對于三、四線城市的投資開發(fā)，不少品牌房企陷入“糾結(jié)”情境，到底是應(yīng)該盡快出逃，還是繼續(xù)加碼？在這個(gè)關(guān)鍵問題上，近日部分品牌房企老總站在全國“兩會”的大舞臺上強(qiáng)力反擊，認(rèn)為“好局才剛剛開始”。

與此同時(shí)，近期的政府工作報(bào)告中提到，“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，這是否意味著這些被看淡的三、四線城市樓市將迎來“主場時(shí)間”？多家機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，在中西部地區(qū)，省會城市和交通樞紐城市將成為房企們的首選，而資源性強(qiáng)的中小城市也會被普遍看好。

作為領(lǐng)軍中西部地區(qū)的A股上市品牌房企，金科股份（000656,SZ）早在2010年就明確提出了“1030”戰(zhàn)略，計(jì)劃未來十年進(jìn)入重慶30個(gè)郊區(qū)縣，按照當(dāng)前擴(kuò)張路徑，這一戰(zhàn)略早已升級為2.0版，除了大重慶之外，貴州、新疆、云南、四川、陜西、湖南等重點(diǎn)省區(qū)的60個(gè)城市均被納入開發(fā)范圍。對于金科的戰(zhàn)略布局，有房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)用了“悶聲發(fā)大財(cái)”予以評價(jià)。

去年拿地耗資逾88億

近日，筆者梳理金科股份的公告發(fā)現(xiàn)，自2013年初以來，金科股份延續(xù)了2012年“彪悍”的拿地作風(fēng)，拿地頻率之高令業(yè)內(nèi)驚嘆不已。

據(jù)統(tǒng)計(jì)上述拿地公告，2013年金科股份拿地5453.2畝，拿地總成本88.56億元，單價(jià)成本平均僅有162萬元/畝，拿地區(qū)域除了東部地區(qū)的張家港市、無錫市之外，其他均分布在中西部地區(qū)。

在“大重慶”范圍內(nèi)，除了沙坪壩區(qū)之外，金科股份拿地均集中在大足區(qū)、長壽區(qū)、云陽縣、江津區(qū)、合川區(qū)等郊區(qū)縣。值得關(guān)注的是，金科股份還深入新疆五家渠市、四川內(nèi)江市、貴州遵義市及湖南瀏陽市、郴州市頻頻拿地。

即便是新進(jìn)入貴州、新疆等省份，金科股份也沒有首先進(jìn)駐相應(yīng)的省會城市。金科股份一名區(qū)域高管曾表示，進(jìn)軍貴州等區(qū)域是公司的戰(zhàn)略需要，像公司進(jìn)入貴州遵義市，是考慮到先要進(jìn)行區(qū)域布點(diǎn)，熟悉當(dāng)?shù)厥袌?，再向區(qū)域核心城市布局。

實(shí)際上，這是金科股份繼“1030”發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，在2011年又提出了“622”發(fā)展戰(zhàn)略，也就是說，金科將以重慶為中心的中西部地區(qū)投入比重提高到60%，長三角和環(huán)渤海地區(qū)分別占20%。按照重慶業(yè)內(nèi)的解讀，金科股份要在一線做品牌，二線做利潤，三線做規(guī)模。

對于這一戰(zhàn)略定位，國信證券地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明曾在一份研報(bào)中表示，金科股份具有多年經(jīng)營三、四線城市項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，了解局部市場格局和游戲規(guī)則，在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的背景下，中西部地區(qū)本來就集中了大量的三、四線城市，且這些城市的城鎮(zhèn)化水平較低。因此，金科股份勢必會成為中西部新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的最大受益者。

2013年，一線品牌房企回歸一、二線城市，這些城市頻頻陷入 “地王”爭奪戰(zhàn)，部分地塊的高溢價(jià)率也引起了各地政府的擔(dān)憂。重慶一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，金科避開了熱點(diǎn)城市，通過底價(jià)拿地，既能加速擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模，又能保證項(xiàng)目一定的利潤率，也有助于穩(wěn)定股價(jià)。

當(dāng)前，對于三、四線城市的開發(fā)，不少開發(fā)商的“糾結(jié)”情愫持續(xù)已久，但近來部分品牌房企老總站在全國“兩會”的舞臺上強(qiáng)力集中反擊，認(rèn)為好局才剛剛開始。近日，金科股份董事長黃紅云向媒體表示，每個(gè)城市的情況都不一樣，千差萬別。判斷一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場，要從經(jīng)濟(jì)、人口、收入分布、城鎮(zhèn)化發(fā)展階段、政府政策等多方面評估。金科進(jìn)入每個(gè)城市都經(jīng)過了詳細(xì)的論證。

