“首付僅需一成、八八折優(yōu)惠、開盤價(jià)調(diào)低4000元、單價(jià)每平方米直降6000元……”近來北京、廣州等地樓市出現(xiàn)的某些信號(hào)，打破了過去一線城市看漲、二、三線城市分化的所謂“冰火”兩重天格局，進(jìn)一步增強(qiáng)了人們對(duì)樓市向下的心理預(yù)期。

分析人士指出，由于受到信貸收緊、貨幣供應(yīng)量變化以及政策層面等多重因素的影響，一線城市房價(jià)的波動(dòng)在所難免。

一線房價(jià)下挫，上漲神話破滅

2月以來，杭州、南京、武漢、常州等城市相繼傳出低價(jià)甩盤或降價(jià)促銷的消息。個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格下調(diào)，引發(fā)了公眾對(duì)于房價(jià)整體下跌序幕即將開啟的猜測。

近日，北京萬科位于大興區(qū)天宮院區(qū)域一個(gè)項(xiàng)目，被媒體稱為以低于市場預(yù)期近3000元的價(jià)格入市。一線城市房價(jià)的“異動(dòng)”，刺激了購房者敏感的神經(jīng)。

北京萬科馬上澄清“降價(jià)”傳聞，稱該項(xiàng)目定價(jià)“嚴(yán)格按照政府部門指導(dǎo)意見進(jìn)行定價(jià)，參考了周邊幾個(gè)在售項(xiàng)目的價(jià)格”。

分析人士指出，開發(fā)商接受住建部門價(jià)格引導(dǎo)進(jìn)行銷售，體現(xiàn)了姿態(tài)放低以及銷售策略的改變。

北京萬科項(xiàng)目銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于此前的宣傳價(jià)格，說明一線城市房價(jià)難以延續(xù)“只漲不跌”神話。

在廣州，時(shí)代地產(chǎn)一項(xiàng)目也“破天荒”地推出了八八折優(yōu)惠，保利地產(chǎn)三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)對(duì)首次置業(yè)者推出一成首付優(yōu)惠活動(dòng)，剩余部分可分4個(gè)月付清，相當(dāng)于購房者獲得了“無息貸款”。在上海，去年一路上揚(yáng)的二手房價(jià)風(fēng)光不再，部分區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)了5%~10%的跌幅……

國家統(tǒng)計(jì)局公布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)，北、上、廣、深四個(gè)一線城市新建商品住宅的同比漲幅均回落到20%以內(nèi)，二手住宅價(jià)格也連續(xù)出現(xiàn)同比漲幅回落的現(xiàn)象。北京二手住宅價(jià)格甚至出現(xiàn)環(huán)比止?jié)q的現(xiàn)象。

另一方面是成交量持續(xù)萎縮。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京新建商品和二手住宅累計(jì)簽約7252套，創(chuàng)北京樓市6年來的最低值。截至3月15日，今年一線城市新建商品住宅成交量跌幅為36%。

“近來，北京、廣州等地均出現(xiàn)了知名房企調(diào)價(jià)的案例，說明房價(jià)不再堅(jiān)挺。”鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示，二、三線城市樓價(jià)下跌產(chǎn)生了傳導(dǎo)和示范效應(yīng)，這一趨勢由二線城市向一線城市蔓延。

多重利空集聚，強(qiáng)化市場預(yù)期

“信貸審批從嚴(yán)、上年度土地供應(yīng)充足等市場性因素，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了直接影響。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)指出，目前購房者觀望情緒明顯，出手節(jié)奏放慢，而開發(fā)商對(duì)于后市的判斷也趨于謹(jǐn)慎，加快了銷售節(jié)奏。這“一快一慢”的轉(zhuǎn)變同樣讓一線市場形勢發(fā)生變化。

2014年年初，銀行出于防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)等考慮，在央行的指導(dǎo)下，對(duì)開發(fā)商的貸款不像往年年初如同“井噴”。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，受信貸政策的影響，開發(fā)商的資金鏈壓力有所增加。

年初以來，銀行對(duì)購房者個(gè)人貸款的利率優(yōu)惠相繼取消。據(jù)CRIC研究機(jī)構(gòu)日前的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在選定的22個(gè)大中城市中，首套房貸款優(yōu)惠利率幾乎不見了。剛在北京購房、正在辦理首套房貸款的凌先生對(duì)記者說，北京只有個(gè)別銀行對(duì)高端客戶給予9折優(yōu)惠，大多數(shù)銀行都維持基準(zhǔn)利率，有的甚至上浮。

2013年，全國土地市場紅火、供需兩旺的場景令人難忘。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年一線城市土地成交額達(dá)到5127億元，創(chuàng)造歷史新高。陳國強(qiáng)說：“按正常節(jié)奏，去年的土地供應(yīng)會(huì)在今年形成住房供應(yīng)，新增樓盤將相對(duì)增多。”

根據(jù)國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，我國將建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。一些房地產(chǎn)商認(rèn)為，今年樓市“形勢不妙”“前景不樂觀”。

日前，浙江奉化最大的房企興潤置業(yè)陷入困境。據(jù)悉，該企業(yè)總負(fù)債35億多元，嚴(yán)重資不抵債，政府已成立應(yīng)急處置小組進(jìn)入該企業(yè)。像這樣發(fā)生在知名旅游城市的房企如破產(chǎn)將對(duì)市場產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊。

降價(jià)或明或暗，市場壓力猛增

一家大型商業(yè)網(wǎng)站的調(diào)查顯示，九成受訪者關(guān)注房價(jià)是否下跌，六成受訪者認(rèn)為后市有回調(diào)的可能。而在去年9月，該網(wǎng)站的調(diào)查顯示，超過八成的受訪者認(rèn)為房價(jià)還會(huì)漲。

市場持續(xù)低迷，開發(fā)商缺乏“底氣”。記者調(diào)查了解到，去年開發(fā)商面對(duì)北京嚴(yán)控新盤漲價(jià)、預(yù)售審批從嚴(yán)的做法，往往通過推遲入市“硬撐”；而今年，他們?cè)谂c政府和市場博弈過程中明顯“示弱”，紛紛急于推出樓盤。

“一段時(shí)期，我國房地產(chǎn)市場高速增長、房價(jià)高企集聚了大量風(fēng)險(xiǎn)，這種非常態(tài)增長似乎不可持續(xù)。”武漢中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政認(rèn)為，“一旦市場有變，會(huì)有更多的樓盤因著急出手而降價(jià)促銷。”

在上海，房價(jià)表面上沒有明顯松動(dòng)，但一些樓盤“隱性降價(jià)”苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。位于浦東的一處樓盤保集瀾灣，即將推出一批房型為125~160平方米的房源，售樓人員告訴記者，他們有一些優(yōu)惠措施，比如“預(yù)交5萬元，購房時(shí)抵10萬元”；另一處位于青浦的樓盤虹橋?qū)汖埑?，推出?ldquo;每平方米減380元，再享2萬元抵5萬元”的優(yōu)惠。

中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志認(rèn)為，房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入到相對(duì)平淡的時(shí)期，一些三四線城市房價(jià)下跌壓力持續(xù)存在，并逐漸擴(kuò)散到一二線城市。如果降價(jià)樓盤增多，成交量持續(xù)低迷，“降價(jià)潮”恐怕遲早會(huì)出現(xiàn)。