浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司違約事件，發(fā)生在房地產(chǎn)融資收緊、房企去庫(kù)存降價(jià)背景下，使這家不知名的房企瞬間被推上風(fēng)口浪尖。

18日，由奉化市政府牽頭，地方銀監(jiān)部門和中國(guó)人民銀行奉化支行、建設(shè)銀行共同參加溝通協(xié)調(diào)會(huì)，討論興潤(rùn)置業(yè)如何償還35億元債務(wù)問題。

15家銀行卷入房企“違約風(fēng)波”

奉化是個(gè)縣級(jí)市，距浙江省寧波市30公里，當(dāng)?shù)厝丝诩s50萬。在奉化蕭王廟街道泉溪江西側(cè)，高檔法式別墅區(qū)“桃源府邸”項(xiàng)目已停工數(shù)月，因拖欠電費(fèi)，工地大門已無法電動(dòng)開啟。售樓處大門緊閉，地上放著一張水費(fèi)催繳通知單。

該工地開發(fā)商是興潤(rùn)置業(yè)，奉化的龍頭房企，曾列于寧波百?gòu)?qiáng)企業(yè)第33位、建筑房企前5位。如今該公司面臨負(fù)債超35億元、資不抵債困境。當(dāng)?shù)匾殉闪０附M和應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組處置相關(guān)工作。

興潤(rùn)置業(yè)是一家總部位于奉化的非上市房地產(chǎn)開發(fā)商。興潤(rùn)置業(yè)成立于2000年9月5日，注冊(cè)資本4億元，法人代表沈明崇，實(shí)際控制人是其父沈財(cái)興。沈財(cái)興名下還有多家企業(yè)。工商資料顯示，以沈財(cái)興為法人代表的有浙江興潤(rùn)陽(yáng)光建設(shè)有限公司、浙江沈氏建設(shè)有限公司等。

中國(guó)證券報(bào)記者從奉化消息人士處獲悉，沈財(cái)興是象山人，做建筑包工頭出身，興潤(rùn)置業(yè)從未離開過建筑和房地產(chǎn)領(lǐng)域，沒有涉足過其他領(lǐng)域和業(yè)務(wù)，是一家典型房企。興潤(rùn)置業(yè)是奉化當(dāng)?shù)刈畲蟮姆科?，沈?cái)興是奉化房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。

自1988年以來，該公司相繼在奉化開發(fā)10多個(gè)樓盤。目前在建項(xiàng)目有“甬山新村”和“桃源府邸”，參與長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目。截至目前，該公司已開發(fā)房產(chǎn)面積100多萬平方米。興潤(rùn)置業(yè)鼎盛時(shí)期為2006年，當(dāng)年度該公司完成營(yíng)收25億元。

據(jù)奉化金融辦提供的信息，興潤(rùn)置業(yè)實(shí)際控制人為沈財(cái)興、法人代表為沈明崇，父子倆因涉嫌非法吸收公眾存款罪，已于3月11日被移送至奉化人民檢察院。

奉化金融辦提供的信息顯示，近年來，興潤(rùn)置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理混亂，資金鏈條斷裂，經(jīng)過核實(shí)幾家公司資產(chǎn)債務(wù)情況，初步結(jié)論是已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債。

從目前情況看，興潤(rùn)置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)總負(fù)債35億多元。其中，銀行貸款約24億元，非法吸收公眾存款7億多元，拖欠工人工資和工程材料款等約4億元。在民間借貸的7億多元中，借款利息基本為年利率18%-36%不等。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，在24億元銀行貸款中，涉及建行、浦發(fā)和農(nóng)行等15家銀行。其中，建行奉化支行放貸額度最大，超過11億元。

正尋找接盤者

“桃源府邸”規(guī)劃三期共建51幢獨(dú)立別墅、172幢雙拼別墅、23套公寓和1幢會(huì)所，按計(jì)劃2011年12月開工，2013年12月交付。據(jù)此前公開資料顯示，該樓盤排屋最低起價(jià)560萬元/套，獨(dú)立別墅最高售價(jià)3000萬元/套。