今年政府工作報(bào)告中也提到，“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。”業(yè)內(nèi)專家猜測，下一步將會有更多有利于中西部城鎮(zhèn)化的利好消息浮出水面。

多元化融資“避險(xiǎn)”

今年1月8日，金科股份攜手銀華基金子公司“銀華資本”，并簽署了貸款合作協(xié)議，擬融資10億元，綜合融資成本11.6%。這也是金科股份與基金公司展開的首次合作。

當(dāng)前，受樓市持續(xù)調(diào)控、中央治理影子銀行等因素的影響，開發(fā)商的資金鏈備受考驗(yàn)。金科股份去年三季報(bào)顯示，雖然公司賬面現(xiàn)金流高達(dá)91.5億元，但經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-35.4億元，整個(gè)去年拿地支出累計(jì)88.56億元，資產(chǎn)負(fù)債率較高。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金科股份作為高周轉(zhuǎn)型的品牌房企，雖然公司的資產(chǎn)負(fù)債率較高，需要一定的資金成本，也會吞噬一部分利潤，但在快速模式下并不擔(dān)心現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

按照去年年報(bào)所透露，金科股份計(jì)劃實(shí)施“8020”產(chǎn)品戰(zhàn)略，即新推產(chǎn)品中80%為剛需產(chǎn)品，20%為改善型產(chǎn)品，堅(jiān)持走民生地產(chǎn)之路。公司要求重慶區(qū)域項(xiàng)目從拿地到首期開盤原則上不超過6個(gè)月，外地項(xiàng)目不得超過8個(gè)月。

為了支撐各地項(xiàng)目的快速開發(fā)，金科股份這兩年來除了預(yù)售回款、銀行開發(fā)貸等傳統(tǒng)融資渠道之外，更多的是借助了信托、銀團(tuán)、融資租賃等方式多元化募資。

據(jù)了解，金科股份最新一次信托貸款發(fā)生在去年2月底，主要是內(nèi)江金科向中鐵信托貸款4.5億元，融資成本10.7%。不過，金科股份當(dāng)時(shí)透露，截至去年2月26日，公司信托融資余額為39.44億元。

去年4月初，金科股份為降低采購成本，與關(guān)聯(lián)公司重慶銀海融資租賃簽署協(xié)議，募資2億元，期限2年，租賃年率僅7%。一個(gè)月后，金科股份將融資之手伸向中信銀行、昆侖信托組成的銀團(tuán)，總借款高達(dá)16億元，期限兩年，但年化綜合融資成本9.7%。

此外，金科股份借助去年下半年上市房企再融資潮涌之際，短時(shí)間內(nèi)就對外發(fā)布了43億元的定增募資預(yù)案，定增對象涉及重慶、陜西三個(gè)住宅項(xiàng)目，但隨著市場變化，這個(gè)方案也做了相應(yīng)調(diào)整。今年1月底，海印股份8億元定增獲批，成為本輪上市房企再融資接受證監(jiān)會審核通過的第一單，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企再融資開閘信號意義明顯。

申銀萬國地產(chǎn)分析師韓思怡此前發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，因2011年金科股份借殼上市時(shí)大部分項(xiàng)目已經(jīng)過國土部審查，無囤地捂盤，預(yù)計(jì)此次將重點(diǎn)針對新項(xiàng)目審查，審批速度相對較快，獲批概率相對較大。

發(fā)力“產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)”模式

如今，有了多元化的融資渠道作支撐，金科股份縱橫擴(kuò)張的 “野心”更為龐大。前不久，參加全國“兩會”的全國政協(xié)委員、金科股份董事長黃紅云向有關(guān)媒體表示，公司正在做養(yǎng)老地產(chǎn)的準(zhǔn)備工作，今年內(nèi)將推出養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，黃紅云還拋出了更大的目標(biāo)，預(yù)計(jì)到2015年金科銷售規(guī)模達(dá)到500億元，其底氣來自旗下足夠充足的“糧草彈藥”。

筆者注意到，金科股份在2012年年報(bào)中透露，公司正在實(shí)施地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動模式，這一模式也是提升公司差異化競爭力的重要方面。

