng)，技術(shù)密集。而在今后20年，除了在一、二線城市城鎮(zhèn)化不斷提高質(zhì)量，解決已經(jīng)進(jìn)城人員的“人”的城鎮(zhèn)化問(wèn)題外，著力點(diǎn)會(huì)從大中城市擴(kuò)展到中小城市，三、四線城市因此被業(yè)內(nèi)視為“紅海”。

克而瑞研究中心發(fā)布的 《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》指出，三線城市大多外出務(wù)工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對(duì)新增住房的需求相對(duì)清淡。經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限，中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充裕，使得三線城市土地供應(yīng)過(guò)量，因此大多數(shù)城市房地產(chǎn)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高，高庫(kù)存已是這些城市難以走出的陰影。

3月6日，全國(guó)政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥介紹，庫(kù)存量高于月銷(xiāo)售量的12倍～15倍，高過(guò)1年到1年半的銷(xiāo)售量的就是高庫(kù)存。

在胡葆森看來(lái)，中西部地區(qū)大部分城市都不存在這個(gè)問(wèn)題，有問(wèn)題的城市只是個(gè)案。胡葆森給記者算了一筆賬，3億人進(jìn)城，按照人均需求30平方米來(lái)計(jì)算，這就意味90億平方米的開(kāi)發(fā)量，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就意味著機(jī)會(huì)。

胡葆森同時(shí)也表示，房?jī)r(jià)不會(huì)下跌。他說(shuō)，強(qiáng)勁的需求在支撐價(jià)格，成本在左右商品房的價(jià)格。土地、勞動(dòng)力、原材料價(jià)格、銀行的利息費(fèi)用、開(kāi)發(fā)人員的工資水平都沒(méi)有下降，所以房?jī)r(jià)不可能下降。

有根據(jù)地才能抗衡大房企

胡葆森說(shuō)，縣城消費(fèi)能力確實(shí)沒(méi)有三線城市強(qiáng)，三線城市沒(méi)有二線城市強(qiáng)，一個(gè)成熟的開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)這個(gè)城市的人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人們收入和消費(fèi)能力來(lái)確定產(chǎn)品定價(jià)、開(kāi)發(fā)規(guī)模、社區(qū)位置和產(chǎn)品形態(tài)，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的規(guī)模，確定開(kāi)發(fā)方向、開(kāi)發(fā)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)節(jié)奏等。

他說(shuō)，河南完全有資格稱(chēng)為中國(guó)城鎮(zhèn)化的一個(gè)縮影，人口差不多占了中國(guó)的十分之一，河南有108個(gè)縣，還包括一些中心鎮(zhèn)，下一步城鎮(zhèn)化的著力點(diǎn)就是要從大型城市向這些中小城鎮(zhèn)不斷地去延伸。

胡葆森表示，在三、四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三、四線城市，主要是因?yàn)?“考慮企業(yè)自身的資源情況”。早在2005年，他就已經(jīng)預(yù)測(cè)了今天房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變遷，即大的開(kāi)發(fā)商將占據(jù)主要的市場(chǎng)份額，每一座城市的前十大開(kāi)發(fā)商將有6～7個(gè)不是本地開(kāi)發(fā)商，欲與這些大企業(yè)抗衡，必須擁有自己的“根據(jù)地”，沒(méi)有根據(jù)地的盲目全國(guó)擴(kuò)張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

諸如恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)等全國(guó)性大公司都已經(jīng)進(jìn)入鄭州市場(chǎng)，對(duì)本地房企造成了不小的沖擊。在此情況下，胡葆森認(rèn)為，一些大的地產(chǎn)商進(jìn)入河南市場(chǎng)，造成了一種新的競(jìng)爭(zhēng)局面，建業(yè)也會(huì)調(diào)節(jié)自身的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。比如加大服務(wù)體系的建設(shè)，從而發(fā)揮自身的客戶資源優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻I(yè)22年在一個(gè)市場(chǎng)上，客戶資源肯定要多于剛進(jìn)入的地產(chǎn)商，通過(guò)服務(wù)好原有業(yè)主，就可解決建業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，這也是探索一種新的發(fā)展模式。