據(jù)工地工人介紹，該樓盤已停工四五個(gè)月，原因是老板欠錢沒辦法再開發(fā)下去了。到工地現(xiàn)場(chǎng)去查看的業(yè)主表示：“如果這個(gè)項(xiàng)目最終淪為爛尾樓，那才是最大麻煩。”

根據(jù)應(yīng)急小組相關(guān)人士消息，可能會(huì)有企業(yè)接盤，以最大程度保障購(gòu)房戶利益。

據(jù)專案組初步統(tǒng)計(jì)，興潤(rùn)置業(yè)資產(chǎn)總額在27億-30億元，實(shí)際虧空5-8億元。最近幾年內(nèi)，由于奉化地價(jià)下跌，該公司資產(chǎn)總額縮水約14億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，小房企抵御調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。在樓市上漲時(shí)，地方政府推地時(shí)把起拍價(jià)定得高，企業(yè)高價(jià)拿地。樓市下行時(shí)，地方政府為提高拍賣成交率，又把相鄰地塊起拍價(jià)定得低。變相造成高價(jià)購(gòu)地公司資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。

奉化國(guó)土資源局官方網(wǎng)站顯示，2010年1月，興潤(rùn)置業(yè)以6.6億元的價(jià)格，拍得奉化蕭王廟街道泉溪江西側(cè)、彌勒大道南側(cè)宅地，折合樓面價(jià)7852元/平方米。2013年12月，世茂集團(tuán)子公司拍得奉化蕭王廟街道泉溪江東西兩側(cè)、彌勒大道以北宅地，折合樓面價(jià)3204元/平方米。

興潤(rùn)置業(yè)參與的長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目，由于地價(jià)下跌讓該公司的資產(chǎn)至少縮水10億元。

3月18日，由奉化政府牽頭，地方銀監(jiān)部門和中國(guó)人民銀行奉化支行、建設(shè)銀行共同參加溝通協(xié)調(diào)會(huì)，討論浙江興潤(rùn)置業(yè)如何償還35億元人民幣債務(wù)的問題。相關(guān)人士透露，地方政府傾向于尋求出售其剩余資產(chǎn)。

3月14日，《寧波日?qǐng)?bào)》以《寧波奉化“興潤(rùn)置業(yè)”事件處置有序》為題的報(bào)道提到，近年來，興潤(rùn)置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理混亂，資金鏈斷裂，經(jīng)對(duì)該公司幾家子公司資產(chǎn)債務(wù)情況初步核實(shí)，已資不抵債。目前奉化市成立的專案組和應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組正有序處置相關(guān)工作，針對(duì)涉事機(jī)關(guān)事業(yè)人員，市紀(jì)委也已介入調(diào)查。

多地開發(fā)商“以價(jià)換量”

最近，在杭州、常州、成都、寧波等城市，部分樓盤開始降價(jià)促銷。房地產(chǎn)降價(jià)之風(fēng)已經(jīng)刮至北京，萬科某樓盤低于預(yù)期2000-3000元/平方米入市后，引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)于一線房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。

降價(jià)銷售已成為近期開發(fā)商應(yīng)對(duì)“沖擊”的首要選擇。保利地產(chǎn)在廣州的三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出一成首付優(yōu)惠活動(dòng)，首次置業(yè)者，首付一成，剩余部分可分4個(gè)月付清。分期首付實(shí)際上是開發(fā)商為購(gòu)房者提供“無息貸款”，開發(fā)商要為買房人墊付資金。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房屋降價(jià)勢(shì)頭已從二三線向一線城市延伸。

隨著房地產(chǎn)增長(zhǎng)出現(xiàn)疲態(tài)，金融機(jī)構(gòu)逐步收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款，已有銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款進(jìn)行嚴(yán)格總量控制。

銀行界人士表示，在經(jīng)濟(jì)增速下行、資產(chǎn)泡沫積聚、貨幣政策緊平衡的背景下，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)暴露，處置起來非常困難。

市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，由于擔(dān)心未來信貸環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步收緊，一些受信貸緊縮沖擊的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)繼續(xù)降價(jià)促銷，以便迅速消化庫(kù)存，回籠資金。