按照金科股份的說法，前述模式就是要在做大做強(qiáng)住宅地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四駕馬車齊頭并進(jìn)，探索進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)、土地一級開發(fā)。強(qiáng)化上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)一步發(fā)展園林、酒店、物管、門窗裝飾等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。

其實(shí)，金科股份早已嘗到了個(gè)中甜頭。據(jù)2012年年報(bào)透露，金科股份房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營收96.5億元，物業(yè)管理板塊實(shí)現(xiàn)營收2.12億元，酒店經(jīng)營實(shí)現(xiàn)營收1.93億元，園林及其他實(shí)現(xiàn)營收1.42億元。值得注意的是，除了房地產(chǎn)毛利率約為35.2%之外，酒店經(jīng)營毛利率高達(dá)68.5%，園林及其他也達(dá)到了27.7%，其毛利率同比增幅在各大板塊中比例最高，達(dá)到了5.23個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，金科股份近年來不僅在產(chǎn)品上獲得市場高度認(rèn)可，其榮譽(yù)由“花園洋房專家”晉升為“中國住宅產(chǎn)品專家”，其綜合發(fā)展實(shí)力“突飛猛進(jìn)”。

據(jù)CRIC研究中心發(fā)布的《2013年中國房企銷售50強(qiáng)榜單》顯示，金科股份實(shí)現(xiàn)銷售金額239億元，同比增長68億元；實(shí)現(xiàn)銷售面積288萬平方米，同比增長113萬平方米。在50強(qiáng)房企排名中，金科股份均在30名以內(nèi)，與去年相比，排名均有較大幅度的上升。

早在2012年底，金科股份在重慶萬盛區(qū)黑山谷拿地，在重慶本土首次邁開旅游文化地產(chǎn)開發(fā)步伐。對于這一板塊的發(fā)展，金科股份彼時(shí)用了“實(shí)質(zhì)性突破”來高度概括。據(jù)了解，金科股份的首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目位于湖南瀏陽市的中國山水洲項(xiàng)目，從去年拿地情況來看，這個(gè)項(xiàng)目已取得一定的土地儲備。

渤海證券地產(chǎn)分析師易華強(qiáng)此前曾發(fā)布研報(bào)表示，金科股份當(dāng)前園林業(yè)務(wù)一部分為公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套，另一部分為對外業(yè)務(wù)，包括其他地產(chǎn)公司以及市政項(xiàng)目。公司未來園林業(yè)務(wù)的突破方向?yàn)槭姓@林項(xiàng)目，也有望成為公司新的增長點(diǎn)。

對于這種聯(lián)動模式的基本思路，易華強(qiáng)認(rèn)為，金科股份通過與地方政府合作，承擔(dān)市政園林項(xiàng)目，獲取廉價(jià)土地，政府通過土地出讓金補(bǔ)充市政園林建設(shè)資金，政府沒有先期資金投入，而公司通過資金墊付獲取廉價(jià)土地資源，取得了地方政府與公司盈利的雙贏。

不過，對于設(shè)定500億元的銷售目標(biāo)，按照金科股份2013年初預(yù)設(shè)的年度235億元（含產(chǎn)業(yè)板塊）銷售目標(biāo)，這相當(dāng)于是“彎道超車”，其增長率要達(dá)到約50%左右。不過，蘭德咨詢曾做過一項(xiàng)專門研究，其結(jié)論是目標(biāo)易定，資源和能力難得，除了資金和人員這兩個(gè)核心要素之外，產(chǎn)品保障和管理保障也缺一不可。

在管理上，尤其是物業(yè)管理上，早在去年6月，金科股份專門成立了金科資管中心，相當(dāng)于是在全國范圍內(nèi)首推 “業(yè)主資產(chǎn)增值計(jì)劃”。按照這個(gè)增值計(jì)劃，金科資管中心將開設(shè)資產(chǎn)服務(wù)、資產(chǎn)托管、資產(chǎn)經(jīng)營三大板塊業(yè)務(wù)，從而更專業(yè)、更系統(tǒng)地為金科業(yè)主服務(wù)。

除了金科股份之外，目前包括萬科、花樣年、龍湖等品牌房企均在低調(diào)嘗試依托自身不斷增長的龐大業(yè)主群體，打造社區(qū)增值業(yè)務(wù)，開發(fā)新的利潤增長點(diǎn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，這實(shí)際上也代表了未來房地產(chǎn)行業(yè)變革的一種大趨勢。 （文/周杰）