胡葆森表示，建業(yè)原來(lái)主要是買(mǎi)地、建房，拿回來(lái)錢(qián)再去買(mǎi)地，是個(gè)快速周轉(zhuǎn)型的。今后準(zhǔn)備提供一個(gè)新興的社區(qū)服務(wù)，通過(guò)服務(wù)的升級(jí)尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，從一個(gè)單純的開(kāi)發(fā)商向一個(gè)新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在加劇，建業(yè)集團(tuán)對(duì)這一塊的投資也很謹(jǐn)慎。以建業(yè)十八城綜合體為例，胡葆森說(shuō)，建業(yè)十八城（包括寫(xiě)字樓、院線、酒店）持有的面積通常在10%左右，一般不會(huì)超過(guò)15%，這個(gè)比例在每個(gè)時(shí)期都不一樣。目前建業(yè)在迅速提升規(guī)模，現(xiàn)金流的需求比較迫切，自持就不能那么多。到了500億規(guī)模以后，持有的規(guī)模就會(huì)逐漸加大，這跟企業(yè)的發(fā)展階段，也有一定的關(guān)系。

《《《

全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森：新型城鎮(zhèn)化將使三四線樓市供求達(dá)到平衡

◎黃其森：

一手抓嚴(yán)格完成保障房、自住型商品房的任務(wù)，一手放開(kāi)商品房市場(chǎng)，兩者平衡推進(jìn)，是我理解的“雙向調(diào)控”。

現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士在全國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)走向上意見(jiàn)大相徑庭，“崩盤(pán)論”此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實(shí)出現(xiàn)供應(yīng)量過(guò)大，但我并不認(rèn)為三、四線城市會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋盤(pán)。

杭州樓盤(pán)作一些調(diào)整，有利于整個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展，這是給房地產(chǎn)市場(chǎng)提個(gè)醒。

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

當(dāng)所有關(guān)注的焦點(diǎn)都集中在今年房地產(chǎn)政策的方向定調(diào)時(shí)，住建部部長(zhǎng)姜偉新僅給出了簡(jiǎn)單的四個(gè)字——雙向調(diào)控。

一時(shí)間，各種揣測(cè)的聲音頻頻，究竟調(diào)控兩端會(huì)觸及哪里？究竟是供需層面的“雙向”，長(zhǎng)短期調(diào)控的“雙向”，還是不同城市之間的“雙向”？

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，一手抓嚴(yán)格完成保障房、自住型商品房的任務(wù)，一手放開(kāi)商品房市場(chǎng)，兩者平衡推進(jìn)，是他理解的“雙向調(diào)控”。

談及三、四線城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀，黃其森指出，“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士在全國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)走向上意見(jiàn)大相徑庭，‘崩盤(pán)論’此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實(shí)出現(xiàn)供應(yīng)量過(guò)大，但我并不認(rèn)為三、四線城市會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋盤(pán)。”

在黃其森看來(lái)，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，以及戶籍制度改革的逐步推進(jìn)，人口的進(jìn)入必然帶來(lái)需求的增長(zhǎng)，從而使三、四線城市達(dá)到供需平衡。

三四線機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存

杭州、常州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)亮起的紅燈，提醒著未來(lái)二、三線城市樓市存在的風(fēng)險(xiǎn)。

“房地產(chǎn)有漲有跌，杭州樓盤(pán)作一些調(diào)整，有利于整個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展，這是給房地產(chǎn)市場(chǎng)提個(gè)醒。”黃其森認(rèn)為，房地產(chǎn)“崩盤(pán)論”是危言聳聽(tīng)。

事實(shí)上，在泰禾的發(fā)展布局中，也涉及不少三、四線城市。對(duì)此，黃其森表示，只會(huì)去經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方。

“我們?cè)诟＝ㄒ策M(jìn)入了很多三、四線城市，雖然有些只是縣區(qū)，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力超過(guò)很多省會(huì)城市，這樣集中在一起，也很容易形成規(guī)模效應(yīng)”黃其森說(shuō)，目前泰禾布局在北京、福建、長(zhǎng)三角以及珠三角，“項(xiàng)目規(guī)模最多不超過(guò)200畝，這樣可以實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)和去化。我們也放棄了很多新的機(jī)會(huì)，在我看來(lái)，如何能夠?qū)ψ约旱膽?zhàn)略目標(biāo)有一個(gè)堅(jiān)定不移的執(zhí)行和把握，便是有所為有所不為。”

在黃其森看來(lái)，相比住宅，更應(yīng)該警惕三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。“商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，難點(diǎn)是后續(xù)的招商運(yùn)營(yíng)，但現(xiàn)在很多企業(yè)并不具備這些能力。”

三、四線城市的降溫越發(fā)明顯，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，15家標(biāo)桿房企在一線城市合計(jì)銷(xiāo)售額為2304億元，在二線城市銷(xiāo)售額為4446億元，在三、四線城市合計(jì)銷(xiāo)售額為678億元。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上月發(fā)布的報(bào)告也顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)的城市達(dá)6個(gè)，其中大部分是三、四線城市。

黃其森表示，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，如果戶籍制度改革可以跟上，人口的進(jìn)入必然帶來(lái)需求的增長(zhǎng)，三、四線城市還是可以逐漸達(dá)到供需平衡。

“雖然一些三、四線城市確實(shí)出現(xiàn)供應(yīng)量過(guò)大，但這并非是不能解決的問(wèn)題。”黃其森說(shuō)，在一線城市進(jìn)入后城市化時(shí)代時(shí)，三、四線的城市化正要開(kāi)始加速。同時(shí)，三、四線城市也需要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，改善城市商業(yè)與市政配套，以吸引人口的流入。

“新的市場(chǎng)剛剛開(kāi)始”

伴隨著調(diào)控范圍的擴(kuò)大，周期的拉長(zhǎng)，“房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過(guò)去”的言論不絕于耳。但在黃其森看來(lái)，在經(jīng)歷了市場(chǎng)的洗牌后，新的市場(chǎng)剛剛開(kāi)始。

“之前可以說(shuō)是全民都在做，大家也感覺(jué)過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)有錢(qián)就行，不需要專(zhuān)業(yè)，但現(xiàn)在會(huì)越來(lái)越需要專(zhuān)業(yè)化”黃其森表示。

去年，泰禾以“黑馬”的姿態(tài)沖入北京市場(chǎng)，并迅速拿下了幾宗熱門(mén)地塊，一時(shí)間成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

對(duì)此，黃其森告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，融資成本的高低取決于與金融機(jī)構(gòu)怎樣談判對(duì)接，“泰禾到了一定規(guī)模后，議價(jià)能力相對(duì)較強(qiáng)，基本上一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有三五家金融機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)接融資，最少也有兩家。”

黃其森透露，泰禾今年的銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)計(jì)是250億元，其中北京市場(chǎng)是發(fā)展重點(diǎn)。

在其今年的提案中，黃其森建議，北京的自住房政策應(yīng)該在房?jī)r(jià)高昂的特大城市推廣。而對(duì)于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的部分，政府應(yīng)放開(kāi)預(yù)售許可證管理。

“除保障房與自住型商品房等特殊房產(chǎn)用來(lái)解決中低收入人群的住房難題，屬于政府干預(yù)行為，其他方面完全可以讓房地產(chǎn)更多地回歸市場(chǎng)調(diào)節(jié)中去，讓各類(lèi)人自主選擇。”黃其森說(shuō)。

《《《

碧桂園總裁莫斌：三四線樓市前景廣闊

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

隨著鄂爾多斯樓市的崩盤(pán)，以及貴陽(yáng)、營(yíng)口等三、四線城市的樓市出現(xiàn)供過(guò)于求，一時(shí)間出現(xiàn)了“崩盤(pán)說(shuō)”、“鬼城論”。

克爾瑞于去年7月發(fā)布的《中國(guó)城市住宅發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》也顯示，我國(guó)房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最高的50座城市中，有49個(gè)是三線城市。一些大型開(kāi)發(fā)商正在加速向一、二線城市聚集，三、四線城市似乎成了雞肋。

但也有部分房企依然堅(jiān)定看好新型城鎮(zhèn)化大潮下三、四線城市的發(fā)展機(jī)遇，比如碧桂園。碧桂園總裁莫斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專(zhuān)訪時(shí)表示，三、四線城市仍然具備廣闊的發(fā)展空間。

近年來(lái)，三、四線城市背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)正在逐步顯現(xiàn)。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，三、四線城市規(guī)模小、市場(chǎng)容量小，需求有限且供給無(wú)限，很多項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)之初就把周邊有支付能力的客戶消耗一空，首次開(kāi)盤(pán)大賣(mài)、二次開(kāi)盤(pán)正常、三次開(kāi)盤(pán)蕭條成了普遍現(xiàn)象。

但莫斌表示，三、四線城市，尤其是一些人口基數(shù)大、經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較好的城市，目前正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速時(shí)期。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也有一批有實(shí)力的客戶需要更好的產(chǎn)品和服務(wù)，而當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)尚未完全滿足，因此這類(lèi)型城市還是有很大的機(jī)會(huì)。

莫斌認(rèn)為，三、四線城市不一定就是“空城”，關(guān)鍵看是否符合新型城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)，成敗取決于有沒(méi)有滿足市場(chǎng)需求的能力。

2013年，碧桂園在三、四線城市打造多個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目。莫斌表示，“當(dāng)然，公司也注意到了三、四線城市的風(fēng)險(xiǎn)，在土地投資決策時(shí)，會(huì)作出很好的甄選。至于會(huì)否加大一、二線城市的投資，公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)整，重要的是要找到符合碧桂園發(fā)展模式的土地。”

對(duì)于目前房地產(chǎn)企業(yè)掀起的多元化熱潮，莫斌明確表示，碧桂園目前還沒(méi)有多元化發(fā)展的計(jì)劃，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，國(guó)內(nèi)剛需市場(chǎng)還存在大量機(jī)會(huì)，龍頭房企的市場(chǎng)占有率會(huì)有所提升，碧桂園仍將致力于提高公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

《《《

記者觀察

三四線城市盤(pán)活的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的面臨泡沫崩潰的危險(xiǎn)？這其實(shí)是一個(gè)偽命題。

早在去年，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就曾報(bào)道過(guò)，大量布局三四線城市的碧桂園去年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度是全國(guó)前十大房企中最高的。同樣，世茂房地產(chǎn)從縣級(jí)市石獅“攫金”20億元。龍頭老大萬(wàn)科也沒(méi)放棄三、四線城市的機(jī)會(huì)。全國(guó)前十的地產(chǎn)商中，絕大部分在三、四線城市都有布局，并且三、四線城市給公司貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)并不比一線城市少多少。

無(wú)可否認(rèn)，確實(shí)有一部分三、四線城市因?yàn)橥恋丶泄?yīng)、人口外流出現(xiàn)了空城和“鬼城”的現(xiàn)象，但住建部政策研究中心主任陳淮曾說(shuō)，“鬼城”是暫時(shí)的，從一個(gè)城市開(kāi)始建設(shè)到最終成熟，必然會(huì)經(jīng)歷“鬼城”的階段。

真正需要擔(dān)心的，并不是三、四線城市是否存在大量房屋空置現(xiàn)象，而是人們是否愿意留在三、四線城市發(fā)展。一位房地產(chǎn)企業(yè)家曾向記者表示，三、四線城市是否能吸引人口的關(guān)鍵，是當(dāng)?shù)啬懿荒芘囵B(yǎng)出一流的企業(yè)，進(jìn)而消化和吸引大量的就業(yè)人口留在三、四線城市。

通常來(lái)說(shuō)，三、四線城市要留住企業(yè)不容易。很多城市開(kāi)始時(shí)會(huì)給出諸多優(yōu)惠政策，希望能筑巢引鳳，但這些企業(yè)做大做強(qiáng)之后，往往會(huì)和地方政府談條件，如果不能繼續(xù)給優(yōu)惠政策，他們就會(huì)遷到資源更為豐富的一線城市。但如果長(zhǎng)期給優(yōu)惠政策，當(dāng)?shù)氐呢?cái)政又很難有財(cái)力做好公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，最后也會(huì)導(dǎo)致人才大量外流。留不住企業(yè)，留不住人才，是很多地方政府最頭疼的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題要從根本上解決，只能依靠中央政府更為科學(xué)地劃分城市功能、明確城市定位。

不過(guò)，三、四線城市的樓市即將迎來(lái)“春天”。李克強(qiáng)總理在今年“兩會(huì)”上作的政府工作報(bào)告明確提出，將促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，解決人在城市如何落戶、生活，從而推動(dòng)城市均衡發(fā)展，促進(jìn)公共服務(wù)均等化。

這些措施不僅能夠減輕一線城市的壓力，也將大大提升三、四線城市的吸引力，進(jìn)而盤(pán)活整個(gè)三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。